بازی جدید «سود» در بازار ملک

بررسیها نشان میدهد کاهش نرخ سود سالانه سپردههای بانکی و بازگشت روی سطح 15 درصد که در ابتدای تابستان سال گذشته تصویب شده بود اما بر اجرای آن نظارت جدی اعمال نمیشد، بر رفتارها در سه بازار اجاره، معاملات مسکن و ساختوساز اثرگذار است و مسیر بازار مسکن را در هر کدام از این حوزهها به صورت متفاوت از دیگری دستخوش تغییر میکند.

با گذشت کمتر از یک هفته از اعلام لازمالاجرا شدن ضوابط مربوط به نرخ سود بانکی از سوی بانک مرکزی، اگرچه جو روانی بازار مسکن عمدتا در حوزه بازار املاک استیجاری تحت تاثیر این اتفاق قرار گرفته است، اما بررسی کارشناسان مشخص میکند نه تنها این تغییر در حجم معاملات مسکن اثرگذار است، بلکه بازار ساختوساز را نیز دستخوش تغییر میکند. هرچند جو روانی ناشی از کاهش نرخ سود بانکی به طور معمول بیشترین اثر خود را در بازار اجاره میگذارد، اما این تصور که کاهش نرخ سود بانکی منجر به افزایش اجاره آپارتمان میشود، نادرست است. بررسی درباره نحوه اثرگذاری تغییرات کاهشی نرخ سود بانکی بر بازار اجاره مشخص میکند، کاهش نرخ سود بانکی بدون آنکه اثر مستقیم و آنی در اجاره داشته باشد، وزن اجارهبهای ماهانه و مبلغ ودیعه را تغییر میدهد؛ به این معنا که موجب افزایش اجارهبهای ماهانه ملک در برابر ودیعه کمتر میشود.

به عبارت دیگر، آنچه پیشبینی میشود از محل کاهش نرخ سود بانکی در بازار اجارهبها رخ دهد، سخت شدن شرایط بازار اجاره برای مستاجران از بابت تغییر نسبت میان اجارهبهای ماهانه و مبلغ رهن است، نه از بابت افزایش مبلغ اجاره. تابستان سال 95 بلافاصله بعد از مصوبه شورای پول و اعتبار مبنی بر کاهش نرخ سود بانکی از 18 به 15 درصد، اوج کمیابی فایلهای رهن کامل بود اما این وضعیت در اواخر سال گذشته تغییر کرد. چراکه بانکها به تدریج مسیرهای قانونی متفاوتی نظیر استفاده از ظرفیت صندوقهای زیرمجموعه خود، برای پرداخت سود بیشتر به سپردهگذاران پیدا کردند و این وضعیت موجب قدری افزایش در فایلهای رهن کامل و نیز تعدیل نسبت اجارهبهای ماهانه و مبلغ ودیعه شد. به طور کلی مستاجران تمایل دارند مبلغ ودیعه بیشتری در ازای اجارهبهای کمتر پرداخت کنند و قراردادهای رهن کامل نیز، ایدهآلترین وضعیت برای اغلب آنها است.

از سوی دیگر زمان کاهش نرخ سود بانکی نیز تا حدودی به نفع فصل طلایی نقلوانتقالات در بازار اجاره تمام شد. اعلام خبر لازمالاجرا شدن بخشنامه جدید بانک مرکزی مبنی بر تثبیت نرخ سود بانکی 15 درصدی در ابتدای شهریور ماه رخ داد و این در حالی است که عملا بسیاری از مستاجران که در ماههای تیر و مرداد قراردادهای خود را تمدید کردهاند، از عوارض بخشنامه مذکور به دور بودهاند.

کاهش نرخ سود بانکی اگرچه یک فرصت برای رونق معاملات مسکن و حتی رونق ساختوساز تلقی میشود، اما در عین حال یک عارضه هم برای بازار اجاره دارد. تعدیل نرخ سود بانکی به عنوان نیاز اقتصاد برای تنظیم نسبی نرخ بازدهی بازار پول با سایر بازارها، باید بسیار زودتر از شهریور 96 رخ میداد و طبیعی است که این رخداد، عوارضی را متوجه بازار اجاره میکند. با این حال شکل کاهش نرخ سود بانکی برای گروهی از مستاجران، با کمترین عارضه همراه است.

هر چند کارشناسان «کاهش بیش از پیش حجم فایلهای رهن کامل» و «افزایش سهم اجارهبهای ماهانه نسبت به ودیعه» را دو عارضه قطعی تثبیت نرخ سود بانکی در ایستگاه 15 درصد در بازار رهن و اجاره آپارتمان میدانند، اما پیشبینی میشود این عارضه به شکل ناگهانی بازار را درگیر نکند و اثر آن به صورت تدریجی طی یک سال آینده مشهود شود؛ چراکه براساس تکلیف بخشنامه بانک مرکزی، نرخهای سود علیالحساب تعیین شده بخشنامه جدید بانک مرکزی، ناظر بر قراردادهایی است که پس از تاریخ صدور بخشنامه بین بانکها و موسسات اعتباری با مشتری منعقد میشود. به این ترتیب نرخ سود سالانه 15 درصدی در قراردادهای منعقده قبلی تا پایان مدت زمان قرارداد که حداکثر تا یک سال آینده خواهد بود، معتبر است. به عبارت دیگر، با توجه به اینکه اغلب موجران مبالغی را که به عنوان ودیعه چه در قراردادهای رهن کامل و چه در قراردادهای رهن و اجاره از مستاجران دریافت کردهاند، در سپردههایی با نرخ سود بیش از 15 درصد که از قبل افتتاح شده است، سپردهگذاری میکنند، بازار رهن و اجاره به یکباره به دو عارضه قابل پیشبینی که ذکر شد، دچار نخواهد شد.

برآورد کارشناسان بازار مسکن نشان میدهد در حال حاضر صرفا موجرانی که برای نخستین بار آپارتمان خود را اجاره میدهند، یعنی سازندگانی که آپارتمانهای نوساز خود را برای اولین بار در بازار اجاره عرضه میکنند، از خبر جدید تاثیر پذیرفته و نه تنها از رهن کامل آپارتمان خودداری میکنند، بلکه ممکن است ارقام بالاتری برای اجاره ماهانه در ازای ودیعه کمتر پیشنهاد دهند. این در حالی است که گروه دیگری از موجران تمایل دارند در قراردادهای امسال نیز حداقل معادل همان ودیعه سال گذشته را از مستاجران جدید دریافت کنند تا نیاز به برداشت از حسابهای سپرده سرمایهگذاری خود نداشته باشند. در واقع موجران معادل رقمی را که از مستاجر قبلی به عنوان ودیعه دریافت کردهاند را از مستاجر جدید دریافت میکنند و آن را به مستاجر قبلی پرداخت میکنند تا سود مورد انتظار از سپردهگذاری بانکی آنها کاهش نیابد. در نتیجه این رفتار موجران، گروهی از مستاجران دچار عوارض تغییر نرخ سود بانکی نمیشوند.

تحقیقات میدانی از بنگاههای معاملات املاک نشان میدهد طی روزهای گذشته تغییری در حجم تقاضای اجاره رخ نداده و موجران هم قیمت یا نسبت رهن و اجاره آپارتمان خود را تغییر ندادهاند. در واقع بازار املاک استیجاری تحت تاثیر خبر لازمالاجرا شدن نرخ 15درصدی سود بانکی از 11 شهریور امسال، دچار شوک نشده و نسبت رهن و اجاره پیشنهادی موجران همچنان طبق رویه سال گذشته منظور شده است. بر اساس گزارش دفتر اقتصاد مسکن، نرخ اجارهبهای آپارتمان در تیرماه نسبت به ماه مشابه سال گذشته 18 درصد رشد کرده و اکنون میانگین اجارهبهای نهایی هر مترمربع آپارتمان در تهران، ماهانه 27 هزار و 600 تومان است که به صورت ترکیبی از ودیعه و اجارهبها پرداخت میشود.

اثر تثبیت سود بانکی بر بازار معاملات

کارشناسان مسکن با توجه به تجربه اعلام مصوبه شورای پول و اعتبار در تیر 95 مبنی بر کاهش نرخ سود بانکی به 15 درصد، بر این باور هستند که کاهش نرخ سود بانکی در بازار معاملات مسکن، زودتر از عارضهای که در بازار اجاره به دنبال دارد، اثر خود را نشان میدهد. مصوبه مذکور در آغاز تابستان سال گذشته بلافاصله اثر خود را به شکل افزایش حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران نشان داد به نحوی که در مرداد 95 حجم معاملات مسکن نسبت به مدت مشابه سال گذشته 37 درصد افزایش یافت؛ ضمن اینکه حجم معاملات ماهانه مسکن در مرداد پارسال به 15 هزار و 900 فقره یعنی بالاترین حد یک سال 95 رسید. همچنین رشد نقطهای معاملات مسکن در شهریور سال گذشته 13 درصد بود. کارشناسان اقتصادی همواره دو بازار پول و مسکن را رقیب یکدیگر میدانند. آنها بر این باور هستند که هر زمان سود بانکی افزایش پیدا میکند، متقاضیان خرید ملک بازار پول را ترجیح میدهند و در نتیجه از حجم معاملات کاسته میشود. در مقابل کاهش سود بانکی نیز میتواند موجب سرازیر شدن بخشی از سپردهها به بازار ملک شود. بر این اساس انتظار میرود در شهریور امسال به دنبال لازمالاجرا شدن نرخ سود بانکی 15 درصدی، شاهد اوجگیری معاملات مسکن بعد از دو ماه رشد منفی باشیم.

از سوی دیگر کاهش نرخ سود بانکی در شرایط فعلی، تحریککننده تقاضای سوداگرانه و سفتهبازانه در بازار مسکن نخواهد بود، چراکه همچنان نرخ سود واقعی سپردهگذاری در بانکها حدود پنج واحد درصد بیش از نرخ تورم عمومی است. تحقیقی که در سال 94 درباره اثر نرخ سود واقعی سپردههای بانکی بر سبد داراییهای ملکی خانوارها انجام شده بود و نتیجه آن در فصلنامه اقتصاد مسکن به چاپ رسید، نشان میدهد تا زمانی که نرخ سود واقعی سپردهگذاری در بانکها مثبت است، به این معنا که نرخ سود اسمی سپردهها بیش از نرخ تورم است، سرمایهگذاران از بین دو بازار رقیب یعنی بازار پول و بازار مسکن، همچنان بازار پول را برای سرمایهگذاری انتخاب میکنند. در این وضعیت خانوارهایی که ریسکپذیری بالایی دارند و با منابع نقدی در اختیار خود میتوانند در بازار مسکن سفتهبازی کنند، 76 درصد از سبد دارایی خود را به بازار سهام اختصاص داده و فقط 24 درصد را به حوزه مسکن اختصاص میدهند. این در حالی است که همین گروه در شرایطی که نرخ سود واقعی سپردههای بانکی منفی باشد، 79 درصد از سبد دارایی خود را به سمت بازار ملک سرازیر میکنند.

در مقابل افرادی که از قدرت ریسک پایین یا متوسط برخوردارند، در صورت مثبت بودن نرخ سود واقعی بانکها، 25 تا 75 درصد از دارایی خود را به سپردههای بانکی اختصاص میدهند. این مطالعه سبد دارایی را شامل ملک، سهام، سپرده بانک، ارز، سکه و اوراق مشارکت در نظر گرفته بود. بنابراین مطالعه مذکور دغدغهمندی کارشناسان مبنی بر احتمال رونق سفتهبازی در بازار ملک تحت تاثیر کاهش نرخ سود بانکی را برطرف میکند. بر این اساس انتظار میرود در وضعیت کنونی متقاضیان مصرفی که در ماههای اخیر قصد خرید آپارتمان داشته اما به دلیل سود بالای 20 درصد پرداختی از سوی بانکها، عملی کردن تصمیم خود را به تاخیر میانداختند تا با بودجه بیشتری وارد بازار شوند، اکنون فرصت را مغتنم شمرده، قصد خود را عملی کنند و وارد بازار مسکن شوند.

کاهش نرخ سود بانکی در بازار ساختوساز نیز دو اتفاق مثبت به دنبال دارد؛ نخست اینکه کمبود منابع در بانک عامل بخش مسکن برای پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت را جبران میکند. چراکه با توجه به عدم همراهی بانک عامل بخش مسکن در مسابقه سودهای موهوم که میان بانکهای تجاری رخ داده بود، بخشی از سپردهگذاران در یکی دو سال اخیر منابع خود را از این بانک خارج کرده و به سپردههای دیگری منتقل کرده بودند. در نتیجه این وضعیت بانک عامل بخش مسکن با کمبود منابع مالی برای پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت روبهرو شده بود. اما اکنون این امید وجود دارد که با کاهش نرخ سود بانکی برخی از مشتریان قدیمی بانک عامل بخش مسکن بازگشته و منابع بانک برای پرداخت تسهیلات ساخت تقویت شود. دومین اتفاق مثبت نیز تقویت انگیزه سازندگان به ساختوساز تحت تاثیر افزایش تقاضای مصرفی در بازار و تمایل بیشتر مستاجران به تبدیل وضعیت به «مالک» است که بهتدریج در بازار مسکن مشهود خواهد شد.