نمونه خارجی قفل سیاسی بر مسکن

انجماد برگزیتی بازار ملک در شهرهای مختلف انگلیس، به خروج فروشندهها از بازار از یکسو و التهاب قیمتی از سوی دیگر برمیگردد. رکود تورمی مسکن انگلیس یکسری عوامل فرعی نیز دارد.

انتخابات و نااطمینانیهای ناشی از آن اثرات گستردهای بر بخشهای مختلف اقتصاد دارد. بازارهای مسکن یکی از مهمترین بخشهای اقتصاد است که بهشدت تحت تاثیر این نااطمینانیها قرار میگیرد. فعالان این بازارها – خریداران و فروشندگان – در دوران نااطمینانیهای سیاسی تمایل چندانی به دادوستد ندارند. مصداق این موضوع میتواند وضعیت رکودی بازار مسکن آمریکا و ایران در انتخابات گذشته باشد. در این رابطه در گزارشی که در آذر ماه سال گذشته و در بحبوحه انتخابات آمریکا تحت عنوان «حباب ترامپی بازار مسکن آمریکا» منتشر شد از عوامل رکوردزنی شاخص مسکن این کشور پرده برداشته شد.

بر اساس آن گزارش یکی از عواملی که در آن دوران موجب افزایش بیسابقه قیمت مسکن آمریکا شد، نااطمینانی ناشی از به قدرت رسیدن ترامپ و در نتیجه ترس مالکان از فروش خانههایشان در ایام قبل از برگزاری انتخابات از یک سو و هراس خریداران از افزایش قیمت در دوره جدید از سوی دیگر بود. همچنین در گزارشی در اردیبهشت ماه امسال تحت عنوان «کاهش انتخاباتی معاملات مسکن» منتشر کرد از سکته معاملات ملک در ایران طی نخستین ماه سال 96 تحت تاثیر نااطمینانیهای انتخابات ریاست جمهوری خبر داد. بر اساس آن گزارش حجم معاملات خرید آپارتمان در فروردین 96 نسبت به فروردین سال گذشته کاهشی 5/ 8 درصدی را تجربه کرد.

سایه انتخابات ریاست جمهوری بر بازار معاملات مسکن تهران تا اوایل تابستان نیز وجود داشت. اکنون نیز وضعیت مشابهی گریبان بازار مسکن انگلیس را گرفته است. معاملات بازار مسکن انگلیس در دوران برگزاری رفراندوم جدایی انگلیس از اتحادیه اروپا – ژوئن سال گذشته – کاهش و قیمتها افزایشی چشمگیر یافته بود. در آن زمان انتظار میرفت پس از مشخص شدن نتایج رفراندوم آرامش به بازار مسکن این کشور بازگردد. اکنون اما تحت تاثیر نااطمینانیهای ناشی از مذاکرات برگزیت نه تنها بهبودی در بازار مسکن مشاهده نشده، بلکه کارشناسان معتقدند در آینده وضعیت این بخش از اقتصاد انگلیس وخیمتر خواهد شد. بر این اساس گروه اقتصاد بینالملل روزنامه «دنیای اقتصاد» در تکمیل سلسله گزارشهایی که درخصوص اثرات نااطمینانیهای سیاسی بر بخش مسکن منتشر کرده، نگاهی به وضعیت بازار مسکن بریتانیا انداخته است.

مسکن انگلیس: از رونق تا رکود

دهه 1980 دوران طلایی گردش مالی در بخش مسکن بریتانیا بود. در آن زمان دولت مارگارت تاچر مردم را تشویق میکرد تا خانههای دولتیای را که در اجاره دارند خریداری کنند. بسیاری از افراد پس از خرید، آنها را فروخته و بهجای دیگری نقلمکان کردند. از آنجا که بانکها درکنار فعالان بخش مسکن، وارد بازار وامهای رهنی شدند، اعتبارات اعطایی به سرعت افزایش یافت و این عامل سبب شد تا بریتانیاییها بهراحتی بتوانند وامهای رهنی هنگفت برای خرید خانههای بزرگ بگیرند و کوخهای خود را تبدیل به کاخ کنند. با این حال در سال 2009 نرخ جابهجایی خانه در بریتانیا به پایینترین سطح خود در طول تاریخ رسید. بر اساس آن نرخ، جابهجایی یک خانه میان خانوارها هر 25 سال یکبار رخ میداد. پس از بحران مالی 2008 که قیمتها وارد سیر نزولی شد، تعداد بسیار کمی از افراد حاضر بودند خانههای خود را بفروشند، چراکه نمیخواستند کمتر از آن چیزی که برای خانههایشان هزینه کرده بودند، عایدشان شود. بازار مسکن بریتانیا آماده اصلاح بود.

در دوران رفراندوم جدایی انگلیس از اتحادیه اروپا – ژوئن سال گذشته – متوسط قیمت مسکن 7/ 7برابر متوسط عایدی سالانه جمعیت این کشور بود؛ بیشترین سطح به ثبت رسیده در طول تاریخ. بسیاری از کارشناسان معتقد بودند در دوران نااطمینانی ناشی از رفراندوم قیمت خانه در نهایت کاهش خواهد یافت، اما در عمل چنین اتفاقی نیفتاد. گرچه بازار داراییهای لوکس لندن چندان اوضاع مناسبی ندارد و در مجموع از رشد قیمتها کاسته شده است، اما آنچه از شواهد برمیآید قیمت مسکن بریتانیا چندان میلی به فروکش کردن ندارد. بر اساس آمارهای رسمی، حجم خرید و فروش بریتانیاییها در بازار مسکن این کشور نسبت به گذشته کاهش یافته است. نرخ معاملات مسکن در سالجاری به پایینترین میزان خود از سال 2013 رسیده است. به علاوه از آنجا که مالکان خانه از داراییهای خود مراقبت بیشتری میکنند، تعداد خانههای بهفروش رفته در بخشی از شهر لندن به پایینترین میزان خود در طول تاریخ رسیده است. به عقیده کارشناسان، رکودی که بعد از برگزاری رفراندوم گریبان بازار مسکن و فروش خانه در انگلیس را گرفته، صرفا تقویتی برای یک روند بلندمدت است. در دهههای اخیر بریتانیاییها بهطور محسوسی تمایل کمتری به تغییر خانههای خود داشتهاند. کاهشی که اکنون در معاملات بخش مسکن انگلیس مشاهده میشود شاید در مقایسه با هزینههای بالای مسکن این کشور ناچیز باشد. چنین عواملی در مجموع دست به دست هم دادهاند تا مسکن انگلیسیها وضعیت نامساعدی را تجربه کند.

ریشهیابی رکود مسکن انگلیس

کسادی بازار مسکن انگلیس در حالحاضر اگرچه تحتتاثیر سایه سنگین برگزیت، شکل گرفته اما دلایل مختلفی نیز دارد. یکی از عوامل تشدیدکننده چنین رکودی را میتوان روند بلندمدت کاهش در ساختوساز مسکن این کشور دانست. سیاستهای برنامهریزی محدودکننده، فعالان بخش ساختوساز را درخصوص یافتن زمینهای خالی برای ساختوساز با چالش روبهرو ساخته است. در حالحاضر شاهد کاهش عرضه حدود 50 هزار واحدی مسکن تازه نسبت به دهه 1980 هستیم. تغییرات جمعیتی نیز یکی دیگر از عوامل اثرگذار در این زمینه است.

در این رابطه جمعیت پا به سن گذاشته انگلیس پویایی کمتری دارد. همچنین روش اخذ مالیاتهای دولتی انگیزه کمتری به افراد مسن میدهد تا از خانههای بزرگ خود به خانههای کوچکتر نقل مکان کنند. آخرین بهروزرسانی قوانین مالیاتی انگلیس به سال 1993 برمیگردد، قوانینی که بر اساس آن خانههای گرانتر مالیاتهای کمتری میپردازند. یکی دیگر از چالشهای بخش مسکن انگلیس شمار زیاد افرادی است که تنها زندگی میکنند. در این رابطه از سال 1981، نرخ خانههایی که تنها یک نفر در آن سکونت داشته از 20 درصد به حدود 30 درصد افزایش یافته است. افرادی که تنها زندگی میکنند نسبت به افرادی که دارای خانواده هستند به فضای کمتری نیاز دارند، بنابراین این افراد چندان تمایل ندارند تا محل سکونت خود را تغییر داده و ساکن خانههای بزرگ و مجلل شوند. یکی دیگر از عوامل اثرگذار بر کسادی مسکن انگلیس افزایش بار مالیاتی مالیات بر خرید و فروش مسکن است.

حدود دو دهه قبل مالیات خرید و فروش خانه درانگلیس چندان قابلتوجه نبود، با این حال در یک دهه گذشته نرخ مالیاتی که از هر یک از معاملات خرید و فروش مسکن اخذ میشود بر اساس مقادیر حقیقی بهطور میانگین 30 درصد افزایش یافته است. پرداخت هزاران پوند به جیب دولت در بدو امضای قرارداد موضوعی است که چندان بابمیل خریداران و فروشندگان نیست. بر اساس مطالعهای که کریستین هیلبر – استاد «مدرسه اقتصاد لندن» - انجام داده است، مالیات یا عوارض خرید و فروش مسکن حجم مبادلات و نرخ جابهجایی خانه را تا یکپنجم کاهش میدهد. در این رابطه یکی از عواملی که باعثشده مالکان نرخ جابهجایی کمتری در انگلیس نسبت به آمریکا داشته باشند، وجود مالیاتهای سنگینتر معاملات خرید و فروش مسکن است. با این حال اما یکی از بزرگترین دلایل کاهش حجم فروش مسکن درانگلیس، تنزل استانداردهای زندگی بریتانیاییها است. در بررسی که نیل هادسون و برین گرین – دو تحلیلگر حوزه مسکن – انجام دادهاند، نشان داده شده است که مردم تنها زمانی توانایی تعویض خانه خود را دارند که پول کافی برای پرداخت به مشاوران املاک و سپردهگذاری را داشته باشند.

از دهه 1980 میلادی نرخ رشد سالانه درآمد قابل تصرف خانوار (درآمد حقیقی که مالیات و سایر کسریها از آن کسر شده است) از 3 درصد به یک درصد کاهش یافته است. زمانی که بریتانیاییها به جدایی انگلیس از اتحادیه اروپا رأی مثبت دادند اوضاع بدتر نیز شد؛ پس از برگزاری رفراندوم نرخ تورم شروع به افزایش کرد، اتفاقی که کاهش دستمزد حقیقی افراد را در پی داشت. بر این اساس، تحتتاثیر رشد اندک درآمدها، مالکان خانه توانایی افزایش سپرده و خرید خانههای بهتر را از دست میدهند. بر اساس آخرین آمارها، نرخ پسانداز خانوار بریتانیایی به پایینترین میزان خود از سال 1963 رسیده است.

البته پایین بودن هزینه استقراض تا حدی رشد ضعیف درآمدها را جبران کرده است و به خانوارها کمک کرده تا از پس هزینههای خرید خانه برآیند. از سال 2007، بانک مرکزی انگلیس نرخ بهره پایه این کشور را کاهش داده است. بر این اساس میانگین نرخ وامهای رهنی (مسکن) از 7 درصد به 4 درصد کاهش یافته است. البته کاهش نرخ وامهای مسکن یک طرف ماجراست و بهنظر میرسد در حال حاضر وام گرفتن سختتر از گذشته شده است. قوانین محدودکنندهای که در رابطه با نسبت وام به درآمد افراد وجود دارد تا حد زیادی وام گرفتن خانوار را با مشکل روبهرو ساخته است، چرا که بر اساس این قوانین لازمه وام گرفتن خانوار افزایش سپرده است. بر اساس بررسیهای انجام شده میانگین سپردههای خانه اولیها تقریبا با میانگین حقوق سالانه آنها برابر است.

سیاهچاله انتخاباتی بازار مسکن

رکود بازار مسکن به نوعی آغاز بیماری برای سایر بخشهای اقتصاد است. زمانی که افراد به این واقعیت پیمیبرند که توانایی تخلیه و سکونت در خانهای جدید را ندارند به احتمال زیاد نمیتوانند در شغلهای بهتر یا با بهرهوری بالاتر مشغول بهکار شوند. در واقع زمان زیادی که این افراد صرف رفتوآمدهای طولانی خود میکنند یافتن شغلهای بهتر را با مشکل روبهرو میسازد. تحلیلهای «اکونومیست» از نظرسنجی صورت گرفته از نیروی کار نشان میدهد بین سالهای 2011 تا 2016 تعداد افرادی که حداقل دو ساعت در روز را در رفتوآمدها میگذرانند بیش از یکپنجم (20 درصد) افزایش یافته است. تمام این عوامل درنهایت به ضرر بهرهوری نیروی کار – شاخصی که در سالهای اخیر رشد ناچیزی در بریتانیا داشته – است. یکی دیگر از پیامدهای کسادی بازار مسکن استفاده ناکارآ از خانههای موجود است.

در بریتانیا از هر سه خانه حداقل یک خانه، دو (یا بیشتر از دو) اتاق میهمان دارد. این درحالی است که خانههایی که جمعیت بیش از حد را در خود جای دادهاند (معیاری که بر اساس نسبت افراد ساکن در خانه به اتاقهای آن خانه تعریف میشود) در حال افزایش است. در حالی که افراد مسن در انگلیس بهدنبال داراییهای بهتر و مجللتر هستند، فرزندان آنها برای تعویض خانه و سکونت در خانههای بهتر با مشکل روبهرو هستند. در نهایت بازار مسکن راکد به ضرر نسلهای بعد است. بنا به دلایلی که اقتصاددانان هنوز به ماهیت آن پی نبردهاند، رابطه مستقیم نزدیکی میان تعداد دادوستدهای بخش مسکن و خانههایی که سالانه ساخته میشود وجود دارد (نرخی که معمولا در نسبت 10 به یک برقرار است). بنابراین حجم پایین مبادلات بخش مسکن معادل است با خانههای ساختهشده کمتر در اقتصاد. این روزها هیچ نشانهای مبنی بر بهبود بازار مسکن انگلیس و افزایش دادوستدهای این بازار مشاهده نمیشود. در این رابطه دولت انگلیس بهدنبال اجرای سیاستهایی است که افراد سالخورده تشویق به فروش خانههای بزرگ شوند تا بهواسطه آن املاک و داراییهای بیشتری در اختیار بستگان جوان آنها قرار گیرد. البته هنوز هیچ سیاست یا بخشنامه اجرایی در این خصوص از جانب دولت ارائه نشده است. در این میان، کاهش ارزش درآمد حقیقی خانوار به واسطه روند افزایشی نرخ تورم ادامه خواهد یافت.