هدایت سرمایه‌ها به بافت فرسوده

دولت برای این منظور، تسهیلات ارزانقیمت ساخت و خرید مسکن را در محدوده بافتهای فرسوده تدارک دیده است و شهرداری نیز بنا دارد با ارائه تخفیف 50 تا 100 درصدی در عوارض ساخت، تامین بخشی از هزینه طراحی نما و همچنین ارائه تراکم تشویقی، به نوعی، قیمت تمام شده ساخت و فروش مسکن را در بافت تعدیل کند. طی سه ماه اول امسال، بهدلیل تفاوت شرایط اقتصادی بازار مسکن در بافت فرسوده و سایر مناطق شهری تهران از بابت حجم معاملات، نحوه پرداخت تسهیلات و همچنین میزان تقاضا، تیراژ ساخت و ساز در بافت فرسوده با افزایش بیش از 40 درصدی نسبت به مدت مشابه سال 95 روبهرو شد. این در حالی است که علائم رکود ساختمانی در سایر مناطق شهر تهران همچنان دیده میشود.

در این باره، اطلاعات سازمان نوسازی شهر تهران نشان میدهد: عملیات نوسازی در بافت فرسوده پایتخت طی یکسال اخیر 68 درصد رشد داشته است. در این باره، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران با بیان اینکه، نزدیک به 150 محله در شهر تهران به عنوان محلههای هدف اقدمات بازآفرینی شهری (نوسازی بافتهای فرسوده) شناسایی شده است، اعلام کرد: هر چند در 4 سال گذشته با حمایت دولت اقدامات مناسب در حوزه نوسازی رخ داد اما با این حال در ابتدای راه هستیم ضمن آنکه اقدامات و برنامهریزیها در حوزه نوسازی بافتهای فرسوده پایتخت طی 4 سال گذشته در فضایی بود که بین مدیریت شهری تهران و دولت تفاوت دیدگاه (اختلاف نظر) وجود داشت. اما هماکنون با شروع بهکار شورای شهر و شهردار جدید، این امیدواری وجود دارد که هماهنگی بین دولت و شهرداری بیشتر میشود و یک همسویی جدی بین شهرداری و شورای شهر و دولت بهوجود بیاید که محصول آن میتواند بازآفرینی شهری را تکمیل کند.

براساس این گزارش، در حال حاضر بهطور میانگین، ماهانه دست کم دو جلسه مشترک بین مدیران دولت و شهرداری در ستاد بازآفرینی شهری برای رسیدگی به چالشهای فرآیند نوسازی بافت فرسوده برگزار میشود. در کل کشور 2700 محله در محدوده فرسوده شهرها به عنوان محدودههای بافت فرسوده شناسایی شدهاند که طبق برنامهریزی دولت سالانه 270 محله، تحت اجرای برنامههای بازآفرینی شهری قرار میگیرد. متولی نوسازی بافت فرسوده در شهر تهران، درباره تسهیلات نوسازی بهعنوان مهمترین ابزار اجرای سیاستهای بازآفرینی شهری معتقد است: بانکهای عامل پرداختکننده وام نوسازی بافت فرسوده، نقش میانی در تحقق سیاستهای دولت و شهرداری توسط ذینفعان پروژههای نوسازی –مالکان و سرمایهگذاران ساختمانی- را برعهده دارند. بنابراین هر نوع اختلال یا کمکاری در پرداخت تسهیلات نوسازی بافت فرسوده، امکان تحقق سیاستهای پیشبینی شده برای بافتهای فرسوده را سلب میکند.

بررسیهای رئیس سازمان نوسازی شهر تهران نشان میدهد: با توجه به اینکه ستاد ملی بازآفرینی تهران کارخود را آغاز کرده و هماهنگی لازم با وزارت راه و شهرسازی برقرار شده، مدل الگوی بازآفرینی پایدار تهران میتواند به سایر کلانشهرها تسری یابد. دراین راستا در کمیته سازمانهای نوسازی کلانشهرها با حضور وزیر راه و شهرسازی این پیشنهاد مطرح شده و قابل اجرا است اما نیازمند تمهیداتی از سوی شهرداری است و دولت نیز باید پشتیبان شهرداری در این زمینه باشد. پشتیبانی دولت از آن جهت مطرح است که از یکسو پتانسیل شهرها از باب منابع تحت اختیار شهرداریها محدود است و از سوی دیگر نیاز و فقر در محلات حاشیهای و بافت فرسوده، بالا ارزیابی میشود. بر اساس طرح جامع شهر تهران که سال ۸۷ تدوین شده پنج درصد مساحت این شهر در بافت فرسوده بوده و ۲۰۵ هزار پلاک تعریف فرسودگی را شامل میشدند که تاکنون ۳۴ درصد آنها نوسازی شدهاند. پنج درصد مساحت که ۱۵ درصد جمعیت و ۲۲ درصد پلاکها را شامل میشود که در آن شاهد تراکم فقر هستیم.

در شهر تهران، «زمینهای ذخیره» یک پتانسیل تحت اختیار شهرداری برای سرعتبخشی به فرآیند نوسازی بافت فرسوده به حساب میآید. اراضی ذخیره، زمینهای با مساحت حداقل یک هکتار محسوب میشود که بخشی از این اراضی در مالکیت مدیریت شهری قرار دارد و میتواند در قالب اهرم جذب سرمایهگذار ساختمانی و رونق بخشی به نوسازیهای محلهای، بهکار گرفته شود. اما آنطور که رئیس سازمان نوسازی شهر تهران اعلام کرده، زمینهای ذخیره تاکنون بیش از آنچه در خدمت پروژههای نوسازی و بازآفرینی شهری باشد، برای پروژههای زیرساختی و حملونقلی شهر هزینه و بهکار گرفته شده است. موجودی اراضی ذخیره تهران حدود 5 هزار هکتار برآورد میشود که بر این مبنا گفته میشود حدود 10 درصد این اراضی تحت مالکیت دولت و بخشی دیگر تحت مالکیت شهرداری و بخش خصوصی است.

در این میان، مدیران حوزه نوسازی شهر تهران میگویند شهرداری از بابت تخفیفاتی که برای عوارض ساخت و ساز در بافتهای فرسوده به مالکان و سازندهها ارائه کرده، حداقل 400 میلیارد تومان از دولت طلبکار است که در صورت پرداخت، اثر مضاعف در حمایت مالی از پروژههای جدید نوسازی خواهد گذاشت. اخیرا وزیر راه و شهرسازی با ارائه گزارشی درباره اقدامات دولت در بافت فرسوده، پرداخت تسهیلات 8 درصدی خرید مسکن در این قسمت از محدوده شهرها را یک فرصت برای صاحب خانه شدن گروههای تقاضای هدف عنوان کرد. عباس آخوندی با بیان اینکه حدود یک چهارم جمعیت کشور در بافتهای فرسوده یا سکونتگاههای غیررسمی ساکن هستند و جامعه هدف سیاستهای بازآفرینی شهری محسوب میشوند، اعلام کرده است: «سوال این جاست که آیا میشود مساله بافتهای فرسوده مرکز شهر تهران، مشهد، اصفهان و شیراز را در بیابانها حل کرد؟ که پاسخ قطعا منفی است چراکه باید مشکل بافت فرسوده را در خود بافت فرسوده حل کرد. همچنین، چالش سکونتی حاشیهنشینها باید در همان مناطق حاشیهنشین با بهبود این مناطق به جای حذف آنها، مد نظر قرار بگیرد.

باید این موضوع را محله به محله مورد بازآفرینی شهری قرار داد چرا که هر محله ویژگی خاص خود را دارد به این معنا که مساله محله سیروس با جوادیه و مسگر آباد در تهران متفاوت است. در شهرستانها نیز همین گونه است و ساکنین این محلات باید از جهت مالی توانمند شوند تا بتوانند خانه بهتری برای خود بسازند که برای این افراد تسهیلات۸ درصدی در نظر گرفته شده است که در شرایط دشوار و با این نرخهای بالای سود بانکی تسهیلات بسیار ارزانقیمتی محسوب میشود.» برای بازآفرینی شهری، ارقامی در بودجه دولت برای این کار در نظر گرفته شده است چراکه این کار، کار یک دستگاه نیست؛ بنابراین یک ستاد بازآفرینی در پایتخت، مراکز استانها و شهرستانها ایجاد شده است.متولی بخش مسکن در دولت معتقد است: دو طرح یعنی حل مساله خانه اولیها و بازسازی بافتهای ناکارآمد شهری و حاشیهای، به بخش مسکن رونق میبخشد.