حد تاثیر کاهش سود بانکی بر بازار مسکن

واقعیت این است که هر چند طی سالها و دهههای گذشته، شورای پول و اعتبار و بانک مرکزی بهعنوان سیاستگذاران پولی کشور همواره متناسب با شرایط و موقعیت اقتصاد کشور و با در نظر گرفتن شاخصههای کلان اقتصادی همچون نرخ تورم عمومی و... اقدام به صدور دستورالعمل یکسان برای بانکها به منظور پرداخت سود واحد و مصوب به سپردهگذاران کردهاند، اما تعداد قابلتوجهی از بانکها اگرچه در ظاهر امر از ضوابط و نرخهای مصوب پیروی میکردهاند، اما در باطن هیچگاه به مصوبات ابلاغ شده در این زمینه پایبند نبودهاند.

نمونه این واقعیت را میتوان در کاهش دستوری نرخ سود سپردههای بانکی از 18 به 15 درصد در تیرماه سال گذشته مشاهده کرد؛ تیرماه پارسال اگرچه پیرو مصوبه شورای پول و اعتبار همه بانکهای کشور موظف شدند نرخ سود سپردههای خود را از 18 به 15 درصد کاهش دهند و نرخ سود سپردههای روزشمار را به حداکثر 10 درصد تقلیل دهند، اما در عمل چنین اتفاقی نیفتاد و عمده بانکها بهخصوص بانکهای خصوصی هر یک بهنوعی از این مصوبه عبور کرده و برای جذب سپردههای بیشتر اقدام به تعیین نرخهای بالاتر سود بانکی فراتر از واقعیت اقتصاد کشور کردند. بعد از گذشت یک سال از این نافرمانی، هر چند هماکنون بار دیگر سیاستگذار پولی کشور در مصوبهای بانکها را مکلف به رعایت نرخ سود مصوب کرده است، اما رفتار اخیر برخی بانکها در جابهجایی برخی حسابها و پیشنهاد نرخهای بالاتر سود به سپردهگذاران برای جلوگیری از خروج سرمایهها از شعب خود، انتظار کاهش واقعی نرخ سود سپردههای بانکی حتی در مقطع زمانی فعلی را نیز با اما و اگر مواجه کرده است.

موضوع مهمی که در این رابطه وجود دارد آن است که اصرار به پرداخت نرخهای بالاتر سود به سپردهگذاران در شرایطی که سیاستگذار پولی تاکید بر کاهش نرخ سود سپردهها دارد دو معنای متفاوت در بر دارد؛ اولین معنایی که از این اقدام بانکها میتوان برداشت کرد این است که یک بانک در شرایطی میتواند نرخهای بالاتر سود را به سپردهها فراتر از آنچه شورای پول و اعتبار مصوب کرده و بانک مرکزی بر آن تاکید دارد، پرداخت کند که بهواسطه ورود به برخی سرمایهگذاریها به نرخهای بالاتر سود در مقایسه با نرخهای پرداختی به مشتریان دست یابد؛ بهعنوان مثال در شرایطی که برخی بانکهای خصوصی هماکنون بهرههای 24 درصدی به برخی سپردهگذاران پرداخت میکنند حتما باید بهواسطه سرمایهگذاری خود به سود 28 تا 30 درصدی دست یابند تا بهواسطه آن بتوانند نرخ سود 24 درصدی به سپردهگذاران پرداخت کنند. با در نظر گرفتن این فرضیه، باید دید که کدام بازار در چنین شرایطی پتانسیل سودآوری در این حد را دارد؟ چه کسبوکار و سرمایهگذاری در مقطع زمانی حاضر وجود دارد که بهصورت مستمر سالانه نرخ سود حدود 30 درصدی را برای برخی بانکها فراهم میکند که این بانکها نیز به شیوه کنونی اقدام به پرداخت نرخهای بالای سود به سپردهگذاران میکنند؟

در پاسخ باید گفت هیچ حوزه اقتصادی چنین سود مستمری را برای بانکها و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی در شرایط فعلی اقتصادی ایجاد نخواهد کرد! در چنین وضعیتی سناریوی دوم پیش کشیده میشود مبنی بر اینکه احتمال دارد این نوع بانکها از منابع دیگری برای پرداخت سودهای بالا به سپردهگذاران استفاده میکنند که در بدبینانهترین حالت اگر این منبع خود سپرده افراد باشد و بانکها شرایط مالی مساعدی نداشته باشند، سرمایهگذاری در این بانکها عاقلانه بهنظر نمیرسد. با این حال تجربه یک دهه گذشته نشان میدهد، افزایش درآمدهای نفتی در دولتهای قبلی، موجب شد بخش زیادی از این درآمدها بهدلیل عدم تعریف بسترهای مولد و مناسب سرمایهگذاری به بازار ملک وارد شود که اثر آن در جهش قیمت مسکن طی سالهای ابتدایی دهه 90 نمایان شد.

از آن زمان به بعد بهواسطه حجم بالای ساختوساز، جهش قیمت مسکن، تضعیف قدرت خرید خانوارها و عدم تحقق بازده مورد انتظار از سوی سرمایهگذاران در بازار ملک در سالهای بعد-رکود معاملاتی مسکن که از نیمه دوم سال 92 آغاز شد-نرخ خانههای خالی در کشور افزایش یافت و در سال 95 به بیش از 2 میلیون و500 هزار واحد رسید؛ این واقعیت نشان میدهد در صورت عدم تعریف بستر مناسب برای جذب سرمایههای خروجی از بانکها توسط بازارهای مولد، بهواسطه کاهش نرخ سود سپردهها، این سرمایهها به سمت بازارهای غیرمولد از جمله بازار مسکن حرکت میکند که یکی از تهدیدهای جدی در این زمینه افزایش قیمت مسکن بهواسطه ورود نقدینگی بیش از حد به بازار ملک و رواج سوداگری در آن است. روندی که منجر به جهش قیمت مسکن در اوایل دهه 90 شد.

با این حال، با توجه به وضعیت فعلی بازار مسکن، حجم سپردهها و همچنین از آنجا که سرمایه اولیه مورد نیاز برای خرید مسکن در شرایط فعلی رقم بسیار بالایی محسوب میشود انتظار میرود در کوتاهمدت و در وهله اول سرمایههای خارج شده از بانکها به سمت داراییهای غیرمولد اما با قابلیت نقدشوندگی فوری (سرمایههای نقدشوندهتر در مقایسه با بازار مسکن همچون طلا، ارز و...) حرکت کند؛ اما در گذر زمان بخشی از این داراییها نیز به بازار مسکن وارد میشود؛ نکته مهمی که در این زمینه وجود دارد آن است که این سرمایهها بیش از آنکه از سوی متقاضیان مصرفی به بازار مسکن ورود کند و منجر به تحریک تقاضای مصرفی و معاملات مصرفی شود از سوی سرمایه داران به بازار مسکن ورود کرده و میتواند منجر به بروز سوداگری در این بازار شود؛ چراکه هماکنون بخش قابلتوجهی از متقاضیان مصرفی بهواسطه عدم توانایی مالی کافی برای دریافت تسهیلات وپرداخت اقساط ماهانه و در نتیجه ضعف قدرت خرید، قادر به ورود به بازار مسکن نیستند.

این در حالی است که ورود سفتهبازان به بازار مسکن در شرایط فعلی با افزایش نسبی سطح قیمتها باز هم شرایط را برای خریداران مصرفی کمبضاعت، سختتر میکند و حتی میتواند پیامدهایی با شدت بیشتر بر بازار اجاره مسکن مبنیبر افزایش نرخ اجارهبها و همچنین بر هم خوردن توازن بین مبلغ رهن و مبلغ اجاره ماهانه مسکن برجای بگذارد؛ اما آنچه مسلم است اینکه کاهش واقعی نرخ سود سپردههای بانکی و تبعیت بانکها از مصوبه سیاستگذار پولی در میان مدت، منجر به افزایش حجم تقاضا برای خرید مسکن میشود؛ در صورت عدم تمکین بانکها به مصوبه کاهش نرخ سود نیز ادامه وضعیت موجود، یعنی حرکت ملایم بازار مسکن به سمت رونق، انتظار میرود.