تحلیل مالی از رابطه «سود بانکی» و «رونق مسکن»

در شرایطی که بازار مسکن همزمان با رشد نسبی حجم معاملات خرید مسکن طی ماههای گذشته تاکنون در آستانه ورود به فاز رونق قرار دارد و دیدگاه غالب جامعه کارشناسی از بروز رونق ملکی طی ماههای پیشرو خبر میدهد، ابلاغیه اخیر سیاستگذار پولی مبنی بر الزام بانکها به رعایت نرخ سود مصوب سپردههای بانکی، دو سناریوی متفاوت را با تکیه بر تجربه یک سال گذشته درخصوص نحوه تحولات بازار مسکن طی ماههای پیش رو در ارتباط با این رویداد ایجاد کرده است.

در قالب سناریوی اول و در شرایطی که فضای کارشناسی بازار مسکن از ماهها قبل بر اثرگذاری منفی نرخ بالای سود سپردههای بانکی بر معاملات مسکن و ایجاد تاخیر در ورود بازار ملک به فاز رونق تاکید داشت و به عبارت دیگر بالا بودن و غیر واقعی بودن نرخ سود سپردههای بانکی را یکی از مهمترین عوامل عدم ورود بخش مهمی از تقاضای مصرفی به بازار معاملات خرید مسکن میدانست، کاهش نرخ سود سپردههای بانکی و اعمال نظارت موثر بر فعالیت بانکها از سوی سیاستگذار پولی در تعیین نرخهای بالای سود سپرده میتواند منجر به آزاد شدن حجم قابل توجهی از نقدینگیهای انباشته شده در بانکها و ورود آنها به بازار مسکن در راستای رونق بخشی به بازار معاملات ملک طی ماههای پیشرو شود.

کارشناسان بازار مسکن طی دست کم یک سال گذشته همزمان با تسریع حرکت بازار مسکن در فاز پیشرونق همواره بالا بودن نرخ سود بانکی را از عوامل محدودکننده در ورود بازار مسکن به فاز رونق اعلام میکردند؛ این در حالی است که این موضوع طی ماههای اخیر و همزمان با افزایش رفتار سلیقهای بانکها در پرداخت نرخهای بالاتر سود به سپردهگذاران در رقابت با یکدیگر، قوت گرفت. سناریوی دومی که طی روزهای اخیر و به دنبال مصوبه اخیر سیاستگذار پولی مبنی بر الزام بانکها به تمکین از مصوبه تیرماه سال گذشته شورای پول و اعتبار و کاهش نرخ سود سپردههای بانکی در فضای کارشناسی بازار مسکن مطرح شده است، چگونگی تاثیر ادامه روند رفتار سلیقهای بانکها بر بازار مسکن را مدنظر قرار میدهد؛ هماکنون در قالب این دو سناریو، دو سوال اساسی در حوزه مسکن مطرح است مبنی بر اینکه کاهش نرخ سود سپردههای بانکی و تبعیت بانکها از فرمان سیاستگذار پولی چه تاثیری بر روند آتی بازار مسکن خواهد داشت؟ و سوال دوم آنکه در صورت ادامه روند رفتار سلیقهای بانکها در تعیین نرخ سود سپرده-تداوم نرخ بالای سود سپردههای بانکی-بازار مسکن چه مسیری را درپیش خواهد داشت؟

متخصصان حوزه مالی مسکن در این باره نگاهی متفاوت تر از آنچه کارشناسان بازار مسکن به موضوع اثر خروج سپردههای بانکی بر بازار ملک ناشی از کاهش نرخ سود سپردهها مطرح میکنند، دارند؛ درحالی که دیدگاه کلی و قضاوت عمده در فضای کارشناسی بازار مسکن، بر اثر مثبت و محرک کاهش نرخ سود سپردههای بانکی بر بازار مسکن در شکل خروج سپردهها از بازار پول و ورود نقدینگی انباشته شده به بازار مسکن و در نتیجه تسریع حرکت بازار ملک در مسیر رونق تاکید دارد، متخصصان حوزه مالی مسکن میگویند در مقطع زمانی فعلی و تا زمانی که نرخ واقعی سود سپردههای بانکی(ناشی از تفاضل نرخ اسمی سود سپردهها از تورم عمومی)منفی نشود، نمی توان به حرکت جدی سرمایهها از بازار پول به بازار مسکن چندان امیدوار بود؛ هر چند در نتیجه کاهش نرخ سود سپردههای بانکی بهطور قطع و خواه ناخواه بخشی از این سپردهها به بازار مسکن ورود خواهد کرد؛ اما اثر این رویداد بر بازار ملک چندان در تغییر مسیر فعلی بازار مسکن اثرگذار نخواهد بود و بازار ملک کماکان سیر طبیعی خود را به سمت رونق ادامه خواهد داد.

راهکار اصلی رونق بخشی به بازار مسکن

مدیرامور طرح و برنامه بانک مسکن در این باره اعلام کرد: هر چند تغییرات نرخ سود سپردههای بانکی و تلاش برای واقعیسازی آن بیشک اثر محرک در بازار مسکن خواهد داشت اما این تاثیر به واسطه یک عامل مهم دیگر، چندان پررنگ نخواهد بود. وی با بیان اینکه بانک مرکزی مصمم به تعدیل و واقعیسازی نرخ سود سپردههای بانکی است و دور زدن قوانین از سوی برخی بانکها زمان زیادی دوام نخواهد داشت، افزود: بهطور قطع بخشی از سرمایههای انباشته شده در بانکها بعد از عملیاتی شدن نرخ سود مصوب، به بازار مسکن ورود خواهد کرد که این ورود سرمایه بهطور طبیعی اثرات محرکی در افزایش حجم معاملات و نوسانات قیمت مسکن خواهد داشت.

مرادی افزود:البته با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن و حجم سپردهها، نمی توان انتظار تورم شدید در بخش مسکن ناشی از کاهش نرخ سود سپردههای بانکی را مطرح کرد و اساسا چنین رویدادی بعید به نظر میرسد؛ این درحالی است که در شرایط فعلی تنها عامل بسیار مهم در ایجاد رونق بازار مسکن، تقویت قدرت خرید متقاضیان مصرفی است؛ چرا که هم اکنون بخشی از متقاضیان اصلی خرید آپارتمانهای مصرفی با مشکل تامین مالی مواجهند. هر چند طی دو سال اخیر تحت تاثیر افزایش سقف تسهیلات خرید برای خانه اولیها وسایر متقاضیان مصرفی، حجم معاملات مسکن نیز افزایش یافته است. سعید حیدری کارشناس و صاحبنظر اقتصاد مسکن نیز در این باره به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد:تا زمانی که نرخ واقعی سود سپردههای بانکی(یعنی تفاضل نرخ سود اسمی سپردهها با نرخ تورم عمومی) منفی نشود حرکت جدی سرمایهها از بازار پول به سمت بازار مسکن بعید به نظر میرسد.

وی افزود: هر چند مثبت ماندن نرخ سود واقعی سپردهها (البته به میزان معقول) در بلندمدت باعث میشود انباشت بیش از حد سرمایه در بخش مسکن(ناشی از منفی بودن میانگین سود واقعی سپردههای بانکی در طول دست کم سه دهه اخیر) که نتیجه آن بالا بودن بیش از حد قیمت واحدهای مسکونی(نسبت به حداقل دستمزد) در ایران نسبت به کشورهای توسعه یافته است، کم کم رفع شود. حیدری تاکید کرد: با این حال، راهکار رونق مسکن قطعا منفی کردن نرخ سود واقعی نیست، بلکه راهکار واقعی ارائه تسهیلات ارزان قیمت(همزمان با کاهش نرخ سود سپردهها و افزایش مدت زمان بازپرداخت تسهیلات) در حوزه مسکن است.با این وجود به نظر میرسد کمتر شدن نرخ سود واقعی سپردهها(تفاضل نرخ اسمی سود سپردهها با تورم)در شرایط فعلی بهصورت محدود و نه چندان محسوس در بازار مسکن اثر گذار خواهد بود.