توهم رونق با تسهیلات کم‌بهره

بهطور مثال میتوان به موارد زیر اشاره کرد: تحولات جمعیتی (از قبیل رشد جمعیت، مهاجرت، طول عمر افراد، روند ازدواج و طلاق و سن استقلال مجردان از خانواده)، تحولات جغرافیایی و زیستمحیطی، تحولات قیمتی عوامل تولید و سیاستهای دولت در بخش مسکن. آمار و ارقام مرتبط با تحولات جمعیتی نشان میدهد برای رسیدن به رونق پایدار در بخش مسکن، احتمالا نگرانی از بابت تقاضای بالقوه وجود ندارد. هرچند ضعف عمومی قدرت خرید خانوارها در اغلب سالهای دهه گذشته مانع بزرگی بر سر تبدیل این ظرفیت بالقوه به بالفعل بود. حجم اندک خریدوفروش، تمرکز خریدوفروش بر واحدهای کوچکمتراژ و نسبت پایین درآمد به بهای ملک، مصداقهایی از ضعف سمت تقاضا بهشمار میروند. با توجه به سابقه تاریخی ساختوساز در کشور، بهنظر میرسد در صورت تبدیل به بالفعل شدن این حجم از تقاضا، سمت عرضه مشکل چندانی در تطابق با آن نداشته باشد.

بنابراین یکی از مهمترین مواردی که برای عملکرد روان بازار مسکن مورد نیاز است، میزان موفقیت در تبدیل باثبات تقاضای بالقوه به بالفعل، یعنی بحث افزایش مستمر قدرت خرید و توانمندی مالی خانوارها است. احتمالا بر همین اساس است که بسیاری از مردم و مسوولان برای ایجاد رونق پایدار در بخش مسکن، چشم به معرفی و پیادهسازی نهادها و ابزار نوین مالی در حوزه مسکن دوختهاند. این ابزار و نهادها، مفید و در جای خود کارگشا هستند، اما هرگز نمیتوانند جایگزین عامل کلیدیتر، یعنی رشد اقتصادی و افزایش درآمد شوند. نگارنده بر این اعتقاد است که در ایران رابطه علّی احتمالا از سمت کلان اقتصاد به بخش مسکن است و نه برعکس، به عبارت دیگر بهبود شرایط اقتصادی منجر به رشد بخش مسکن میشود اما رونق برونزای بخش مسکن الزاما رونق کل اقتصاد را بهدنبال نخواهد داشت.

بررسی برخی کشورهای درحالتوسعه که توانستهاند، نابسامانیها و نیازهای بخش مسکن خود را در حد قابلقبولی رفع کنند، نشان میدهد که این کشورها از ابزار و نهادهای متفاوتی بهرهگرفتهاند و مهمترین فصل مشترک این کشورها، احتمالا موفقیت در عرصه کلان اقتصاد و رشد اقتصادی بالا و پایدار است. بنابراین بهنظر میرسد ابزار مالی در رتبههای بعدی اهمیت قرار دارد. در داخل ایران نیز، نهادسازی در بخش مسکن برای رفع مشکلات این حوزه و تبدیل ظرفیتهای بالقوه به فرصتهای رشد اقتصادی و رفع نیازهای افراد جامعه هرچند لازم است، اما بهتنهایی کافی نیست. یکی دیگر از جنبههای بااهمیت بازار مسکن که کمتر موردتوجه قرار گرفته است، سابقه نوسانات بالای این بخش است.

دورههای رونق شدید که در پی خود دورههای رکود شدید را بههمراه دارند، در هر دو سطح خرد و کلان تبعات منفی برای جامعه و سیاستگذار بههمراه دارد. احتمالا تزریق مستقیم درآمدهای پرنوسان نفتی به اشکال مختلف در اقتصاد، مهمترین عامل در تشدید نوسانات طبیعی بازار مسکن است و حتی مقدم بر ضعفهای نهادی در حوزه مسکن قرار دارد. بنابراین به نظر نگارنده، وضعیت بلندمدت و آینده بخش مسکن، چه در روند عمومی و چه در نوسانات، بستگی تام به سیاستهایی دارد که دولت فراتر از حوزه مسکن و برای کل اقتصاد در پیش میگیرد. بههمین منظور برای رسیدن به تصویری از آینده بخش مسکن، پیش از پرداختن به سیاستهای دولت در این بخش، باید روند سیاستهای کلان اقتصادی را ارزیابی کرد.

پیشبینی بلندمدت سیاستهای اقتصادی در ایران بسیار دشوار و احتمالا غیرممکن است، زیرا براساس شواهد تاریخی و بهویژه در اثر سازوکار انتخابات، اطمینانی نسبت به عدمتکرار تجربههای شکستخورده پیشین و پیادهسازی سیاستهای غیرپوپولیستی موردقبول اقتصاددانان وجود ندارد. کارشناسان به تفصیل در مورد معضلات اقتصاد ایران سخن گفتهاند، از جمله: مشکلات نظام بانکی، کسری بودجه، تورم، صندوقهای بازنشستگی، بیکاری، آب و محیط زیست، سیاستهای ارزی، و محیط کسبوکار. ارزیابی میزان موفقیت، اهتمام یا توان دولت (در معنای وسیع آن) در رفع هریک از این مشکلات نیازمند بحث جداگانه است. کوتاه آنکه عدمموفقیت در هریک از این موارد، میتواند تاثیر منفی شدیدی بر آینده کل اقتصاد و به تبع آن بخش مسکن داشته باشد.

اما از آنجا که بهنظر نگارنده، رویکرد قوه مجریه در اغلب این موارد (شاید باقدری سختگیری بتوان گفت حداقل در مرحله حرف) با دیدگاههای علم اقتصاد منافاتی ندارد، با توجه به شرایط جاری از این فرصت محدود برای پرداختن به چند نکته که تاحدودی کمتر مورد توجه قرار گرفتهاند، استفاده میکنم. بهطور خاص، در سطح کلان، معضل «توهم رونقبخشی به تولید با استفاده از تسهیلات کمبهره» بسیار حائز اهمیت است. بهنظر میرسد دولت برای افزایش تولید و ایجاد اشتغال بیش از پیش روی این روش حساب میکند، حال آنکه شاید همین معضل بهتنهایی برای گرفتار ماندن کشور در دام نرخ رشد اندک مزمن کفایت کند. بهطور مثال، مطالعه Bergoeing-Kehoe-Kehoe-Soto (2002) با مقایسه تفاوت رفتار اقتصاد دو کشور مکزیک و شیلی پس از رکود نشان میدهد که در مکزیک تداوم سیاستهای ارائه تسهیلات کمبهره به بنگاهها بدون توجه به بهرهوری آنها، همراه باعدم اصلاح قوانین ورشکستگی، تاثیر منفی شگرفی بر رشد اقتصادی بلندمدت داشت. در ایران نیز رجوع مداوم به چنین سیاستهایی و تخصیص منابع محدود به بنگاههای با بهرهوری اندک، در عمل مخل رشد بلندمدت است.

در کوتاهمدت، بهرهگیری از ظرفیتهای بلااستفاده اقتصاد منجر به افزایش درآمد و تقویت تقاضا در بازار مسکن میشود، هرچند در صورت عدمموفقیت دولت در اصلاح ساختار اقتصاد و ایجاد رشد پایدار، ترجمان چنین رشد موقتی در بازار مسکن، میتواند تکرار دورههای متلاطم رکود و رونق باشد. البته در دوره رونق آینده، که احتمالا هماکنون در آستانه آن قرار داریم، تحتتاثیر مازاد عرضه مسکن در سالیان گذشته، حداقل در ابتدا انتظار جهش شدید قیمتها وجود ندارد.اما پس از عبور از این دوران، کاملا محتمل است که بازار مسکن هرچند در مقیاسی کوچکتر، دوباره به روند متلاطم خود بازگردد، مگر آنکه سیاستگذار مسکن تمهیدات جدی برای محدودکردن دامنه این نوسانات بیندیشد. در بازار ارز نیز چنانچه دولت نرخ ارز را بهصورت تدریجی افزایش ندهد، یا تصمیم بگیرد به طرق مختلف، ارز نفت را به اقتصاد تزریق کند، میتوان منتظر رشدهای اقتصادی اندک در بلندمدت و جهشهای قیمتی و دورههای رکود و رونق شدید در بازار مسکن بود. در مجموع میتوان چنین بیان کرد که افق کوتاهمدت و میانمدت مسکن تحت تاثیر رونق اقتصاد روشنتر از گذشته است و در کوتاهمدت افزایش شدید قیمت بعید بهنظر میرسد. اما رونق پایدار و بهدور از تلاطم بازار مسکن در بلندمدت، در گرو تدبیر دولت و همراهی سایر قوا برای اصلاح ساختار اقتصاد قرار دارد.