چشم‌انداز مسکن در نیمه دوم سال

تولید و عرضه مسکن مانند هر کالای دیگری، متناسب با میزان تقاضا در شرایط رونق و رکود قرار میگیرد. به تعبیر دیگر بازار مسکن در ایران (و البته در برخی از کشورهای دیگر) بهدلیل وجود تقاضای سوداگرانه ناشی از وجود تورم عمومی بالا و همچنین فضای نامناسب کسبوکار و عدم وجود بازار سرمایه تعمیق یافته برای جذب نقدینگیهای مازاد در جامعه، طی دهههای اخیر، همواره با دورههای رونق و رکود نسبتا شدیدی مواجه بوده است، به طوریکه پس از طی یک دوره افزایش شدید قیمت و رونق در بازار معاملات و به تبع آن افزایش سرمایهگذاری و ساختوساز در بازار مسکن، قیمت مسکن با ثبات مواجه شده و میزان سرمایهگذاری و ساختوساز نیز کاهش مییابد و بازار با رکود مواجه میشود. بر این اساس در پی افزایش قیمت و رونق در بازار مسکن طی سالهای 1390 و 1391 و اوایل سال 1392، این بازار از نیمه دوم سال 1392 با رکود روبهرو شد.

براساس گزارش مرکز آمار ایران در سالهای 90 تا 92 بهطور میانگین در هر سال حدود 180 هزار پروانه احداث ساختمان مسکونی از شهرداریهای کل کشور صادر شده که نسبت به سالهای پیش از خود، رشد قابل ملاحظهای را نشان میدهد. پس از آن دوره تولید انبوه مسکن و افزایش قیمتها در این بخش که با عرضه مسکن مهر نیز همزمان بود، با جاماندن میزان تقاضا از عرضه و کاهش قدرت خرید خانوارها در پی تورم 40 درصدی، بازار ساختوساز با افت شدید تقاضا و رکود عمیق مواجه شد، بهطوری که موجب کاهش بیش از 50 درصدی صدور پروانههای ساخت مسکونی در دو سال بعد از آن یعنی 93 و 94 نسبت به سال 92 شد. البته بنا به دلایلی از جمله رکود بی سابقه در اقتصاد کلان و کاهش شدید در قدرت خرید خانوار، بالا بودن نرخ بهره بانکی، ورود بیش از اندازه بانکها و برخی از نهادها به بخش مسکن در سالیان گذشته و خروج آنها از این بازار در دوره رکودی، عدم اجرای صحیح طرحهای جامع و تفصیلی شهرها، انتظار مردم برای تعیین تکلیف مذاکرات هستهای و همچنین عدم تطابق الگوی ساخت و عرضه واحدهای مسکونی ساخته شده با الگوی تقاضا و قدرت خرید مردم، به نظر میرسد این رکود از سایر رکودهای روی داده در بازار مسکن ایران تاکنون از عمق بیشتری برخوردار بوده است.

اگرچه با آغاز سال جاری نشانههای جدیدی از شروع دوره پیش رونق بازار مسکن به چشم میخورد، اما هنوز در مورد زمان دقیق شروع رونق کامل بازار مسکن اختلاف نظر وجود دارد. کارشناسان معتقدند عوامل موثر بر بازار مسکن مانند سایر بازارها به دو بخش عوامل سمت تقاضا و عوامل سمت عرضه تقسیم میشوند. اما در بازار مسکن عوامل سمت تقاضا تصویر متفاوتی از این بازار را رقم میزنند. در واقع دوگانه بودن تقاضا در بازار مسکن بهعنوان وجه تمایز این بازار از سایر بازارها معرفی میشود. در بازار مسکن عوامل سمت تقاضا به دو دسته تقسیم میشوند؛ تقاضای واقعی مسکن یا «تقاضای ناشی از نیاز خانوار» و تقاضای سرمایهای یا «تقاضای مسکن برای حفظ ارزش دارایی».

از این منظر آنچه تحولات بازار مسکن را از تحولات سایر بخشهای اقتصادی متفاوت میکند و موجب شکلگرفتن الگوی متفاوت تغییر قیمت میشود، تقاضای سرمایهای مسکن است.با نگاهی به مجموع این عوامل، صاحبنظران و متخصصان حوزه بازار مسکن در صفحه باشگاه اقتصاددانان امروز به پیشبینی روند بازار مسکن در نیمه دوم سال جاری و عوامل موثر بر تغییر روند آن پرداختهاند.