«اکباتان» چگونه ساخته شد؟

در حال حاضر یک تصور درباره علت عدم تکرار شهرکسازیهای دو دهه ۴۰ و ۵۰ در عصر حاضر وجود دارد که صرفا «ناتوانی شرکتهای ساختمانی» را عامل ضعف معرفی میکند. اما آنچه امروز نظام شهرسازی و تامین مسکن در ایران، از آن رنج میبرد، فقط «خلأ شرکتهای ساختمانی بزرگ مقیاس» نیست. بررسیهای «دنیای اقتصاد» درباره تاریخچه یکی از موفقترین پروژههای شهرکسازی مسکونی در ایران - اکباتان- نشان میدهد: فرآیند طراحی، اجرا، ساخت و تکمیل این ابرپروژه ساختمانی در غرب تهران با رعایت کامل سه اصل «سرمایهگذاری کامل بخش خصوصی»، «پیشفروش از ابتدا» و همچنین «تامین مالی با مدل پسانداز» شروع شد و به پایان رسید.

شهرک مسکونی «اکباتان» که امروز تکرار پروژهای مشابه آن، به یک آرزو در جامعه مدیران بخش مسکن تبدیل شده، با رعایت «سه اصل موفقیت در شهرکسازی» احداث شد.در حال حاضر یک تصور درباره علت عدم تکرار شهرکسازیهای دو دهه 40 و 50 در عصر حاضر وجود دارد که صرفا «ناتوانی شرکتهای ساختمانی» را عامل ضعف معرفی میکند. اما آنچه امروز نظام شهرسازی و تامین مسکن در ایران، از آن رنج میبرد، فقط «خلأ شرکتهای ساختمانی بزرگ مقیاس» نیست.

بررسیها درباره تاریخچه یکی از موفقترین پروژههای شهرکسازی مسکونی در ایران - اکباتان- نشان میدهد: فرآیند طراحی، اجرا، ساخت و تکمیل این ابرپروژه ساختمانی در غرب تهران با رعایت کامل سه اصل «سرمایهگذاری کامل بخش خصوصی»، «پیشفروش از ابتدا» و همچنین «تامین مالی با مدل پسانداز» شروع شد و به پایان رسید. در ابرپروژه ساختمانی «اکباتان» مطابق آنچه منابع مختلف درباره کم و کیف این شهرک نقل کردهاند -و براساس فصل مشترک نسخههای مکتوب یا تصویری موجود- کار طراحی و ساخت، حدود 10 سال به طول انجامید به این معنا که مطالعه اولیه آن در نیمه دهه 40 استارت خورد و فازهای اول این شهرک در اواسط دهه 50 به شکل ساختمانهای در حال تکمیل به پیشخریداران واگذار شد. برخی منابع، «طراحی» شهرک اکباتان را به مهندسان آمریکایی نسبت میدهند و برخی دیگر، «ساخت» این شهرک را شرکتهای خارجی معرفی میکنند اما سازنده شهرک مسکونی اکباتان، یک معمار ایرانی دانشآموخته دانشکده هنرهای زیبا به نام رحمان گلزار شبستری است که سال گذشته در مراسم 133 سالگی اتاق بازرگانی تهران از او بهعنوان «بنیانگذار ساختمانسازی نوین در ایران و سازنده شهرک اکباتان» تقدیر شد.

گزارش از راز موفقیت ابرپروژه «اکباتان» با استناد به محتوای یک کلیپ تصویری از سازنده این شهرک (که زمستان سال گذشته در مراسم اتاق بازرگانی پخش شد) و همچنین آمارها و اطلاعات بانکی و یکسری منابع خارجی، حاکی است: کار ساخت شهرک اکباتان ابتدا با جانمایی یک زمین 400 هزار مترمربعی در خارج از محدوده شهر تهران، جدی میشود و سازنده ایرانی این شهرک بعد از خرید این زمین، ماهها برای اتصال موقعیت زمین به محدوده شهر تهران (وارد کردن زمین اکباتان به محدوده شهری پایتخت) با شهرداری مذاکره و رایزنی انجام میدهد و بهرغم مخالفت شهرداری، موفق میشود اولین مجوز رسمی برای این زمین را در قالب «زمین داخل محدوده» اخذ کند. پروسه زمانبر بعدی برای شروع ساختوساز در شهرک اکباتان به اخذ مجوز ساختمانی مربوط است که سرانجام تاییدیه نهایی برای احداث 4500 واحد مسکونی در زمین موسوم به شهرک اکباتان برای سازنده صادر میشود. آنطور که رحمان شبستری نقل میکند، «مساله اصلی» بعد از دریافت مجوزهای ساخت، منابع مالی برای اجرای پروژه بود.

سازنده این شهرک برای تامین اعتبار مورد نیاز شهرکسازی، ابتدا سراغ منابع خارجی و سپس تجار بازار تهران میرود و با پیشنهادهای مشارکت تعدادی از تجار با حجم اعتباری 10 تا 20 میلیون تومان روبهرو میشود اما بزرگی ظرفیت پروژه، باعث میشود مدل «پیشفروش» برای تامین مالی پایدار و موثر ساخت شهرک، مبنا قرار بگیرد. استقبال پیشخریداران شخصی و تعاونیهای مسکن کارکنان دستگاههای مختلف در آن زمان از پیشفروش پروژه شهرک مسکونی اکباتان به حدی میرسد که سازنده شهرک به پشتوانه منابع مالی جمعآوری شده حاصل از پیش فروش واحدها، اقدام به خرید زمین اطراف شهرک و افزایش مساحت اولیه شهرک به 240 هکتار (2 میلیون و 400 هزار مترمربع) میکند.

با افزایش مساحت شهرک اکباتان، تیراژ ساخت و ساز نیز به 15 هزار و 95 واحد مسکونی افزایش پیدا میکند و مراجعه نهادهای مختلف دولتی، سازمانها، دانشگاهها و همچنین مردم عادی برای پیشخرید ساختمانهای جدید تعریف شده در شهرک را موجب میشود. ابرپروژه «اکباتان»، علاوه بر اینکه با رعایت دو اصل «عدم مداخله دولتی در ساخت و ساز مسکونی» و همچنین «اتکای ساختوساز به پیشفروش و جلب منابع از سوی پیش خریداران» به اجرا درآمد، در حوزه تامین مالی ساخت، بر محور «پساندازهای خُرد در موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای» سوار شد.

بررسیها درباره جزئیات تامین مالی شهرکسازی اکباتان نشان میدهد: عوامل این پروژه با پشتیبانی بانک رهنی و به اتکای تقاضای موجود در بازار مسکن تهران، موفق شدند دو مدل «پیش خرید» و «سپردهگذاری در موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای» را با یکدیگر تلفیق و امکان تلاقی بخش قابل توجهی از عرضه و تقاضای مسکن در تهران را با اجرای پروژه «اکباتان»، فراهم کنند. شرکت پسانداز و تسهیلات مسکن «اکباتان»، به پشتوانه ابر پروژه شهرک اکباتان که کار ساخت آنها شروع شده بود و همچنین به اتکای تقاضای خرید مسکن، توانست از محل پساندازی متقاضیان (پیش خریداران) و همچنین کمکهای بانک مرکزی (وام بانک مرکزی)، منابع مالی لازم برای ساخت این شهرک را تامین کند و در عین حال با تبدیل تسهیلات به وام خرید، شرایط خانهدار شدن در این شهرک را بهوجود بیاورد. موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای به مدت 8 سال و تا اواخر دهه 50، در نظام تامین مالی مسکن ایران فعالیت کردند و بعد از آن، متوقف شدند.

سال گذشته، دستورالعمل احیای این موسسات به تصویب بانک مرکزی رسید اما هنوز شکل نگرفتهاند. شرکت پسانداز و تسهیلات مسکن اکباتان، در آن زمان به حدود 15 هزار خانوار متقاضی خرید واحدهای مسکونی اکباتان، 2 میلیارد و 621 میلیون و 700 هزار تومان تسهیلات ساخت و خرید مسکن پرداخت کرد. این میزان تسهیلات با منابع اولیهای همچون 740 میلیون تومان آن از محل اعتبارات اولیه بانک مرکزی و سپردههای خود افراد، تامین شده بود. این شرکت با سرمایه 500 میلیون تومان شکل گرفته بود. در آن زمان، موسسات پرداخت کننده وام مسکن، بین 150 تا حداکثر 300 هزار تومان بر اساس مدلهای مشخص سپردهگذاری در صندوقها یا شرکتهای پسانداز، تسهیلات ارائه میکردند که طول بازپرداخت آنها بین 20 تا 25 سال متغیر بوده است.

کارنامه موفق شهرکسازی اکباتان باعث شد مجله «تایم» در سال 1978 با انتشار گزارشی درباره این ابرپروژه، از اکباتان بهعنوان یک «رکورد سریعسازی مسکن» بنویسد. در گزارش «تایم» موضوع «ساخت یک خانه در یک ساعت» با هدف انعکاس سرعت ساختوساز در شهرک اکباتان، محور مطلب نویسنده قرار میگیرد و این شهرک به عنوان پروژه ساختمانی منحصر بهفرد معرفی میشود که توانسته با کمترین هزینه ساخت در مترمربع و کمترین هزینه تامین منابع تسهیلاتی برای ساخت مسکن، بیشترین بازدهی را از حسابهای پسانداز و سپردهگذاری مسکن به نفع پروژه، بهرهبرداری کند.