نیمه پر بازار مسکن

گزارش رسمی بانک مرکزی از اطلاعات سامانه رهگیری معاملات املاک و مستغلات که از سوی اداره بررسیها و سیاستهای اقتصادی بانک مرکزی استخراج شده است، نشان میدهد: طی نیمه اول امسال، دو اتفاق در بازار معاملات خرید مسکن شهر تهران رخ داده است که برآیند آنها، علامتی غیر از رکود سالهای ۹۴ تا ۹۵ را به فعالان بازار ارائه میکند.

اولین اتفاق، افزایش خفیف حجم معاملات در ۶ ماه اول امسال نسبت به ۶ ماه اول سال گذشته است که این رشد با توجه به بروز پیش رونق در بازار معاملات سال ۹۵، به معنی پررنگ تر شدن پیش رونق در نیمه اول سال ۹۶ میتواند باشد. اتفاق دوم را میتوان حرکت تدریجی و پلکانی معاملات خرید مسکن عنوان کرد به این معنا که حجم معاملات خرید مسکن در تهران، بهدور از رفتار هیجانی، با سرعت آهسته و همراه با دورههای تنفس نامتوالی، در حال افزایش تا فاز رونق است. معاملات خرید مسکن از ابتدای امسال، بهصورت یک ماه در میان، افزایش یافته است. بعد از هر ماه افزایش معاملات، حجم خرید و فروش در ماه بعد از آن، ثابت یا کاهش پیدا کرده و ماه بعد، مجددا مسیر رشد پیگیری شده است. برآیند این رخداد در بازار مسکن نیمه اول سال جاری، امید به رونق معاملات در ماههای منتهی به شب عید را تقویت میکند.

براساس گزارش بانک مرکزی، در نیمه اول امسال ۸۵ هزار و ۱۸۲ واحد مسکونی در تهران فروخته شد که ۸/ ۲ درصد نسبت به مدت مشابه سال ۹۵ افزایش یافته است. در نیمه اول سال گذشته، کمتر از ۸۳ هزار واحد مسکونی در تهران خرید و فروش شد (۸۲ هزار و ۸۵۱ واحد مسکونی).  معاملات خرید مسکن در نیمه اول سال گذشته با رشد ۲ رقمی (۱۵ درصد) همراه شد. رشد چشمگیر معاملات خرید مسکن در تهران طی نیمه اول پارسال، ناشی از خروج از رکود عمیق سالهای ۹۳ و ۹۴ و رفتن به فاز پیش رونق در سال گذشته بوده است. گروهی از کارشناسان مسکن معتقدند: اگر در سال جاری، نرخ سود سپردههای بانکی از یکسو کاهش پیدا میکرد (در همان ابتدای سال) و اشکالات اساسی سبد تسهیلات خرید مسکن از سوی دیگر مرتفع میشد (اشکالاتی همچون نیاز به سپردهگذاری یکساله برای دریافت وام ۸ درصدی و همچنین سنگینی مبلغ قسط ماهانه وام بدون سپرده) در این صورت، شتاب معاملات خرید مسکن در سال جاری نیز همچون سال گذشته، چشمگیر میشد و بازار ملک میتوانست در تابستان امسال وارد فاز رونق شود.

وضعیت فعلی بازار مسکن در تهران، از ناحیه نوسانات قیمتی نیز رشد مثبت را تجربه میکند. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران طی نیمه اول امسال به سطح ۴ میلیون و ۵۸۵ هزار تومان رسید. این سطح قیمتی، ۲/ ۶ درصد بیشتر از مدت مشابه سال گذشته است. نیمه اول سال گذشته، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران، ۴ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان بود. سال گذشته به رغم رشد ۱۵ درصدی معاملات ملک، قیمت مسکن فقط ۶/ ۳ درصد افزایش یافت اما امسال، در حالیکه دمای خرید و فروش آپارتمان به لحاظ رشد حجمی، کمتر از سال گذشته بوده، شیب رشد قیمت مسکن دو برابر نیمه اول پارسال گزارش شده است. کارشناسان مسکن، علت اختلاف شیب رشد قیمت مسکن و معاملات ملک در حال حاضر را ناشی از وضعیت غیررکودی بازار میدانند. در زمان رکود مسکن که معمولا با تخلیه حباب قیمتی همراه است، قیمتها از ثبات نسبی یا کاهش جزئی برخوردار است طوریکه قیمت واقعی ملک (ما به التفاوت نرخ رشد اسمی قیمت مسکن و نرخ تورم) با رشد منفی مواجه میشود. با این حال، در زمان خروج از رکود و افزایش نسبی حجم معاملات ملک، به تدریج شیب رشد مثبت قیمت اسمی نیز افزایش پیدا میکند تا در نهایت، رشد منفی قیمت واقعی به پایان میرسد و نرخ رشد قیمت اسمی، از نرخ تورم عمومی فراتر میرود.

در حال حاضر، فاصله بین نرخ رشد قیمت اسمی و نرخ تورم عمومی به کمترین حد رسیده و پیشبینی میشود، به تدریج در نیمه دوم امسال، قیمت واقعی ملک از رشد مثبت برخوردار شود. بر اساس این گزارش، توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در شهریور امسال حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۹/ ۱۶ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۴ و ۲ به ترتیب با سهم ۱۱ و ۱۰ درصدی در رتبههای بعدی قرار گرفتهاند. در مجموع ۷۳ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به ۱۰ منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۴، ۲، ۸، ۱۴، ۷، ۱۰، ۱، ۳ و ۱۵) بوده و ۱۲ منطقه باقی مانده حدود ۲۵ درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص دادهاند.

در میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۱۰ میلیون تومان به منطقه یک و کمترین آن نیز با ۲ میلیون و ۲۸۰ هزار تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته است. در ارزانترین منطقه تهران یعنی منطقه ۱۸، قیمت ملک مسکونی در ماه گذشته ۸ درصد نسبت به شهریور سال ۹۵ افزایش یافته است. در گرانترین منطقه تهران (منطقه یک) نیز قیمت ملک بهطور متوسط ۱۰ درصد نسبت به شهریور ۹۵ رشد یافته است. در شهریور ماه سال ۱۳۹۶ حجم معاملات واحد های مسکونی و متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به ترتیب به ۱۵ هزار و ۵۰۰ فقره و ۴ میلیون و ۷۶۰ هزار تومان رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل بهترتیب ۹ و ۱۰ درصد افزایش نشان میدهد.

بررسی تحولات بازار اجاره بهای مسکن در شهریورماه سال ۱۳۹۶ نیز موید تغییر متناسب اجاره بها با نرخ تورم در این دوره است بهطوری که شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۹ درصد و ۸ درصد رشد نشان می دهد. به این ترتیب، میزان رشد اجاره بهای مسکن در تهران، یک واحد درصد بیشتر از بازار اجاره کشوری ارزیابی میشود. از طرفی، میزان رشد اجاره بهای مسکن در شهریور امسال، یک واحد درصد کمتر از میزان رشد نقطهای در مرداد ماه بوده است.