سه نگاه به آینده بازار مسکن

تیمور رحمانی، عضو هیات علمی دانشگاه تهران و صاحبنظر اقتصاد مسکن با اشاره به مهمترین متغیرهای اقتصاد کلان اثرگذار در اقتصاد مسکن طی یک بازه زمانی ۵۸ ساله (فاصله سالهای ۱۳۳۸ تا ۱۳۹۵)، انتظارات قابل پیشبینی برای آینده پیشروی بازار مسکن بر مبنای دادههای کلان آماری را تشریح کرد. وی با بیان اینکه روندهای آماری نشان میدهد طی ۵۸ سال گذشته اقتصاد ایران، تولید ناخالص داخلی حقیقی، مهمترین متغیر نشاندهنده بخش حقیقی اقتصاد ایران است، گفت: این متغیر طی دوره مورد بررسی یکی از اثرگذارترین متغیرها بر بخش مسکن بوده است که میتوان با توجه به روند تغییرات و نوسانات آن، روند تغییرات پیشرو در بازار مسکن را تخمین زد و پیشبینی کرد.

رحمانی شاخص مهم دیگر اقتصاد کلان اثرگذار بر نوسانات بازار مسکن را میزان و چگونگی نوسانات درآمدهای نفتی طی ۵۸ سال اخیر عنوان کرد و گفت: هرچند نوسانات مربوط به درآمدهای نفتی در بازه زمانی گفته شده به مراتب بیشتر از نوسانات مربوط به تولید ناخالص داخلی بوده است، اما تغییرات این دو شاخص اساسا نقش مهمی در تحلیل روندهای بازار مسکن ایفا میکند؛ چراکه این دو متغیر ارتباط تنگاتنگی با سرمایهگذاری بخش مسکن و ساختمان طی حدود ۶ دهه گذشته داشتهاند. وی در عین حال تصریح کرد: هر چند حجم نقدینگی نیز یکی از عوامل اثرگذار بر نوسانات بازار مسکن طی سالهای گذشته بوده است، اما برخلاف باورهای عمومی که تاثیر این پارامتر را بر نوسانات بازار مسکن اثری قوی عنوان میکند، نقش این پارامتر در نوسانات بازار مسکن نسبت به دو پارامتر دیگر بسیار کمرنگتر است؛ طوریکه محاسبات و برآوردها نشان میدهد حجم نقدینگی نقش چندانی در شکل دادن به رفتار سرمایهگذاری در حوزه مسکن ندارد و برخلاف تصور عام نقش این پارامتر چندان بارز نیست.

رحمانی با اشاره به دشوار بودن فرآیند پیشبینی بازار مسکن در دورههای بیثباتی اقتصاد کلان گفت: زمانی که اقتصاد کلان در شرایط بیثباتی قرار دارد همبستگی کمتری بین متغیرهای اقتصاد کلان و شرایط بازار مسکن وجود دارد، اما در شرایط ثبات این همبستگی بیشتر است. به گفته وی و برمبنای متغیرهای اقتصاد کلان و شرایط فعلی هر کدام از آنها در بلندمدت رشد حقیقی متغیرهای بخش مسکن متاثر از رشد حقیقی متغیرهای اقتصاد کلان است و نوسانات کوتاهمدت در این بخش، نباید مبنای سیاستگذاری کلان در حوزه مسکن قرار بگیرد. رحمانی همچنین تاکید کرد: ضمن اینکه دولت تنها مسوول تامین مسکن کمدرآمدها در جامعه است، بهطور کلی پاسخگویی درخصوص تحولات و نوسانات بازار ملک متاثر از متغیرهای اقتصاد کلان از حیطه وظایف دولت در حوزه مسکن خارج است.

پارادایم متناقض در بازار مسکن

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز در این نشست، با اشاره به مهمترین مسائل و پرسشهای موجود در بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی گفت: بازار مسکن هماکنون در شرایطی قرار دارد که از یکسو با مازاد واحدهای مسکونی و حجم قابلتوجه واحدهای مسکونی خالی از سکنه و خانههای دوم روبهرو است و ازسوی دیگر نیازسنجیهای صورت گرفته حاکی از نیاز به تامین سالانه ۹۰۰ هزار واحد مسکونی برای متقاضیان مصرفی است. علی چگینی ادامه داد از مهمترین پرسشهایی که هماکنون باید برای سیاستگذاریهای جدید در حوزه مسکن در نظر گرفته شود اساسا به این موضوعات مربوط میشود که علل بروز این نوع پارادایمهای متناقض در بازار مسکن چیست؟ و راهکارهای درمان چنین وضعیتی را میتوان در چه عواملی جستوجو کرد؟ وی همچنین پاسخ به سوالاتی نظیر اینکه پارادایم مسلط آینده بخش مسکن در رابطه با رکود و رونق چیست و همچنین چارهجویی برای تدوین راهکارهایی به منظور جلوگیری از شکلگیری نوسانات شدید در بخش مسکن را از دیگر مسائلی عنوان کرد که متولی بخش مسکن در سیاستگذاریهای خود باید مدنظر قرار دهد. چگینی در عین حال تصریح کرد: حل مسائل و مشکلات بخش مسکن تنها یک راهحل ندارد؛ بلکه باید مجموعهای از راهحلها و راهکارها طراحی و تدوین شود تا از این طریق بتوان بازار مسکن، رکود و نوسانات قیمتی را کنترل کرد.

در این نشست که تحت عنوان پنل بازار مسکن و در جریان برپایی هفدهمین همایش سیاستهای توسعه مسکن برگزار شد، نویسنده طرح جامع مسکن با طرح یک هشدار به متولی بخش مسکن گفت: هماکنون از هر ۱۰۰ خانوار جدیدی که تشکیل میشود بیش از ۶۰ خانوار به بازار استیجار وارد میشوند؛ این در حالی است که در اوایل دهه ۸۰ این نسبت کمتر از۴۰ درصد بود.

فردین یزدانی افزود: این واقعیت ضرورت توجه متولی و سیاستگذار بخش مسکن به ایجاد سازوکار کارآمد مسکن اجارهای و اجتماعی را پررنگتر میکند و در عین حال نیازمند اصلاح فوری در ساختارهای اقتصاد کلان مرتبط با موضوع مسکن است. وی با تاکید بر اینکه نرخ اجارهنشینی به شدت در کشور در حال افزایش است، افزایش تعداد مستاجران را یک شرایط همراه با هشدار و تهدیدآمیز برای دولت عنوان کرد و گفت: بر مبنای تازهترین مطالعات انجام شده طرح جامع مسکن، تعداد خانوارهای فقیر نیازمند به سیاستهای حمایتی از ۲ ونیم میلیون خانوار از اوایل دهه ۹۰ به ۳ میلیون خانوار در سال ۹۴ افزایش یافته است. یزدانی عدم مدیریت صحیح بر بازار زمین را از عمدهترین دلایل افزایش شکاف بین درآمد افراد با قدرت خرید مسکن از سوی آنها عنوان کرد و گفت: تغییرات و نوسانات قیمت مستغلات و زمین، هزینه فضایی سکونت برای مردم را افزایش داده است و در واقع منشأ شکلگیری حباب قیمت مسکن، نوسانات قیمتی زمین است. وی تصریح کرد: با این وجود مجموعه شاخصها و متغیرهای اثرگذار بر بازار مسکن نشان میدهد انتظار برای شکلگیری رونق مشابه رونق سالهای ۸۶ و ۹۱ که به جهش قیمتی در بازار مسکن منجر شد در شرایط فعلی انتظاری غیرقابلتحقق و بعید است؛ چراکه علاوهبر وضعیت این متغیرها و شرایط اقتصاد کلان، سیاستهای دولت در بخش مسکن و نظام بازار در مسیری قرار دارد که تنها رشد آرام، بطئی و ملایم بخش مسکن طی دو سال پیشرو قابل پیشبینی است.