رصد مسکن پس از سخنرانی ترامپ

در بررسیها درباره تاثیرپذیری بازار مسکن از «استراتژی جدید آمریکا مقابل ایران» که با محور «برجام» در نطق تلویزیونی رئیسجمهوری آمریکا اعلام شد، حاکی است: شکل و میزان اثرگذاری حرفهای ترامپ بر بازار ملک، با دو فاکتور قابل سنجش است که بر اساس آن، میتوان پیشبینی کرد مسیر معاملات مسکن در کوتاهمدت از این ناحیه، دچار نوسان یا تغییر جهت نخواهد شد. تحولات سیاسی بهخصوص در عرصه بینالمللی، یکی از انواع متغیرهای بیرونی تاثیرگذار بر بازار مسکن محسوب میشود که آثار آن معمولا «با تاخیر و به شکل غیرمستقیم» در این بازار ظاهر میشود.  در این میان، شوی جمعه شب ترامپ و بازتابهای جهانی آن، در عمل، پایداری توافق هستهای و پایبندی اروپا به این معاهده بینالمللی (برجام) را به نمایش گذاشت.

به این ترتیب، دو فاکتور «اثر تاخیری متغیر سیاسی بر بازار ملک» و همچنین «محتوای متغیر سیاسی فعلی» نشان میدهد: تحولات پیشروی بازار مسکن طی دو ماه آتی به عواملی غیر از موضعگیری رئیسجمهوری آمریکا وابسته است و در میان مدت نیز متناسب با رفتار کنگره آمریکا و سمت و سوی متغیرهای اقتصاد کلان کشور و البته واکنش سایر بازارها، احتمال تغییرات ریز در این بازار وجود دارد.روز گذشته، اثر احتمالی و قابل انتظار حرفهای ترامپ بر بازار مسکن را در قالب تحقیق میدانی از فعالان بازار و همچنین تحلیل صاحبنظران ارشد این بازار مورد بررسی قرار میگیرد.

نتایج نشان میدهد: دو برداشت همسو از سمت بازار مسکن نسبت به «تهدید ترامپ علیه برجام» وجود دارد که بر اساس آنها، از یکسو، پرتاب توپ برجامی از سوی ترامپ به زمین کنگره آمریکا برای تصمیمگیری ظرف ۶۰ روز آینده نشانه «احتیاط توام با خودداری اجباری از اقدام ضدبرجامی» تلقی میشود و از سوی دیگر واکنشهای منفی چهرههای سیاسی جهان همچون مسوول سیاست خارجی اتحادیه اروپا به اظهارات ترامپ (و حتی آژانس بینالمللی انرژی اتمی) علامتی از «استحکام برجام» در برابر بههمزدن یکطرفه آن و راه سخت ترامپ برای خروج از توافق ارزیابی میشود.

برآیند این دو برداشت که در فضای کلی معاملات روز گذشته بازار مسکن شهر تهران و همچنین تحلیلهای کارشناسی صاحبنظران مشهود است، مشخص میکند: بازار معاملات ملک، فعلا بیتفاوت به استراتژی جدید آمریکا در برابر برجام، به مسیری که با تاخیر بعد از توافق هستهای تیرماه ۹۴ در آن قرار گرفت ادامه میدهد. در این میان، مجموعهای از متغیرهای کلیدی همچون تسهیلات خرید مسکن و آینده نرخ سود بانکی، بیش از متغیر سیاسی، بر مسیر موجود –پیشرونق- اثر خواهد گذاشت. در میانمدت و بلندمدت نیز چنانچه خروج احتمالی آمریکا از برجام یا دستکاری یکطرفه آن اتفاق بیفتد، بازار مسکن ابتدا در حوزه ساخت و ساز، از محل نوسانات احتمالی بازار ارز، آن هم در صورت بروز التهاب در قیمت دلار، تاثیر میپذیرد و سپس با تاخیر، افزایش هزینههای ساختمانی به قیمت ملک منتقل خواهد شد. تحولات سیاسی ناشی از حماقت ترامپ در قضیه برجام طی ماههای آتی، بر رفتار میانمدت تقاضای سرمایهای مسکن نیز میتواند اثرگذار باشد.

فعالان مسکن به اظهارات تکمیلی سیاستمداران آمریکا تنها چند ساعت پس از سخنرانی ترامپ که بر «ماندن در برجام» تاکید کردند، استناد میکنند و معتقدند: رشد حجمی معاملات مسکن طی نیمه اول امسال، محصول ورود تقاضای مصرفی به بازار ملک بود و هنوز تقاضای سرمایهای حضور موثر در این بازار پیدا نکرده که ورود یا خروج آن تحت تاثیر صحبتهای ترامپ، بتواند مسیر فعلی معاملات را دستخوش تغییر کند.  با این حال، هم اکنون به گفته صاحبنظران بخش مسکن، متغیرهای جدیتر از ترامپ، بر رفتار تقاضای مصرفی موجود در بازار ملک مسلط و اثرگذار است. تقاضای سرمایهای خرید ملک نیز بیش از آنچه از آمریکا سیگنال بگیرد، نرخ بازدهی بازارهای رقیب همچون بازار پول (بانکها) و بازار ارز و بورس را ملاک تعیین مکان سرمایهگذاری خود قرار خواهد داد. این سه بازار در ماههای آینده و بهخصوص در پایان موعد کنگره برای اعلام نظر نهایی خود، جهت تقاضای سرمایهای ملک را روشن خواهد کرد.

نوسانات مثبت قیمت ارز میتواند بخشی از تقاضای سوداگرانه را به سمت خود جلب کند. بازار معاملات مسکن در تهران، سال ۹۴، به توافق هستهای ایران و کشورهای «۱+۵»، با تاخیر و بهصورت تدریجی و غیرمستقیم واکنش نشان داد. در همان تیر ماه به دلیل صبر و انتظار در همه بازارها تحت تاثیر برگزاری نشستهای چند روزه گروه «۱+۵»، طبیعی بود رکود موجود در معاملات مسکن نیز عمیقتر شود. در تیر سال ۹۴، حجم معاملات خرید آپارتمان ۲۵ درصد نسبت به خرداد کاهش یافت و ۱۸ درصد نسبت به تیر ۹۳ سقوط کرد. اما در ۵ ماه بعد از آن یعنی در فاصله مرداد تا آذر، متوسط فروش ماهانه واحدهای مسکونی در پایتخت، نه تنها نسبت به تیر کاهش پیدا نکرد که حدود هزار فقره بیشتر از معاملات تیر ماه شد. روند تدریجی بهبود معاملات خرید مسکن در تهران از اواخر سال ۹۴، محسوس شد و در طول سال ۹۵، بازار در فاز پیشرونق قرار گرفت. در حال حاضر چنانچه جو روانی بازار ملک به سمت شایعههای فاقد منطق و تحلیل کارشناسی منحرف نشود، انتظار آن است که معاملات بدون عقبگرد، به لبه رونق نزدیک شود.