بازگشت مشتری به بازار کلنگی

«مشارکت در ساخت» همزمان با پایان رکود سه ساله در بازار ساختوساز مسکونی در پایتخت، از کما خارج شد. بررسیهای با استناد به گزارشهای آماری و تحقیقات میدانی از وضعیت فعلی بازار ساختوساز در تهران نشانمیدهد همزمان با خروج اولیه فعالیتهای ساختمانی از فاز رکود در نیمه اول سال ۹۶، سازندگان هماکنون درصدد برآمدهاند تا با استفاده از آرامش قیمتی در بازار املاک کلنگی، خود را به موج اولیه رونق برسانند و در این مسیر ساخت «مشارکتی» با مالکان ساختمانهای قابل تخریب در مناطق غیرفرسوده را بهعنوان گزینه ترجیحی برای بازگشت به بازار ساختوساز انتخاب کردهاند.  دهمین فصل کمنوسان قیمت زمین در بازار املاک پایتخت در بهار ۹۶ ثبت شد؛ تغییرات فصلی متوسط قیمت ملک کلنگی (میانگین قیمت زمین در هر فصل نسبت به فصل قبل) در پایتخت از زمستان ۹۳، تا بهار ۹۶ کمتر از ۳ درصد بوده است. از سوی دیگر تغییرات نقطهای متوسط قیمت زمین (میانگین قیمت زمین در هر فصل نسبت به فصل مشابه سال قبل) از زمستان ۹۴ تا بهار ۹۶ حداکثر ۳ درصد بوده است.

تحت تاثیر ثبات نسبی قیمت در بازار زمین، ساختوساز مسکن از ابتدای امسال با پشت سر گذاشتن دوره رکود سه ساله تنها در چهار ماه اول سال شاهد رشد ۸ درصدی در حجم فعالیتهای جدید ساختمانی بود. این درحالی است که حرکت اولیه سازندگان برای ادامه مسیر خروج از رکود و قرار گرفتن در ریل رونق ساختمانی، با یک استراتژی برای کاهش هزینههای ساخت مسکن همراه شده است. مطابق با آمارهای رسمی، با رشد ۸ درصدی تیراژ ساخت واحدهای مسکونی در نیمه اول امسال بعد از سه سال توقف در فاز رکود، ساختوساز در صورت ادامه روند فعلی طی ماههای پیشرو، با رشد چشمگیر روبه رو میشود.

متوسط قیمت زمین(ملک کلنگی) بهعنوان گرانترین نهاده ساختوسازهای مسکونی در فاصله ۸ سال-از سالهای ۸۸ تا ۹۲-۴ برابر شد و به مرز مترمربعی ۶ میلیون تومان رسید؛ اما هماکنون در حالی در لبه ۴ میلیون و۶۰۰ هزار تومان قرار گرفته که کارشناسان بازار ملک به سازندگان توصیه میکنند با کسب فرصت از آرامش قیمتی موجود در بازار زمین، حرکت بازار ساختوساز در مسیر پیشرونق را تسریع کنند. میانگین قیمت هر مترمربع زمین مسکونی در بهار ۹۶ به ۴ میلیون و۵۹۰ هزار تومان رسید؛ در بهار ۹۵، میانگین قیمت هر مترمربع زمین ۴ میلیون و ۵۵۰ هزار تومان بود؛ رشد کمتر از یک درصدی قیمت زمین در بهار امسال قیمت هر مترمربع زمین مسکونی را تنها ۱۰۰ هزار تومان نسبت به میانگین قیمت زمین در مدت مشابه سال گذشته افزایش داد و این همان آرامش قیمتی است که کارشناسان بازار ساختوساز از آن بهعنوان فرصت طلایی سازندگان برای بازگشت به فعالیتهای ساختمانی در آستانه ورود بازار مسکن به فاز رونق تعبیر میکنند. میانگین هر مترمربع زمین مسکونی بهار امسال تنها ۸/ ۰ درصد نسبت به بهار سال قبل افزایش یافت که ریزنوسان فاقد اثر در کل هزینههای ساختمانی محسوب میشود. این در حالی است که حجم معاملات املاک کلنگی در همین مدت با ۶/ ۶ درصد افزایش مواجه شد که به معنای بازگشت آرام و تدریجی سازندگان به بازار خرید زمین برای ساخت مسکن است. میانگین قیمت زمین یا املاک مسکونی کلنگی در یک سال ۹۵ به مترمربعی ۴ میلیون و۵۰۰ هزار تومان رسید که تنها ۲ درصد نسبت به سال ۹۴ افزایش نشان میدهد؛ رشد قیمت زمین در یک سال ۹۵ کمتر از رشد قیمت مسکن در سال ۹۵ بوده است؛ قیمت مسکن در یک سال ۹۵، معادل ۶/ ۵ درصد رشد کرد.

در شرایطیکه سازندگان، با افزایش حضور در بازار ساختوساز طی نیمه اول امسال، عملیات خروج از رکود ساختمانی را استارت زده و به مراحل مقدماتی رونق ورود کردهاند، هماکنون ترجیح میدهند با ورود به بازار مشارکت و با هدف به صفر رساندن هزینه نقدی تامین زمین، عمده توان مالی خود را صرف ساخت واحدهای مسکونی کنند.

تمایل دو جانبه برای مشارکت در ساخت

بررسیهای از رفتار فعلی سازندگان در بازار مسکن پایتخت حاکی است هماکنون میل به مشارکت در ساخت واحدهای مسکونی از سوی سازندگان به مراتب بیش از مالکان املاک کلنگی است؛ هر چند هماکنون مالکان نیز بیمیل به مشارکت نیستند و همزمان با افزایش تقاضای سازندگان برای ساختوساز روی زمینهای مالکان، عرضه مناسبی از زمین خام یا ملک کلنگی در مناطق مختلف شهر تهران دردسترس است.

به این معنا که همزمان با افزایش تمایل سازندگان برای ساختوسازهای مشارکتی، مالکان زمین یا املاک مسکونی کلنگی نیز تمایل خود را برای همکاری با سازندگان نشان دادهاند؛ هماکنون حجم فایلهای نیاز به سازنده ونیاز به زمین در بازار عرضه ملک بهطور تقریبی یکسان است. این در حالی است که محتوای فایلها و شروط تعیین شده در آنها نشان میدهد هماکنون بهدلیل آنکه سازندگان بیشترین میل را به مشارکت با مالکان دارند، شرایط در عمده موارد، بیشتر به نفع مالکان تعیین میشود.

افزایش تمایل سازندگان به ساختوسازهای مشارکتی و سنگینتر شدن کفه منافع مالکان در فرآیند مشارکت در ساخت با سازندگان، ادامه همان روندی است که سال گذشته، با افزایش ۱۰ واحد درصدی سهم مالکان زمین در فرمول مشارکت نسبت به سال قبل از آن-۹۴-آغاز شد. سال ۹۴، در حالی فرمول عرف مشارکت در ساخت برای عمده ساختوسازهای معمولی و مصرفی پایتخت بر مبنای سهم ۵۰ -۵۰ تعیین میشد که همزمان با توقف افت تیراژ ساختمانی در سال ۹۵، بازگشت گروهی از سازندگان به بازار ساخت و ساز و افزایش تقاضا برای زمین و املاک مسکونی کلنگی از سوی سازندهها، این سهم، ۱۰ واحد درصد نسبت به سال گذشته به نفع مالکان تقویت شد؛ به این معنا که فرمول عرف مشارکت در ساخت بهصورت سهم ۶۰ درصدی از بنای جدید برای مالک و سهم ۴۰ درصدی برای سازنده، تغییر کرد. کارشناسان، سال گذشته این تغییر سهم در بازار مشارکت در ساخت مسکن را با عنوان آوانس سازندگان برای مالکان زمینهای مسکونی تعبیر کردند که در واقع با منشأ ورود سازندگان کمپول به بازار ساختوساز(سازندگانی که طی سه سال قبل از آن موفق به فروش واحدهای آماده خود در بازار مسکن نشدند) و رشد تقاضا از سوی سازندهها برای مشارکت روی زمین مالکان ایجاد شد.

تغییر شکل سهمخواهی مالکان

افزایش تمایل و تقاضا از سوی سمت عرضه واحدهای مسکونی برای مشارکت در ساخت با مالکان زمینهای مسکونی طی ماههای اخیر خود را در شکل نوع جدیدی از درخواست مالکان برای برخورداری از امتیاز بیشتر در فرآیند مشارکت با سازندگان نشان میدهد.

خواسته جدید مالکان برای مشارکت با سازندهها در سالجاری برخلاف خواسته سال گذشته آنها که خواستهای «کمی» مبتنی بر افزایش سهم آنان از بنای جدید بود، امسال رنگ وبوی «کیفی» به خود گرفته است؛ به این معنا که مالکان زمینها واملاک مسکونی کلنگی امسال بیش از آنکه به دنبال افزایش سهم خود از فرآیند مشارکت در ساخت باشند، با رضایت به سهم ۶۰ درصدی عمدتا در پی مشارکت با سازندگانی هستند که «رزومه کاری قوی» داشته و از «اعتبار کافی» برای شراکت برخوردار باشند؛ این موضوع در عمده فایلهای مربوط به درخواست مشارکت با سازنده که این روزها از سوی مالکان املاک کلنگی آگهی میشود به وضوح به چشم میخورد؛ «تاکید بر حرفهای بودن سازنده»، «برخورداری از رزومه قوی»، «بنام بودن سازنده» و. . . عباراتی هستند که در متن آگهی مالکان برای مشارکت با سازندگان این روزها به وفور استفاده میشوند؛ این درحالی است که سازندگان نیز با اطلاع از این موضوع سعی دارند با اشاره به سوابق حرفهای خود با سهولت بیشتری اقدام به جلب مشارکت مالکان و شروع ساخت و ساز بر روی زمینهای مرغوبتر کنند. در این میان برخی سازندگان در ازای ساختوساز بر روی زمینهای مالکان به آنها پیشنهاد میکنند تمام یا بخشی از سهم خود را از همان ابتدا و در شکل آپارتمانهای آماده و نوساز (معاوضه کلنگی با نوساز)دریافت کنند و زمین را به نام سازنده منتقل کنند؛ این در حالی است که برخی از مالکان نیز از سازنده تقاضا دارند قسمتی از سهم خود از فرآیند مشارکت(بهعنوان مثال یکسوم) را پس از تعیین ارزش ریالی، بهصورت نقدی و در همان ابتدای شروع مشارکت پرداخت کنند.

فعالان بازار مشارکت در ساخت مسکن با بیان اینکه هماکنون عمده تمایل و تقاضا برای مشارکت در ساخت از جانب سازندگان مسکن مطرح میشود تا از سمت مالکان اعلام کردند:«اشاره به رزومه قوی»، «سابقه کار حرفهای همراه با نمونه کار مشابه» و همچنین «بالاترین پیشنهاد قیمتی به مالکان» مواردی است که عمده سازندگان متقاضی مشارکت با مالکان در آگهیهای خود برای تامین زمین و مشارکت در ساخت عنوان میکنند تا از این طریق بتوانند با مالکان زمینهای مرغوبتر مشارکت کنند.

به گفته آنها هماکنون اگرچه بیشترین تقاضا برای مشارکت در ساخت از جانب سازندگان صورت میپذیرد اما در حالحاضر عرضه زمین از سوی مالکان نیز در شرایط مطلوبی قرار دارد و مالکان واحدهای مسکونی کلنگی هم بیمیل به مشارکت نیستند و حتی از مشارکت با سازندگان استقبال میکنند.  کارشناسان بازار مشارکت در ساخت مسکن، ضعیف بودن بنیه مالی سازندگان به دلیل فروش نرفتن همه واحدهای ساخته شده از سوی آنها طی سالهای گذشته که منجر به ضعف بنیه مالی آنان برای تامین هزینه خرید نقدی زمین شده است را از یک طرف و در عین حال تمایل سازندگان به بازگشت به عرصه ساختوساز همزمان با پایان دوره رکود ساختمانی را از سوی دیگر مهمترین علل افزایش تمایل سازندهها به مشارکت در ساخت عنوان میکنند.

هماکنون سازندهها از بنیه مالی کافی برای تامین هزینه خرید برخوردار نیستند و به همین علت ترجیح میدهند حرکت خود را در فاز پیشرونق ساختمانی با «پروژههای مشارکتی» آغاز کنند.
 

عرف روز مشارکت در ساخت

تحقیقات میدانی از جزئیات و نحوه مشارکت در ساخت واحدهای مسکونی در مقطع زمانی فعلی نشان میدهد هماکنون فرمول مشارکت در ساخت در مناطق مختلف شهر تهران بر مبنای «میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در همان منطقه» تعیین میشود.

بر این اساس، در صورتیکه میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان نوساز در محلهای که مشارکت در ساخت در آن صورت میگیرد تا ۴ میلیون و۵۰۰ هزار تومان یا کمتر باشد، معمولا مشارکت با نسبت ۵۰ - ۵۰ انجام میشود؛ اما در صورتی که میانگین هر مترمربع آپارتمان نوساز در محله موردنظر بین ۴میلیون و۵۰۰ هزار تومان تا ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان باشد معمولا مشارکت با فرمول سهم ۵۵ درصدی مالک در برابر سهم ۴۵ درصدی سازنده و یا سهم ۶۰ درصدی مالک در برابر سهم ۴۰ درصدی سازنده تعیین میشود.  در مناطقی که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن از ۵میلیون و۵۰۰ هزار تومان نیز بیشتر باشد علاوه بر رعایت فرمول ۶۰ به ۴۰ به نفع مالک، مبلغی نیز با عنوان«بلاعوض» تعیین میشود؛ بلاعوض مبلغی است که در ابتدای فرآیند مشارکت از سوی سازنده به مالک پرداخت میشود تا مالک در زمان تخریب ونوسازی بتواند با استفاده از آن هزینههای اسکان خود در آپارتمان دیگری را تامین کند.

به گفته فعالان بازار مشارکت در ساخت، تعیین مبلغ بلاعوض بر مبنای توافق سازنده ومالک انجام میشود اما عرف فعلی که بسیاری از مالکان و سازندگان بر اساس آن اقدام به تعیین مبلغ بلاعوض میکنند بر مبنای تعیین مبلغ یک میلیون تومان به ازای هر مترمربع مساحت ملک کلنگی در منطقهای است که متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن بیش از ۶ میلیون و۵۰۰ هزار تومان باشد. به این معنا که در مناطقی که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن بیش از ۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است به ازای هر مترمربع از مساحت کل ملک کلنگی، مبلغ یک میلیون تومان بهعنوان بلاعوض از سوی سازنده به مالک پرداخت میشود. در سایر مناطق نیز به ازای قیمت آپارتمانهای نوساز این مبلغ متغیر است و برمبنای توافق تعیین میشود.  تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از جزئیات بازار مشارکت در ساخت مسکن در مقطع زمانی فعلی حاکی است اگرچه پرداخت مبالغ بلاعوض به مالکان از سوی سازندگان در دورههایی کمرنگتر از سایر زمانها میشود اما هماکنون سازندگان برای جلب مشارکت با مالکان و تامین زمین مورد نیاز خود برای ساخت مسکن، حاضر به پرداخت مبلغ بلاعوض اندکی بیش از عرف گذشته نیز هستند. فعالان بازار ساختوساز پیشبینی میکنند ورود تدریجی سازندگان به بازار ساخت و ساز و افزایش استقبال برای مشارکت در ساخت، بهطور قطع منجر به افزایش عرضه مسکن طی دو تا سه سال پیش رو خواهد شد.

ماجرای تخفیفهای نجومی در بازار زمین

در شرایطی که کارشناسان و فعالان بازار مسکن، به سازندگان توصیه میکنند از آرامش قیمتی موجود در بازار زمین برای شروع پروژههای ساختمانی استفاده کنند، برخی مالکان با اعلام تخفیفهای نجومی به سازندگان «دست به نقد» اقدام به انتشار آگهی برای فروش زمین میکنند.

در برخی از این آگهیها به تخفیفهای تا ۴۰ درصد برای انبوهسازانی که حاضر به خرید نقدی زمین از نوع متراژ متوسط رو به بالا باشند نیز اشاره شده است؛ فعالان بازار زمین در توضیح ماجرای این نوع تخفیفها برای زمینهای بالای ۱۰۰۰ مترمربع، میگویند: تخفیفهای نجومی در متن آگهیهای مربوط به فروش زمین اساسا از دو دلیل عمده منشأ میگیرد؛ اولین دلیل «نوعی ترفند برای جذب مشتری» از سوی برخی واسطههای فروش زمین یا مالکانی است که چندین قطعه زمین در اختیار دارند؛ این دسته از افراد برای فروش بهتر زمینهای خود با انتشار این نوع آگهیها اقدام به جذب مشتری کرده اما در نهایت با استفاده از تکنیکها و ترفندهای مذاکره، زمین را با تخفیف کمتر نسبت به قیمت کارشناسی به سازندگان میفروشند.

در این میان برخی مالکان نیز هستند که هماکنون اقدام به سرمایهگذاری در سایر بازارها کردهاند و به نوعی مالکان «پوللازم» محسوب میشوند؛ هرچند نمیتوان با قطعیت اعلام کرد که نرخ تخفیف اعلامشده از سوی آنها دقیق است یا فقط یک ترفند تبلیغاتی محسوب میشود اما این دسته از مالکان در نهایت زمین خود را با درصدی از تخفیف- هر چند کمتر از نرخ تخفیف اعلام شده- به انبوهسازان و سازندگان دست به نقد به فروش میرسانند. این نوع مانور تبلیغاتی بیشتر در زمینهای بزرگمتراژ مشاهده میشود؛ چرا که در این زمینها حتی درصدهای کم تخفیف میتواند رقم بزرگی را از هزینه خرید زمین برای سازندهها صرفهجویی کند.