پاییز دو رنگ بازار مسکن

فروش مهر ماه بازار ملک به لحاظ تعداد واحد مسکونی، همچنان دو رقمی ماند و بالای ۱۲ هزار واحد در ۳۰ روز اول پاییز معامله شد. بررسیها درباره پاییز دورنگ بازار مسکن مشخص میکند نبض فعلی معاملات در وضعیت «میانه» رکود و رونق قرار دارد؛ اما سرعت حرکت در مسیر پیش رونق، کند شده است. این رخداد میتواند احتمال دستیابی به رونق در فصل جاری را کاهش دهد. میانگین قیمت مسکن در تهران برای دومین ماه پیاپی، سطح ۴ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان در هر مترمربع را با احتساب ریزنوسان ماهانه، حفظ کرد. آمار بانک مرکزی از تحولات مهر ۹۶ بازار مسکن، با ارقامی نزدیک به آمار دفتر اقتصاد مسکن، رشد ۶ درصدی معاملات در ۷ ماه اول امسال (حرکت رو به جلو) را تایید میکند.

پاییز بازار مسکن، تحت تاثیر زورآزمایی نیروهای پیشبرنده و کاهنده معاملات ملک، دو رنگ متفاوت از هم به خود گرفت. گزارش «دنیای اقتصاد» از آمار جدید معاملات مسکن که از سوی دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن تهیه شده، حاکی است: مهر ماه امسال حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران، ۱۰درصد نسبت به شهریور ۹۶ کاهش پیدا کرد و میزان فروش از نزدیک ۱۴ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی در شهریور به پایین مرز ۱۳ هزار واحد در ماه گذشته رسید. با این حال، مقایسه وضعیت کنونی با مدت مشابه سال ۹۵ نشان از بزرگتر شدن بازار معاملات ملک در ماههای گذشته از سال ۹۶ دارد بهطوری که حجم معاملات خرید مسکن در اولین ماه از پاییز امسال ۳۶ درصد نسبت به ماه اول پاییز پارسال افزایش یافت.

مهر ماه سال گذشته، ۹ هزار و ۵۱۰ واحد مسکونی در پایتخت خرید و فروش شد که این حجم، اندکی بیشتر از «پایینترین میانگین ماهانه معاملات مسکن طی سالهای اخیر» بود. اما در مهر ۹۶، تعداد ۱۲ هزار و ۹۶۵ واحد مسکونی در تهران فروخته شد. «بالاترین میانگین ماهانه فروش آپارتمان در سالهای اخیر» به سال ۹۱ –سال اوج رونق- مربوط میشود که ۱۶ هزار و ۵۰۰ واحد بوده است.

به این ترتیب، کارنامه مهر ۹۶ فروش واحد مسکونی در مقایسه با دورههای رکود و رونق و همچنین در قیاس با عملکرد سال گذشته بازار، بیانگر «وضعیت میانه» است به این معنا که بازار مسکن با فاصله بیشتر از رکود، در مسیر رسیدن به رونق رو به حرکت است اما سرعت حرکت بر اساس تغییرات ماهانه طی دو ماه اخیر، «کند» شده است. این موضوع میتواند احتمال دستیابی به رونق در پاییز را کاهش دهد مگر آنکه محرکهای جدید به بازار بیاید.شهریور امسال میزان فروش آپارتمان حدود ۱۴ درصد نسبت به مرداد کاهش یافت و در ماه گذشته نیز ۱۰ درصد دیگر نسبت به شهریور افت کرد. به رغم این کاهش ماهانه، وضعیت فروش هم در شهریور و هم در مهر امسال نسبت به دو ماه مشابه سال گذشته، رشد مثبتی از خود نشان میدهد.

با لحاظ جهش نقطهای در خرید و فروش واحدهای مسکونی شهر تهران در مهر ماه، موقعیت بازار مسکن به مراتب جلوتر از سال گذشته قرار گرفته است.

کارشناسان اقتصاد مسکن معمولاً برای ارزیابی شرایط بازار، روند چند ماهه را ملاک عمل قرار میدهند. بر این اساس، کارنامه خرید و فروش آپارتمان در پایتخت نشان میدهد: حجم معاملات در ۷ ماه اول امسال ۶ درصد نسبت به مدت مشابه سال ۹۵ افزایش یافته است. بازار مسکن در نیمسال اول ۹۶، رقمی معادل ۴/ ۲ درصد به لحاظ حجم فروش، نسبت به ۶ ماه اول پارسال بزرگتر شده بود، اما جهش نقطهای معاملات در مهر ماه، باعث شد شیب رشد فروش در ۷ ماه، نزدیک به ۵ واحد درصد نسبت به شیب رشد ۶ ماهه اوج بگیرد. بررسیها درباره «رنگ سرد» پاییز ۹۶ بازار مسکن که با «کاهش ماهانه» حجم معاملات به میزان ۱۰ درصد در مهر ماه بروز کرده است، مشخص میکند: بخشی از این افت به علت تغییر فصل و پایان سنتی معاملات ملک همزمان با پایان تابستان، «طبیعی» به نظر میرسد.

در این میان، افت ماهانه معاملات خرید مسکن به میزان ۲۹ درصد در مهر سال ۹۵ نشان میدهد: تاثیر سنتی و کاهنده تغییر فصل در نیمه امسال در بازار معاملات مسکن، به مراتب کمتر از سال گذشته بوده است. اما با این حال، نبود فایل مناسب و تازه در بازار ملک یک عامل درونی و کاهنده معاملات خرید مسکن در شرایط کنونی معرفی میشود که باعث شکلگیری این رنگ در بازار شده است. واسطههای بازار ملک یک تفاوت عمده فصل جاری با فصل گذشته را «کم شدن واحدهای مسکونی مناسب تقاضای موجود در بازار» عنوان میکنند. عرضه مورد قبول تقاضا هم از بابت قیمت و هم از بابت متراژ و سن بنا، نسبت به تابستان ۹۶ به شکل محسوسی کم شده اما حجم تقاضای خرید مسکن نسبت به تابستان کاهش نیافته است.

متوسط مساحت در آپارتمانهای فروخته شده در تهران طی ماههای اخیر ۸۸ متر مربع بوده است و میانگین عمر بنا در معاملات نیز ۹ سال اعلام شده است. بیش از ۶۰درصد از تقاضای موجود در بازار مسکن، به دنبال خرید واحدهای زیر ۸۰ مترمربع است و در صورت مناسب بودن فایلها به لحاظ «قیمت»، تمایل غالب به خرید واحدهای زیر ۵ سال ساخت است. در این میان، کمبود آپارتمانهای پرمخاطب، کاهش معاملات را رقم میزند. بر اساس این گزارش، «رنگ گرم» پاییز ۹۶ بازار مسکن به اختلاف دمای معاملات در مقایسه با پاییز پارسال مربوط میشود. جهش ۳۶ درصدی فروش آپارتمان در ماه گذشته نسبت به ماه مشابه سال قبل ناشی از روند رشد یکسال اخیر معاملات است که عامل محرک آن، تسهیلات خرید مسکن عنوان میشود.

«نرخ سود» تاثیر گذاشت؟

بررسیهای «دنیای اقتصاد» درباره یک پیشبینی مرتبط با نرخ سود بانکی در بازار مسکن حاکی است: اگر چه بازارهای پول و مسکن، رقیب یکدیگر محسوب میشوند و کاهش جذابیت سرمایهگذاری در یکی (بانکها) میتواند تقاضای خرید در دیگری (بازار ملک) را افزایش دهد اما این رابطه بهصورت آنی و در کوتاه مدت آن هم با توجه به وضعیت فعلی بازار مسکن، قابل انتظار نیست. تحقیقات میدانی در بازار ملک نشان میدهد طی هفتههای اخیر ورود نوعی از تقاضای خرید به این بازار با مبدأ سپردههای بانکی، مطابق روایت واسطههای ملکی، محسوس بوده است اما بهخاطر زمانبر بودن فرآیند جستوجو ناشی از کمبود فایل مناسب (متراژ کوچک و متوسط)، این مراجعهها هنوز به انجام معامله خرید، منجر نشده است. در این میان، نبود انتظار شوک قیمتی، اثر قابل ملاحظهای بر سرعت جستوجو دارد بهطوری که در زمان آرامش نسبی یا ریزنوسان قیمتی، خریدها نیز با رفتار غیرهیجانی صورت میگیرد.

انجماد دو ماهه قیمت مسکن

ماه گذشته، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران برای دومین ماه پیاپی در سطح متر مربعی ۴ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان ثابت ماند. تغییرات ماهانه قیمت در مهر ۹۶، ریزنوسان نیم درصدی (در حد ۲۰ هزار تومان در هر متر مربع) را نشان میدهد که به معنی ثبات نسبی قیمت آپارتمانهای مسکونی شهر تهران طی دو ماه اخیر است. اما نوسانات ماهانه زیر ۳درصد طی یکسال اخیر باعث شده در حال حاضر متوسط قیمت مسکن در تهران افزایش ۳/ ۷درصدی نسبت به مهر ۹۵ را نشان دهد. این رشد نقطهای حدود یک واحد درصد کمتر از تورم نقطهای است که کاهش یک درصدی ارزش واقعی املاک مسکونی پایتخت نسبت به پاییز سال گذشته را نشان میدهد.