مسکن تکان خورد

با تصمیم بانک مرکزی مبنی بر کاهش سود بانکی به 15درصد و ابلاغ آن به شبکه بانکی، به تدریج شاهد افزایش فشار بر مستاجران بودیم. خبرها حاکی از این مطلب است که با وجود افزایش 6/8درصدی اجاره بها در شهر تهران طی ماه شهریور، اجاره بها در برخی از مناطق پایتخت تا 40درصد بالا رفت، البته برخی از گزارشهای میدانی نیز از رشد 50درصدی اجاره بها در پارهای از مناطق شهر خبر میدهند.

به تعبیری، تجربه نشانگر این مطلب است که با کاهش سودهای بانکی، موجران به منظور پوششدهی هزینههای خود، اجاره بها را افزایش میدهند. از سوی دیگر، موضوعی که به تازگی در بازار مسکن رخ داده این است که با اینکه از روزهای آغازین مهر سال جاری، فشار بازار اجاره تا حدودی کم شده، خانههای رهن کامل برای مستاجران نایاب شده است.

رئیس سابق اتحادیه املاک در رابطه با این موضوع که آیا شرایط کاهش معادله یکمیلیون تومان ودیعه در مقابل ۳۰هزار تومان اجاره وجود دارد یا خیر، بر این باور است که تغییر معادله یکمیلیون تومان ۳۰هزار تومان باعث به هم ریختن سیستم اقتصاد میشود و عمده اقتصاددانان این تغییر را توصیه نمیکنند. مصطفی قلی خسروی اظهار کرد: در حال حاضر با توجه به جو روانی بازار اجاره، برنامههای اقتصادی و سیاستهای سیستم بانکی مبنی بر کاهش نرخ سود سپردهها، شاهد تحولاتی در بازار اجاره هستیم، چرا که با کاهش نرخ سود بانکی به ۱۵درصد، موجرانی که تا قبل از این پول ودیعه را در بانک میگذاشتند سعی میکنند قیمت اجاره را بالا ببرند.

البته کاهش نرخ سود بانکی در نهایت به سود اقتصاد کشور است و قطعا باعث میشود صنعت ساختمان به عنوان یک صنعت پیشرو از رکود بیرون بیاید و به اشتغال کشور کمک شود. خسروی ادامه داد: قبل از سال ۱۳۹۲ ما پیشنهاداتی مبنی بر تغییر معادله یکمیلیون تومان، ۳۰هزار تومان ارائه کردیم و گفتیم برای کمک به مستاجران این رقم میتواند به ۲۰هزار تومان کاهش یابد. اما اقتصاددانان عنوان کردند این معادله مثل عدد P است. اگر به ترکیبش دست بزنیم سیستم اقتصاد به هم میخورد و فضای اقتصاد کلان آمادگی چنین تغییری را ندارد. قلی خسروی همچنین به ضعف قانون مالک و مستاجر در کشور نیز اشاره کرد و گفت: در کشورهای پیشرفته قراردادهای اجاره را معمولا سه، چهارساله میبندند و بعد از آن اگر مالک اعلام کند که قصد تمدید ندارد، خانه فورا تخلیه میشود ولی در ایران با مشکلاتی در اجرای قانون مواجهیم و لازم است اصلاحاتی در قانون مالک و مستاجر ایجاد شود.

رشد معاملات مسکن

تازهترین تحولات بازار مسکن نشان میدهد که در مهر سال جاری تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به حدود ۱۳هزار و ۸۱۵ واحد رسیده که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل حدود 4/34درصد افزایش دارد. در شهریور این گزارش حاکی از آن بود که تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی حدود ۱۵هزار و ۵۰۰ واحد بوده که رشدی حدود 2/9درصد داشته است. هرچند که در قیاس با تعداد معاملات در مهر کاهش دارد، اما میزان رشد قابل توجه است و نشان از شدت گرفتن معاملات در مقایسه با دورههای سال قبل دارد.

همچنین بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که در مهر واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم 2/46درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص دادهاند که نسبت به مهر سال قبل تا 3/5درصد کاهش دارد، اما در مقابل سهم واحدهای با قدمت شش تا ۱۰ سال و بیش از ۱۵ سال افزوده شده است. از سویی دیگر، توزیع معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران نشان میدهد که از بین مناطق ۲۲گانه، منطقه پنج با سهم 9/16درصد از کل معاملات بیشترین تعداد قراردادهای مبایعهنامه را به خود اختصاص داد. همچنین مناطق چهار و دو به ترتیب با سهمهای 9/10 و 8/9درصد در رتبههای بعدی قرار دارند.

در مجموع ۷۴درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به ۱۰ منطقه و ۲۶درصد دیگر مربوط به ۱۲ منطقه دیگر است. در مهر تحولات قیمتی مسکن از این حکایت دارد که متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی در شهر تهران چهارمیلیون و ۷۹۰هزار تومان بوده که نسبت به شهریور 7/0 و در قیاس با مهر سال گذشته 7/8درصد افزایش دارد. بیشترین رشد متوسط قیمت در مهر نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ۱۷ با 2/15درصد و کمترین میزان رشد به منطقه ۱۲ با 2/1درصد تعلق دارد. در میان مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده به منطقه یک با حدود ۱۰میلیون و ۲۰۰هزار تومان و کمترین آن با حدود دومیلیون و ۲۰۰هزار تومان به منطقه ۱۸ تعلق دارد که البته در هر دو مورد رشد مشاهده میشود. در مجموع در هفتماهه امسال تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به ۹۹هزار واحد رسیده که در قیاس با هفتماهه اول سال ۱۳۹۵، 3/6درصد رشد دارد. همچنین در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده حدود چهارمیلیون و ۶۰۰هزار تومان بوده که این نیز رشد 5/6درصدی دارد. در ماه مورد بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در تهران تا 4/8درصد و همچنین در کل مناطق شهری تا 5/7درصد افزایش دارد.