رونق بازار مسکن کاذب است یا واقعی؟

خرید و فروش خانههای کلنگی تقریبا دو برابر شده است؛ این ادعای مشاوران املاک تهران است. از آن سو آمارها ادعای بنگاهداران را به نوعی تأیید میکند. براساس آماری که در سامانه املاک و مستغلات کشور به ثبت رسیده است میزان خرید و فروش ملک در مهر ماه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته ٣٤,٤درصد رشد داشته است و از سوی دیگر مرکز آمار ایران از افزایش ٧.٦درصدی قیمت مصالح ساختمانی خبر میدهد.

نشانههایی که در ظاهر حکایت از آغاز رونق بازار دارند اما کارشناسان مسکن اعتقاد دیگری دارند و معتقدند این نشانههای رونق کاذب است و رکود مسکن عمیقتر از این حرفهاست. آنها میگویند کاهش سود سپردههای بانکی سرمایهها را به سمت بازار مسکن و خرید ملک کلنگی هدایت کرده است. آنها افزایش قیمت مصالح ساختمانی را هم ناشی از خریدهای انباری میدانند و میگویند مصالح ساختمانی دپو میشوند.

خرید ملک کلنگی ٢ برابر شده است
«بیشتر خرید و فروشمان مربوط به خانههای کلنگی است.» این کلیت موضوعی است که بنگاهداران در میان میگذارند. میگویند حجم خرید و فروش خانههای کلنگی تقریبا به دو برابر پارسال رسیده است و به گفته مشاوران املاک این برای بازار مسکن یک نشانه است. ورود دوباره انبوهسازان به بازار آن هم بعد از یک رکود سنگین که بیشتر از همیشه طول کشیده است.

اواخر سال گذشته رشد منفی ساختوساز متوقف شد و اگر چه هنوز خبر از افزایش چشمگیر ساختوساز و رشد مثبت این آمار وجود ندارد، اما سازندگانی که به وقوع «پیشرونق» و فرآیند بازگشت تدریجی رونق به بازار ایمان آوردهاند، بیشتر از گذشته به خرید املاک کلنگی تمایل دارند؛ چراکه بازار را برای ساختوساز آتی و عرضه آپارتمان نوساز و مصرفی مناسب ارزیابی میکنند.

به گفته مشاوران املاک فعال در زمینه ساختوساز، آمار فایلهای کلنگی در تهران نسبت به پارسال تغییر چندانی نداشته است؛ اما متقاضیان خرید کلنگی تقریبا دوبرابر شدهاند. قیمت ملک کلنگی در تهران از متری 2/5 میلیون تومان در مناطق حاشیهای و عمدتا جنوبی شهر آغاز میشود و در مناطق مرغوب خصوصا منطقه یک، بعضا تا ٤٠ میلیون تومان هم میرسد. سن این املاک عمدتا بالای ٣٥سال است اما برخی از آگهیها نیز سن بنای کمتری دارند و در عین حال به دلیل فرسودهبودن یا تشخیص فرصت مناسب نوسازی، برای فروش به سازندگان فایل میشوند. برخی از سازندگان املاک کلنگی را خریداری میکنند و تا زمانی که پول کافی برای ساختوساز فراهم کنند، ملک را در اختیار مستأجر قرار میدهند. از این رو مالکان املاک کلنگی در مورد ابنیهای که امکان سکونت ندارند، این موضوع را در آگهی ملک خود قید میکنند تا خریدار در جریان باشد که امکان درآمدزایی یکساله یا بیشتر از بنای مسکونی ملک را ندارد.

قاسمیپور که در غرب تهران به عنوان مشاور املاک فعالیت میکند، میگوید: «بازار مسکن ایران همیشه دورههای رکود و رونق را تجربه کرده است؛ اما این دورهها معمولا دو ساله بود و بیشتر از این طول نمیکشید ولی بازار در این دوره به خواب سنگینی فرو رفت و در این دوره معاملات تقریبا متوقف شد.»

وضعیت معاملات بازار مسکن از سال ٩١ به بعد به جایی رسید که مشاوران املاک ادعا میکنند حتی توانایی پرداخت هزینههای جاریشان را ندارند و تنها کمیسیون اجارهنامهها، مشاوران املاک را سر پا نگه داشته است. علی ابراهیمی که در منطقه ١٠ تهران مشاور املاک است، میگوید: در سالهای گذشته در یک ماه ٥ تا ٧ مورد خرید و فروش ملک داشتم اما در حال حاضر وضع به جایی رسیده است که دو تا سه ماه یک مورد خانه خرید و فروش میشود.

او ادامه میدهد: بسیاری از مشاوران املاک منطقه ١٠ در این وضع رکود تغییر شغل دادهاند یا مغازهشان را برای کاربری دیگری اجاره دادهاند.

این موضوع مورد تأیید حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران است. او اعلام کرده در تابستان به صورت میانگین ٨هزار معامله ملکی در ماه ثبت شده است؛ این در حالی است که ١٢هزار واحد صنفی مشاور املاک در تهران فعال است.

این موضوع به آن معناست که حدود یکسوم مشاوران املاک تهران در ماه هیچگونه معامله خرید و فروشی نداشتهاند.

حالا اما مدتهاست نوسانهای کمجانی در بازار مسکن احساس میشود. نوسانهایی که از چشم آمار رسمی هم پنهان نمانده است.

افزایش معاملات مسکن و افزایش قیمت مصالح ساختمانی
تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران در مهر امسال به ١٣هزار و ٨٠٠ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ٣٤,٤درصد افزایش را نشان میدهد. متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معاملهشده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران ٤٧.٩میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ٨.٧ درصد افزایش را نشان میدهد. این گزارش برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است که از جانب اداره بررسیها و سیاستهای اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر میشود.

از سوی دیگر مرکز آمار ایران دیروز گزارش داد که قیمت نهادههای ساختمانی افزایش داشته است. مرکز آمار ایران در این گزارش اعلام کرد درصد تغییرات شاخص کل نهادههای ساختمانی مسکونی شهر تهران در چهار فصل منتهی به فصل تابستان سال ١٣٩٦ نسبت به دوره مشابه سال قبل معادل ٩,٩درصد بوده که نسبت به همین اطلاع در فصل قبل (٧.٦درصد) افزایش داشته است.

شاخص قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی شهر تهران فصل تابستان ١٣٩٦ (بر مبنای سال پایه ١٣٩٠) که از سوی مرکز آمار ایران انتشار یافته است، شاخص کل قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی شهر تهران در فصل تابستان١٣٩٦ برابر با ٢١١,٦ که نسبت به فصل قبل (١٩٧.١) ٧.٣درصد افزایش و نسبت به فصل مشابه سال قبل (١٨٦.٥) ١٣.٤درصد افزایش داشته است.

شاخص گروه «سیمان، بتن، شن و ماسه» در فصل تابستان ١٣٩٦ برابر با ٢١٥,٢ است که نسبت به فصل قبل ١٢.٥درصد افزایش داشته است.

شاخص گروه «گچ و گچکاری» در فصل تابستان ١٣٩٦ برابر با ٢٠١,٣ است که نسبت به فصل قبل بدون تغییر بوده است.

شاخص گروه « انواع بلوک سفالی و آجر» در فصل تابستان ١٣٩٦ برابر با ١٧٨,٩ است که نسبت به فصل قبل ١.٤درصد افزایش داشته است.

کاهش سود بانکی
 سرمایه را به بازار مسکن آورد
با این وجود کارشناسان مسکن معتقدند بازار ملک همچنان در رخوت است و هنوز از رونق خبری نیست. آنها به این نوسانات کم جان اعتقاد چندانی ندارند.

برخی میگویند فاز رونق بازار مسکن آغاز شده و برخی دیگر میگویند رونق مسکن در آستانه آغاز است. محمود زعفرانلو فعال بازار مسکن دراینباره میگوید: رشد معاملات ٨ تا ١٠درصدی بازار مسکن، به چشم دیده میشود. کاهش بهره بانکی، اذهان مردم را متوجه این موضوع کرده که سرمایهگذاری در مسکن مناسبتر از سرمایهگذاری در بانک است و البته اگر بهره بانکی از این هم کمتر شود، احتمال افزایش رونق در بازار مسکن افزایش مییابد.

این فعال و کارشناس بازار مسکن تأکید میکند البته هنوز بهطور کامل وارد فاز رونق نشدهایم اما برخی مناطق مثل منطقه ٢ تهران روزهای نسبتا بهتری را پشت سر میگذارد. به گفته زعفرانلو محدوده شهرک غرب و سعادتآباد یکی از پر رونقترین مناطق تهران در ماههای اخیر بوده که بیشترین کد رهگیری معاملات در این حوالی صادر شده است.

مصالح تولید داخل دپو میشوند
محمد عدالتخواه کارشناس بازار مسکن هم میگوید: علیرغم اینکه سعی میکنیم با ترفندهای موجود نشان دهیم تورم در بازار وجود ندارد، اما کاهش حجم ساختوساز به ما میگوید که دارد.

مقدار کمی گرانی که در مصالح ساختمانی گزارش شده هم ناشی از وابستگی این مصالح به دلار و... است. مصالح تولیدی داخل به وفور دپو شده و میشوند و تا زمانی که نتوانیم بازار مناسب برای آنها پیدا کنیم در بر همین پاشنه میچرخد.

این کارشناس بازار مسکن افزایش قیمت مسکن و مصالح در هفته گذشته را نشانه خروج از رکود نمیداند و معتقد است: رکود در بازار مسکن ریشهدارتر از این حرفهاست.

١٥درصد هم زیاد است
عدالت خواه معتقد است ١٥درصد سود بانکی همچنان سود زیادی است و میتوان مدعی شد که هنوز هم مانع رشد معاملات در بازار مسکن است.

بازار مسکن کشش گرانی ندارد و سیاستهای غلط پوپولیستی دولت سابق موجب این نا بسامانی شده. در گذشته هرکس که میتوانست خانه ساخت از پزشک گرفته تا نانوا. حالا کشور و بهخصوص پایتخت پر شدهاند از واحدهای خالی که مشتری ندارد. در این میان مسکن مهر هم قوز بالا قوز شد.

ایرج رهبر نایبرئیس انجمن انبوه سازان استان تهران میگوید: نباید هنگام تحلیل بازار مسکن، مقاطع زمانی را فراموش کنیم. مهر و آبان همیشه فصل جابهجایی و رونق در بازار مسکن بوده است اما آیا این تغییرات پایهدار است؟

او با بیان اینکه رشدی که کمتر از تورم باشد غیرقابل اتکا است توضیح میدهد: بازار کشش گرانی ندارد. مگر در طرح و برنامههای اقتصادی دولت چه تغییری رخ داده که مردم بتوانند یک گرانی بیش از ١٠درصدی در بازار مسکن را تحمل کنند؟

نایبرئیس کانون انبوهسازان تهران سیگنالهای کنونی بازار مسکن را مقطعی دانسته و معتقد است زمستان دوباره مسکن در رکود فرو رود.