سرعت‌گیر بانکی رونق ملکی

«بیتفاوتی» برخی بانکها به دو مصوبه مرتبط با وام خرید مسکن در این اتفاق نقش دارد. در این میان روز گذشته با «غفلت» از اشکال بزرگ وام اوراق مسکن، سقف این تسهیلات ۱۰ میلیون و برای زوجین ۲۰ میلیون تومان افزایش یافت. این مدل تحریک تقاضا بهخاطر «اقساط خارج از استطاعت» کماثر ارزیابی میشود.

سرعتگیر بازار مسکن در مسیر ورود به فاز «رونق»، با انتشار «کارنامه ۹۶ شبکه بانکی در تسهیلاتدهی به بخشهای مختلف اقتصادی»، شناسایی شد. بررسیها درباره مجموعه عوامل نگهدارنده بازار مسکن در فاز میانه رکود-رونق طی نیمه اول امسال نشان میدهد: علاوه بر متغیرهای مقطعی همچون «انتخابات و ماههای مناسبتی» -که طی ماههای گذشته از سال ۹۶ باعث ایستهای کوتاهمدت در حرکت رو به جلوی بازار مسکن شد- در این مدت، رفتار «خلاف جهت» بانکها در پرداخت تسهیلات مسکن در مقایسه با «تغییرات مثبت» حجم معاملات ملک و تیراژ ساخت و سازهای مسکونی باعث شد بازار مسکن از این عامل اصلی بانکی، «تاثیر منفی» بگیرد و تحتتاثیر بیپاسخ ماندن بخشی از تقاضای وابسته به تسهیلات کارآمد، در فاز پیشرونق که سال گذشته وارد آن شده بود، متوقف بماندگزارشها از کارنامه شبکه بانکی در پرداخت تسهیلات به بخشهای مختلف اقتصادی حاکی است: سهم مسکن از کل تسهیلات پرداختی بانکها، «سقوط» کرده و از بالای ۱۲ درصد در سال ۹۲ به ۴/ ۷ درصد در نیمه اول امسال و ۶/ ۷ درصد در ۷ ماه اول ۹۶ رسیده است.

هر چند بخشی از این سقوط وامدهی به بخش مسکن، ممکن است با لحاظ «اوج رونق مسکن در سال ۹۲» و در نتیجه، حجم کمتر تقاضای تسهیلات در حالحاضر نسبت به سال رونق، قابل توجیه باشد اما مقایسه کارنامه امسال تسهیلات مسکن با سال گذشته، فرضیه «رفتار خلاف جهت بانکها در بازار مسکن» را تقویت میکند و نشان میدهد: در حالحاضر سرعت تامین مالی مسکن به مراتب کمتر از سرعت تحولات در این بازار است و بانکها به جای آنکه متقاضیان بیشتری را برای خریدهای مصرفی تجهیز مالی کنند، با «بیتفاوتی کامل» به مصوبات شورای پول و اعتبار در حوزه وام مسکن، باعث بیرون ماندن برخی متقاضیان از بازار معاملات شدهاند.

سال 95 رقمی معادل 14/ 9درصد از کل تسهیلات شبکه بانکی، در قالب انواع وامهای خرید و ساخت، به متقاضیان و فعالان بخش مسکن پرداخت شد. این سهم در سال جاری اما 74/ 1 واحد درصد کمتر شد و به 4/ 7 درصد در نیمه اول96 رسید. این در حالی است که حجم معاملات خرید مسکن در سالجاری نسبت به سال گذشته، با رشد مثبت-در تهران حدود 6 درصد- روبهرو شده و در ساخت و ساز نیز روند رشد منفی تیراژ در برخی ماهها و برخی شهرها متوقف شد و در پایتخت افزایش پیدا کرد. بنابراین شیب تزریق تسهیلات به بازار مسکن، در جهت مخالف شیب تغییرات متغیرهای بازار است. هماکنون مقایسه تغییرات مثبت معاملات و ساخت و ساز با تغییرات منفی سهم مسکن از تسهیلات، بیانگر کارنامه مردودی شبکه بانکی در تحریک واقعی این بخش برای هدایت به فاز رونق است.

روند سقوط سهم مسکن از تسهیلات بانکی طی ۶ سال گذشته در جریان بوده است. این بخش در نیمه اول دهه ۸۰، بهطور متوسط ۲۵درصد از تسهیلات بانکی را به خود اختصاص داده بود اما بهرغم برنامهریزی سیاستگذار پولی مبنی بر اختصاص دستکم ۲۰ درصد تسهیلات به بخش مسکن، در سالهای ۸۶ تا ۹۱، سهم مسکن از وامها به ۱۹ درصد کاهش پیدا کرد. در سالهای ۹۲ و ۹۳ نیز این سهم به ترتیب به ۷/ ۱۲ درصد و ۸/ ۱۱ درصد نزول کرد و در سالهای ۹۴ و ۹۵ نیز به ۳۳/ ۱۰ درصد و ۱۴/ ۹ درصد رسید. طی ۷ ماه اول امسال اگرچه کل تسهیلات پرداخت شده توسط بانکها به همه بخشها، ۱۶ درصد افزایش یافته اما میزان رشد تسهیلات پرداختی به بخش مسکن، تنها ۶ درصد افزایش یافته که همین موضوع به شکل کاهش سهم مسکن از تسهیلات، بروز پیدا کرده است. میزان رشد تسهیلات پرداختی به بخش مسکن در سال ۹۵ نیز کمتر از میزان رشد کل تسهیلات بوده است.

سال گذشته، کل وامهای پرداختی توسط شبکه بانکی (به لحاظ ریالی) رشد ۳۱ درصدی پیدا کرد اما پرداختی بانکها به بخش مسکن با رشد ۱۶ درصدی نسبت به سال ۹۴ همراه بود. اثر سقوط سهم مسکن از تسهیلات بانکی (به لحاظ ریالی) طی سالجاری را میتوان در تعداد وامهای پرداختی به این بخش (به لحاظ فقره تسهیلات)، مشاهده کرد. کارنامه پرداخت تسهیلات مسکن از سوی شبکه بانکی مشخص میکند؛ طی ۷ ماه اول امسال، تعداد انواع وامهای مسکن پرداخت شده، ۶ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش پیدا کرده است.

پشت صحنه سقوط وامهای مسکن

بررسیهای «دنیای اقتصاد» درباره «پشتصحنه» سقوط سهم مسکن از تسهیلات نشان میدهد: بیتفاوتی بانکها به مصوبه شورای پول و اعتبار ناشی از عدم تمایل آنها به پرداخت تسهیلات بلندمدت خرید مسکن، باعث محرومیت تقاضای ملکی از حجم مناسب تسهیلات کارآمد شده است.

بانکها مطابق مصوبه اواسط سال گذشته شورای پول و اعتبار، مجاز شدند با اجرای شیوه کمهزینه بانک عامل بخش مسکن در قالب «تامین وام خرید از محل اوراق مسکن»، دامنه پوشش متقاضیان تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن را افزایش دهند. این مصوبه تاکنون از سوی بانکها به اجرا درنیامده اما اگر عملیاتی میشد، از یکسو رقابت در شبکه بانکی برای تامین اوراق مورد درخواست متقاضیان وام خرید مسکن به کاهش نرخ سود این اوراق ناشی از افزایش حجم اوراق منجر میشد و از سوی دیگر بهواسطه انتشار اوراق، بخشی از منابع مورد نیاز وام مسکن از محل سرمایهگذاریهای حقوقی –شرکتها- در بازار اوراق مسکن تامین میشد. بانکها نه تنها به این مصوبه، تاکنون بیتوجه بودهاند که از اجرای مصوبه اردیبهشت امسال شورای پول و اعتبار نیز تاکنون خودداری کردهاند. طبق مصوبه دوم شورای پول و اعتبار، بانکها مجاز شده بودند به زوجین متقاضی مسکن، تسهیلات ۱۰۰ میلیون تومانی بدون سپرده در تهران و همچنین وامهای ۸۰ و ۶۰ میلیونی به زوجین در شهرهای بزرگ و کوچک پرداخت کنند. این مصوبه تا کنون اجرایی نشده و عمده تسهیلات بانکها در قالب رسوب اجباری ۱۵ تا ۲۰ درصد اصل وام برای دوره ۵ ساله، به متقاضیان پرداخت میشود.

تقویت وامهای مشکلدار و کممشتری

بخشی از سقوط سهم مسکن از تسهیلات بانکی، به «وامهای مشکلدار بانک عامل بخش مسکن» مربوط میشود. این بانک اگر چه طی ۵ سال اخیر، سبدی از تسهیلات خرید مسکن را وارد بازار کرد و در قالب آن، سقف وام خرید بعد از حداقل ۶ سال، به شکل قابل توجهی افزایش یافت اما بعد از اثرگذاری اولیه تسهیلات جدید در بازار مسکن طی سال ۹۵، هم اکنون استفاده از این وامها برای دهکهای متوسط و متوسط رو به پایین به دلیل «در استطاعت نبودن اقساط وام»، مشکل و محدود شده است. قسط ماهانه وام اوراق مسکن به دلیل نرخ سود بالا، در توان بخشی از متقاضیان مصرفی نیست. در این میان، اگر چه وام صندوق یکم، دارای اقساط کمتر از وام اوراق است اما ناتوانی خانهاولیها در تامین سپرده لازم، مشکل این نوع وام محسوب میشود. روز گذشته، بانک عامل بخش مسکن به جای آنکه، منابع محدود در اختیار را صرف رفع اشکال از تسهیلات موجود کند، سقف تسهیلات مشکلدار را افزایش داد.  سقف وام ۸۰ میلیون تومانی اوراق مسکن شامل ۶۰ میلیون وام خرید و ۲۰ میلیون وام جعاله، با اضافه شدن ۱۰ میلیون وام مستقل از خرید اوراق، به ۹۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرد. ارزش واقعی وام ۹۰ میلیون تومانی با توجه به قیمت اوراق، عملا ۷۸ میلیون تومان است اما قسط ماهانه این تسهیلات حدود یک میلیون و ۷۰۰ هزار تومان تعیین شده است. این در حالی است که هم اکنون وام ۸۰ میلیون تومانی صندوق یکم، دارای قسط ماهانه حدود ۸۰۰ هزار تومان است. بنابراین مشخص میشود قسط وام اوراق، به مراتب سنگینتر از قسط وام یکم است ضمن آنکه ارزش آن، کمتر است.

کارشناسان اقتصاد مسکن درباره تصمیم جدید بانک عامل بخش مسکن در قالب افزایش سقف وام اوراق معتقدند: این تسهیلات به لحاظ ارزش ریالی وام، مناسب دهکهای میانی است اما به لحاظ مبلغ اقساط، در توان دهکهای بالای درآمدی ارزیابی میشود. بنابراین، تسهیلات تدارک دیده شده، عملا با تقاضای موجود در بازار مسکن، ارتباط موثر و کارآمد در جهت رونق بخشی به معاملات مصرفی، برقرار نمیکند.

در حال حاضر وام اوراق مسکن برای تقاضای انفرادی در تهران به ۹۰ میلیون تومان و برای زوجین به ۱۴۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرده است. در مراکز استان و شهرهای بزرگ نیز وام اوراق با مصوبه جدید بانک عامل بخش مسکن به صورت فردی و زوجین به ترتیب به ۸۰ و ۱۲۰ میلیون تومان و در شهرهای کوچک به ۷۰ و ۱۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است.