راه میان‌بر پیشگیری از کسری عرضه در معاملات ملک چیست؟

پارسال کمتر از ۴۰۰ هزار واحد مسکونی جدید توسط سازندهها در کل کشور، تکمیل و روانه بازار مصرف شد؛ درحالیکه میزان عرضه نوساز در سالهای رونق بالای ۸۰۰ هزار واحد بوده و هماکنون «نیاز بحرانی» یا همان کف مورد نیاز عرضه مسکن، ۵۵۰ هزار واحد در سال برآورد میشود.

اگر چه آثار خفیف و اولیه سقوط عرضه نوساز، طی ماههای اخیر در برخی مناطق پرمعامله بازار مسکن تهران دیده شده اما هنوز این کمبود بهصورت اساسی در معاملات ملک از سوی فعالان بازار احساس نمیشود. با این حال، با توجه به تداوم رشد تدریجی معاملات خرید مسکن بهخصوص در ماههای پیشرو، چنانچه روند فروش آپارتمان، با تزریق «نوساز»ها در حجم مناسب و متناسب با حجم معاملات جبران نشود، تبعات ناشی از این ناهماهنگی به زیان تقاضای مصرفی از بابت نوسانیتر شدن قیمتها تمام خواهد شد. در ماههای اخیر یک دلیل کاهش سهم نوسازها در معاملات مسکن، حجم محدود فایل مناسب در گروه آپارتمانهای تازهساز یا کم سن (زیر ۵ سال ساخت) بوده است. این اتفاق سبب شد عوامل فروش این گروه از املاک دست به اقدامات هیجانی همچون تغییر افزایشی قیمت پیشنهادی یا خارج کردن فایل از بنگاهها بزنند. در این میان، یک تحلیل انحرافی وجود دارد که با استناد به حجم نزدیک به نیم میلیونی خانه خالی، وضعیت عرضه را مناسب ارزیابی میکند. اما با نگاه واقعبینانه به بازار مسکن و شکل خریدهای مصرفی، مشخص میشود غالب آپارتمانهای خالی در مناطق شمالی یا کاملا جنوبی و نامناسب شهر قرار دارند که تقاضای فعلی به دلایلی از جمله سطح قیمت، موقعیت مکانی یا متراژ این آپارتمانها، ارتباطی با این بخش از عرضه برقرار نمیکند.

بررسیها درباره راه میانبر جبران عرضه تازهسازها با هدف «پیشگیری از آثار منفی کمبود آپارتمان نوساز در بازار معاملات ملک» نشان میدهد: در حال حاضر نوعی تسهیلات بانکی با سابقه پرداخت در سال ۹۵، در بازار ساختوسازهای مسکونی «نایاب» شده اما به شدت مورد درخواست سازندهها است؛ بنابراین چنانچه بانک عامل بخش مسکن این مسیر تامین مالی را مجددا احیا کند، در میان مدت میزان عرضه تازهساز در بازار تحت شرایط مشخص افزایش پیدا میکند. این بانک سال گذشته طرح پرداخت وام ساخت سه رقمی از نوع تسهیلات بدون نیاز به سپردهگذاری سازنده را به اجرا درآورد. در مدت کوتاه پرداخت «وامهای ۹۰ تا ۱۳۰ میلیون تومانی به ازای ساخت هر واحد مسکونی»، دو اتفاق مثبت در بازار ساخت رخ داد.

از یک سو، فرآیند تعمیق رکود ساختمانی به شکل صفر شدن شیب سقوط تیراژ پروانههای ساختمانی، متوقف شد و حتی در تهران، رشد مثبت در پروانههای ساختمانی رخ داد؛ بهطوریکه رشد منفی متوسط ۳۰ درصدی تیراژ ساخت مسکن در تهران در سال ۹۴ و نیمه اول ۹۵ به افزایش ۱۵ تا ۳۰ درصدی در ماههای پایانی سال ۹۵ منجر شد. از سوی دیگر، عطش سازندهها برای دریافت وام بدون سپرده (کم هزینه) و رضایت نسبی از این تسهیلات باعث شد حجم پرداخت وام ساخت مسکن در سال ۹۵، رقمی معادل ۲۳ درصد نسبت به سال ۹۴ افزایش پیدا کند و ۷۸ درصد از تسهیلات پرداختی به سازندهها در بانک عامل بخش مسکن، از این نوع وام (بدون سپرده) باشد. پارسال ۱۲۲ هزار وام ساخت مسکن به سازندهها پرداخت شد که ۷۸ هزار فقره از آن، وام ساخت بدون سپرده بود.

اما امسال، بهدلیل آنچه کمبود منابع اعتباری عنوان میشود، مسیر پرداخت وام پرطرفدار بین انبوهسازان، متوقف شده است و این اتفاق باعث شده در ۴ ماه اول فقط ۱۴ هزار فقره وام ساخت از نوع تسهیلات نیازمند خرید اوراق (وام پرهزینه) به سازندهها پرداخت شود. سازندهها این وام را در مقایسه با بازدهی ساختوساز، مناسب و قابل دریافت نمیدانند. انبوهسازان پیشتر در جلسهای با وزیر راه و شهرسازی و مدیران بانک عامل بخش مسکن، خواستار ازسرگیری فوری پرداخت وام بدون سپرده ساخت شدند. در شرایط فعلی با توجه به حجم قابل توجه ساختمان نیمهکاره و آمادگی سازندهها برای تکمیل سریع آنها در صورت دسترسی به منابع نقد، لازم است بانک عامل با مدیریت منابع خود، مسیر پرداخت وام ساخت بدون سپرده به شکلی که امکان عرضه در کمترین زمان فراهم بیاید را احیا کند.