نظم جدید بازار مسکن در راه است

نتایج یک مطالعه در بخش مسکن که سه مقطع زمانی شامل «رونق هیجانی اوایل دهه ۹۰»، «رکود سالهای ۹۲ تا ۹۵» و همچنین «وضعیت فعلی» را مورد بررسی قرار داده است، مشخص میکند با لحاظ رشد مثبت معاملات خرید مسکن و تحرک اولیه در فعالیتهای ساختمانی برای خروج از رکود، یک «نظم جدید» در این بخش حاکم شده که بر اساس آن در گام اول، سمت عرضه برای بقا در بازار لازم است «عادت به حاشیه سود بالا» را کنار بگذارد و با پذیرش «تغییر ساختار تقاضا»، انتظار خود از سودآوری را تعدیل کند.

مولفههای مختصات جدید در عین حال ضمن رد فرضیه «عدم نیاز به تداوم ساختوساز» که اخیرا برخی با استناد به حجم خانههای خالی مطرح کردهاند، نشان میدهد بازار سالانه به دستکم ۷۰۰ هزار واحد مسکونی جدید نیاز دارد؛ اما به ازای هر واحد مسکونی «خوب» باید یک خانه «بد» (به لحاظ کیفیت و شرایط استاندارد سکونتی) از بازار خارج شود؛ بهطوریکه جامعه هدف، «ساکنان بافت فرسوده» و «حاشیهنشین»ها هستند. این بررسی، انتخاب سیاست «تحریک تقاضا» به جای «ادامه مسیر رونق کاذب» در اواخر سال ۹۲ را به نفع بازار ارزیابی کرده است.

نظم جدید بازار مسکن

با توجه به ارتباط گسترده پیشین بخش مسکن با سایر بخشهای اقتصاد، تاثیر بخش مسکن بر رشد اقتصادی انکارناپذیر است اما اینگونه نباید تفسیر شود که هدف بخش مسکن، ایجاد رونق اقتصادی است. اگر در انتخاب هدف، اشتباه صورت پذیرد، هر چه حرکت تندتر باشد، فاصله از هدف اصلی بیشتر خواهد شد.

گاه مشاهده میشود که برخی از سیاستگذاران فکر میکنند هرچه بیشتر مسکن بسازیم، بهتر است. بر مبنای این برداشت ناصواب اینگونه استنباط میشود که تولید مسکن در هرسال باید بیشتر از سال قبل باشد، در غیر اینصورت، بخش مسکن در رکود است! چنین دیدگاهی، دوپینگهای دولتی در این بخش را توجیهپذیر و اجتنابناپذیر مینماید، چراکه دولت باید صرف نظر از اینکه کیفیت و کمیت نیاز بازار مسکن چگونه است، فقط مراقبت کند که رشد بخش مسکن منفی نشود. این دیدگاه، بر مبنای پارادایم اقتصادی دولتسالار کینزی استوار است. این پارادایم، کمابیش در دولتهای نهم و دهم، بهعنوان رویکرد مسلط در سیاستگذاری اقتصاد مسکن کشور حاکم بود. ضمن اینکه همچنان در اعماق ذهن دولتمردانمان چنین رویکردی قابل ردیابی است.کینز میگوید در صورت لزوم دولت باید به گروهی از مردم بگوید چالههایی حفر کنند و به گروه دیگر بگوید آن چالهها را پرکنند! احداث مسکن در بیابان، در همین چارچوب میگنجد.

نگاهی به برنامههای اقتصادی دولتهای قبلی، حاکی از دو تاثیر شگرف بر اقتصاد مسکن است. از یکسو تزریق منابع بانک مرکزی به طرح مسکن مهر، بازار مسکن را با بزرگترین مداخله ممکن مواجه کرد و از سوی دیگر، تزریق منابع نفتی به اقتصاد کلان موجب تشدید بیماری هلندی شد (در بیماری هلندی با تزریق درآمدهای نفتی، تقاضای کل افزایش مییابد. تقاضا برای کالاهای قابل مبادله در اقتصاد از طریق واردات جبران میشود. اما کالاهای غیرمبادلهای مانند زمین و مسکن به این دلیل که نمیتوان آنها را وارد کرد با افزایش قیمت روبهرو میشوند). با این حال، شواهد امر حاکی از آن است که این مداخله دولتهای نهم و دهم نه تنها موجب بهبود عملکرد بخش مسکن نشد بلکه با ایجاد «اختلال در قواعد بازار مسکن»، بروندادهایی چون تحریک سوداگری مسکن، افزایش شدید قیمت مسکن، عدم تطابق عرضه و تقاضای مسکن، افزایش طول دوره انتظار مسکن، گسترش حاشیهنشینی و افزایش تعداد خانههای خالی را به دنبال داشت.

در آن سالها، تزریق منابع ارزی نفت به اقتصاد کلان و منابع پولی بانک مرکزی به اقتصاد مسکن، سمت عرضه مسکن را همانند فردی کرد که به دریافت غذاهای انرژیزا (دوپینگ اقتصادی) عادت کرده و روزبهروز فربهتر میشد. به لحاظ منطقی، میزان دریافت کالری باید متناسب با مصرف کالری باشد. متاسفانه این منطق در بخش مسکن کشور نادیده انگاشته شد. سیاستگذار مسکن فقط یک هدف داشت: در هر سال باید بیش از سال قبل مسکن بسازیم!

مقارن با شروع بهکار دولت یازدهم و تغییر نگاه متولی بخش مسکن، اقتصاد مسکن کشور درگیر چند مساله جدی بود که عدم توجه به آنها میتوانست مسیر اشتباهی پیش پای این بخش قرار دهد: اول، روند تشکیل خانوارهای جدید بهعنوان رکن اساسی تقاضای مسکن نزولی بود. دوم، حجم بالای خانههای خالی، عرضه هر چه بیشتر مسکن را توجیهناپذیر مینمود. سوم، یکچهارم خانوارهای کشور با مساله بدمسکنی مواجه بودند. چهارم، طرح مسکن مهر نیمهکاره بود و تکمیل آن در تعهد دولت جدید بود. پنجم، سهم ناچیز بودجه عمرانی، توزیع نقدی یارانهها و همچنین حجم بالای بدهی دولت قبل، قدرت مانور دولت جدید را کاهش میداد. ششم، تحریم و رکود اقتصاد ملی، توان اقتصادی خانوار را محدود میکرد. هفتم، نرخ تورم عمومی به مرحله بحرانی و ورود به اَبَرتورم رسیده بود.

در چنین شرایطی تحریک هر چه بیشتر و غیرهدفمند سمت عرضه مسکن «اشتباهی راهبردی» محسوب میشد. بخش مسکن، ناچار از رژیم درمانی بود؛ چراکه در علم اقتصاد توصیه نمیشود رشد سرمایهگذاری و ارزش افزوده همه حوزهها باید بهطور پیوسته مثبت باشد. مثلا اگر در بخشی با مازاد عرضه کالایی مواجه باشیم طبیعتا نباید برای افزودن بر تولید آن کالا، سرمایهگذاری بیشتر کنیم. بهعنوان مثال اگر در کشور با مازاد عرضه ماکارونی و انبارهای پُر کارخانههای تولید ماکارونی مواجه هستیم نباید از ترس اینکه آمار رشد تولید ماکارونی کاهش نشان دهد سرمایهگذاری در این صنعت را با دوپینگ و مداخله دولتی افزایش دهیم.

البته بیراه نیست اگر فعالان بازار مسکن، از انقباض بخش مسکن، به تلخی یاد کنند؛ اما انتظار از سیاسیون این است که با درک فواید این انقباض تلخ، انتظاراتشان از بخش مسکن را تعدیل و اصلاح کنند. هرچند با مشخص شدن مشکلات مبنایی طرح مسکن مهر، بسیاری از سیاسیون از این طرح تبری میجویند، اما گذری بر پس ذهن برخی از ایشان، حاکی از تمایل به لزوم مداخله دولت به منظور رونقبخشی مسکن با اجرای طرحهایی با سبک و سیاق مسکن مهر است. قابل کتمان نیست که همچنان بخشی از دولت و بخش بزرگتری از مجلس قائل به لزوم تولید هر چه بیشتر مسکن بوده و هستند و با وارد کردن اتهام کمکاری بر وزارت راه و شهرسازی آخوندی، بر این وزارتخانه خرده میگیرند که اگر مخالف مسکن مهر هستید به جایش چه طرحی را میخواهید اجرا کنید!

بدیهی است دولت یازدهم هم میتوانست همانند اسلاف خود، بانک مرکزی را مجاب یا اگر بخواهیم صریحتر بحث کنیم، مجبور به تزریق پول پرقدرت به بخش مسکن، بهعنوان سادهترین و سریعترین روش ممکن کرده، برنامههای پوپولیستی را در بخش مسکن اجرایی کند.

در واقع، پیگیری افزایش ساختوساز و خروج مسکن از رکود با اجرای طرحی همانند مسکن مهر به بهای افزایش۴۰ درصدی پایه پولی، میتوانست موجب افزایش ساختوساز و رونق کاذب و غیرضروری در بخش مسکن شود و در کوتاهمدت از طعن عوام و خواص بر وزارت راه و شهرسازی بکاهد اما نباید فراموش کرد که سیاستهای اقتصادی عمدتا کارکردی دوگانه دارند؛ بسیاری از سیاستها که در کوتاهمدت برای عموم خوشایند هستند، در بلندمدت، پیامدهای نامطلوب اقتصادی بر جا میگذارند و برعکس. شاید برای بسیاری از مردم ملموس نباشد که بسیاری از مشکلاتشان، از سیاستهای اقتصادی همچون توزیع یارانهها، مسکن مهر، تحول سلامت، تثبیت قیمت سوخت و استخدامهای دولتی نشات میگیرد که در کوتاهمدت برایشان خوشایند بوده و در مقابل منافع اقتصادی که میبرند نتیجه سیاستهای اقتصادی همچون آزادسازی قیمت، افزایش نرخ ارز، کاهش حجم دولت، تسهیل بهکارگیری و اخراج نیروی کار است که در کوتاهمدت برایشان ناخوشایند است. این پارادوکس اقتصادی میان ظاهر و باطن سیاستهای اقتصادی، کار را بر اقتصاددانان نیز سخت میکند؛ چرا که سیاستهای اقتصادی عامهپسند کوتاهمدت، عموما برای سیاستمداران محافظهکار ترجیح دارد!

براین اساس برخلاف تصور رایج، منتفع اصلی بخش مسکن طی دوره رکودی سالهای ۹۲ تا ۹۵ را میتوان سمت عرضه مسکن دانست. در شرایطی که رکود حاکم بر بازار از کمبود تقاضا نشات میگیرد، افزایش عرضه مازاد به معنای افزودن بر موجودی انبار و قفلشدگی منابع است. رسیدن تعداد خانههای خالی از حدود ۶۰۰ هزار واحد در سال ۸۵ به حدود ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد در سال ۹۵ حقیقتی انکارناپذیر است. فراموش نکنیم که خانه خالی، به مثابه حبس سرمایه است. اگر متوسط بهای هر خانه خالی را ۴۰۰ میلیون تومان در نظر بگیریم، حجم کنونی حبس سرمایه در خانههای خالی کشور بالغ بر یک میلیون میلیارد تومان است!

تولیدکنندگان بادانش بخش مسکن اذعان دارند که دوپینگ سمت عرضه مسکن با تزریق منابع پولی و مالی میتوانست موجب تشدید رشد نامتناسب و بدقواره بخش مسکن در ازای افزایش موقتی ارزش افزوده این بخش شود؛ دراین صورت با توجه به عدم پشتیبانی سمت تقاضا از این عرضه، با یک وقفه، رکود عمیقتری دامنگیر این بخش میشد.

شکایت سازندگان و فروشندگان مسکن از نبود خریدار و در نتیجه قفل شدن منابع مالی در پروژههای آماده فروش، طی سالهای اخیر، خود گواه روشنی بر این موضوع است. شایان توجه است که اگر سمت عرضه مسکن در سالهای پس از ۹۲ نیز به روند سالهای پیش از آن ادامه میداد آنگاه حجم خانههای خالی در سرشماری سال ۹۵ میتوانست به بیش از چهار میلیون واحد برسد! براین اساس، اتخاذ سیاستهای تحریک تقاضا از طریق افزایش توان مالی خانوارها یک بازی برد-برد بود که علاوه بر کمک به تامین مسکن خانوارهای فاقد سرپناه مناسب و دستیابی به اهداف بلندمدت ارتقای فرهنگ پسانداز، با آزاد کردن منابع مالی سازندگان مسکن منجر به از سرگیری چرخه ساخت و ساز میشد.

در شرایط کنونی توصیه به سازندگان مسکن این است که برای بقا و کسب سود باید بهرهوری را افزایش داده و مدیریت هزینه کنند؛ روند دهههای ۷۰ و ۸۰ و حتی اوایل دهه ۹۰ نشان میدهد سازندگان واحدهای مسکونی به حاشیه سودهای بالا عادت کردهاند. سرمایهگذاران مسکن از این به بعد نباید چندان به مختصات سودآوری مسکن، همچون گذشته فکر کنند چون در شرایط فعلی ساختار عرضه و تقاضا در بازار مسکن متفاوت از قبل شده است؛ بنابراین انتظار سودآوری، مشابه گذشته، غیرمنطقی است. البته سازندگان مسکن به تدریج به این باور رسیدهاند که این بازار تغییر کرده است و انتظار خود را از حاشیه سود کاهش دادهاند. علاوه بر این واقعیت تلخی که بخش مسکن بهصورت مزمن از آن رنج میبرد فقدان برخی نهادها یا کژکارکردی نهادهای موجود طی دهههای گذشته بوده است. بهطوری که یا نهاد مورد نیاز برای توسعه مسکن، وجود نداشت یا اگر هم وجود داشت، با کارکرد مخدوش مواجه بود؛ مثلا وزارت راه و شهرسازی به جای سیاستگذاری، تصدیگری میکرده است. شهرداری به جای مدیریت شهر، تجارت شهر میکرده است. انبوهساز به جای توسعهگری، پیمانکاری میکرده است و مواردی از این دست.

بر این اساس، حتی در دورههایی که بخش قابل توجهی از توان اجرایی و مالی دولت مصروف طرح و پروژهای در بخش مسکن شد، مشکلات این بخش مرتفع نشد؛ چراکه به جای پروسه اصلاحات نهادی، اجرای پروژه در کانون توجه بوده است. در چنین شرایطی، مدیری موفقتر قلمداد میشود که بتواند منابع مالی بیشتری را به بخش تحت مسوولیت خود تزریق و صرف نظر از نیاز کشور، ارزش افزوده بخش را افزایش دهد. ردپای این مشکل در همه بخشهای کشور قابل ملاحظه است. آیا برای همه سدها، پالایشگاهها، پتروشیمیها، ورزشگاهها، کارخانههای تولید سیمان و فولاد و... بر اساس نیازسنجی کشور اقدام شده است؟ هرچند همه این صنایع برای کشور لازم است ولی اگر میخواهیم به توسعه برسیم باید منابع کمیابمان را بهصورت بهینه تخصیص دهیم.

براین اساس، نهادسازی و اصلاحات ساختاری در دستور کار وزارت راه و شهرسازی قرار گرفت. البته نکته ای که نباید از آن غفلت کرد، زمانبر بودن راهاندازی و خصوصا توسعه اکثر نهادها است. برای روشن شدن موضوع، هنگامی که یک قرن قبل، نهاد ثبت احوال، فعالیت خود را آغاز کرد، سالها و حتی دههها طول کشید تا به بالندگی و توسعه برسد، ولی هم اکنون حتی تصور یک ماه تعطیلی این نهاد ارزشمند نیز خارج از تصور است. این مساله درخصوص نهادها و ابزارهای مالی و اقتصادی مسکن نیز قابل ردیابی و مشاهده است.

این موضوع از این لحاظ حائز اهمیت است که گاه نقدهای غیرکارشناسی شنیده میشود که مثلا چرا عملکرد فلان نهاد مالی که وزارت راه و شهرسازی در پی راهاندازی و توسعه آن بوده، اندک است!؟

البته مباحث فوق به هیچوجه به معنای عدم نیاز به ساختوساز و عرضه مسکن نیست و بخش مسکن در دهه آتی، همچنان نیازمند تولید سالانه۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد مسکونی است. 

مهم این است که ساختوساز مسکن در راستای تامین نیازهای بازار مسکن برای خانهاولیها، بافتهای فرسوده و حاشیهنشینها باشد. در واقع کشور ما از این به بعد، خیلی نیازمند افزایش موجودی مسکن نیست تقریبا مشابه وضعیتی که در بازار خودرو نیز حاکم است. در بازار خودرو با اشباع نسبی عرضه مواجه هستیم. بنابراین انتظار میرود به ازای ورود هر خودروی باکیفیت، یک خودروی بیکیفیت از بازار خارج شود. همین انتظار را در بخش مسکن هم داریم. انتظار میرود به تدریج به ازای ساخت واحدهای مسکونی خوب، واحدهای مسکونی بد از بازار خارج شود. این مساله به اهمیت بافتهای فرسوده اشاره دارد. در واقع تامین نیاز مسکن از انبوهسازی به بازآفرینی شهری انتقال یافته است. ضمن اینکه نمیتوان از نقش دولت برای تامین مسکن اقشار کمدرآمد چشمپوشی کرد. ساختار اقتصادی کشور، تقاضای مصرفی طبقه متوسط را برای خرید مسکن را تضعیف کرده و کمدرآمدها را با شدت بیشتری محتاج حوایج ضروری کرده است.  طول دوره انتظار برای تملک مسکن برخی از اقشار ضعیف جامعه به یک قرن رسیده است! در چنین شرایطی نمیتوان تامین مسکن این اقشار را بر دوش بازار نهاد و بهتبع، کمک دولت برای تامین مسکن دهکهای ۱ تا ۳ جامعه اجتنابناپذیر است. هرچند لزومی ندارد، مداخله یاد شده، در قالب مسکن ملکی باشد. بر همین اساس مسکن اجتماعی بهعنوان برنامه محوری دولت برای تامین مسکن دهکهای فرودست جامعه طراحی شد، هرچند قحطی حاد منابع، این برنامه را به محاق برده است. به نظر میرسد تامین مسکن اجتماعی در بافتهای ناکارآمد شهری، مداخله بهینه دولت در بخش مسکن به شمار میرود؛ هرچند بدون حمایت نظام بانکی و سازمان برنامه و بودجه، ره به جایی نخواهد برد.