بازار پر رونق قدیمی‌ساز‌ها

بسیاری مسکن را پیشران اقتصاد ایران میدانند و عنوان میکنند، رسیدن به رشد اقتصادی و فاصله گرفتن از رکود منوط بر این است که مسکن رونق یابد. رونق مسکن علاوه بر اینکه صنایع و خدمات مختلفی را تحت تاثیر قرار میدهد، خود جنب و جوشی در بازار به وجود آورده و از طریق معاملاتی که انجام میشود به اقتصاد تازگی میبخشند. برخی دیگر از کارشناسان بر این باورند که نمیتوان اقتصادی راکد داشت و انتظار داشت مسکن اوج بگیرد. آنها رکود مسکن را که اکنون چهارساله شده، ناشی از رکود حاکم بر اقتصاد ایران میدانند. رکود در اقتصاد ایران دلایل زیادی دارد و برخی کارشناسان بر این باورند که تمرکز دولت بر کنترل تورم باعث مغفول ماندن بخشهای دیگر شده است. به باور آنها تورم یک رقمی به بهای رکود اتفاق افتاده، حال آنکه باید به دنبال رونق بدون تورم بود. این گام مهمی است که دولت باید در ادامه اصلاحات اقتصادی بردارد.

رشد پاییزی مسکن

رشد پاییزی بازار مسکن با اثرگذاری ۹۲درصدی دو ابزار تقویتی و ادامه روند افزایش فروش واحدهای قدیمیساز همراه شده و شرایط را برای پیشرونق ساختوساز در بخش میانمتراژ فراهم کرده است. به گزارش ایسنا، از ابتدای سال ۱۳۹۴ به دنبال زمزمههای پیشرونق مسکن و رسیدن قیمت مسکن شهر تهران به کف، به دلیل ضعف بنیه بخش مصرف، روند تمایل به خرید آپارتمانهای قدیمیساز آغاز شد. در فروردین ۱۳۹۴ سهم آپارتمانهای ۱۶ تا ۲۰ سال از کل واحدها 2/1درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش یافت و در مقابل از سهم واحدهای کمتر از ۵ سال ۲درصد کاسته شد که این روند تاکنون ادامه یافته است، طوری که معاملات آذرماه ۱۳۹۶ پایتخت از افت 7/3درصدی بازار نوسازها و رشد 8/5 درصدی معاملات کهنهسازها حکایت دارد. بر اساس اعلام بانک مرکزی، در آذرماه امسال معاملات مسکن شهر تهران به رقم ۱۷هزار و ۷۷۶ واحد رسید که افزایش چشمگیر ۵۰ درصدی را نسبت به ماه مشابه سال قبل نشان میدهد. 8/48درصد از این تعداد به واحدهای کمتر از ۵ سال اختصاص داشته، در حالی که فروردین سال ۱۳۹۳ این رقم ۵۷درصد بوده است. بررسیهای میدانی از علت نزول سهم معاملات نوسازها به افت درآمد خانوارها نسبت به مخارج، نگرانی از جهش قیمت مسکن، نزدیک شدن قیمت مسکن به کف قدرت خرید تقاضای مصرفی، فاصلهی قابل توجه قیمت واحدهای نوساز نسبت به قدیمیساز و عدم کفاف تسهیلات مسکن یکم و اوراق «تس» برای خرید واحدهای نوساز حکایت دارد. آمارها نشان میدهد تعداد معاملات واحدهای قدیمیساز در آذرماه امسال نسبت به آذرماه دو سال قبل ۱۳۱درصد رشد کرده در حالی که تعداد کل معاملات در همین بازه زمانی ۴۱درصد افزایش یافته است. در نیمه نخست سال جاری، سرمایهگذاری بخش خصوصی در ساختمانهای جدید در شهر تهران به ارزشی حدود ۱۰هزارمیلیارد تومان رسیده است که نسبت به مدت مشابه سال گذشته، معادل ۳۵درصد رشد را نشان میدهد. همچنین بر اساس اعلام بانک مسکن، ثبتنام ماهانه متقاضیان خانه اولی در صندوق پسانداز مسکن یکم، پاییز امسال 6/57درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافته است. تمایل شهروندان تهرانی به استفاده از اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن (تسه) نیز در تقویت بخش عرضه موثر بوده است.

گرانی نوسازها

از سوی دیگر، طی هفتههای اخیر برخی مالکان واحدهای نوساز، قیمت پیشنهادی را بالا بردهاند که منجر به ایجاد شکاف قیمتی بین این نوع واحدها و قدیمیسازها شده است. مشاهدات میدانی حاکی از آن است که در یکی دو ماه گذشته بعضی صاحبان املاک نوساز، قیمت پیشنهادی واحدهای میانمتراژ را ۱۰ تا ۲۰درصد بالا بردهاند. این موضوع در مناطقی از غرب و نیمه شمالی تهران که از سرانه خدمات عمومی بهتری برخوردارند نمود بیشتری دارد. یک کارشناس اقتصاد مسکن درباره وضعیت بازار مسکن در نیمه دوم امسال اظهار کرد: افزایش تدریجی تمایل به خرید واحدهای قدیمیساز حاکی از وجود تقاضای واقعی در بخش مسکن است. مهدی روانشادنیا در این زمینه گفت: تفاوت بازار فعلی مسکن شهر تهران با سالهای ۹۰ و ۹۱ این است که در آن سالها موتور محرکه بازار، سوداگران بخش مسکن بودند که با توجه به سود آن به این بخش ورود کردند و منجر به افزایش قابل توجه قیمت شدند. اما تقاضایی که در حال حاضر وجود دارد از طرف مصرفکنندگان واقعی است که نسبت به افزایش قیمت به شدت واکنش نشان میدهند.

قیمت واحدهای متوسط شهری

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه محدودیت قیمت برای متقاضیان مصرفی، عاملی بازدارنده محسوب میشود، گفت: شاید برای خریدار سوداگر، خرید تعداد کمی ملک گران یا تعداد زیادی ملک ارزان تفاوتی نداشته باشد، اما برای متقاضیان مصرفی با توجه به محدودیت مالی، وضعیت فرق میکند. قیمت واحدهای متوسط شهر تهران بین ۳۰۰ تا ۵۰۰میلیون تومان است که به راحتی برای مصرفکنندگان واقعی قابل تهیه نیست. لذا طبیعتا به سمت واحدهای با طول عمر بیشتر میروند. پیشبینی من این است که با توجه به خصلت تطبیقپذیری بازار، نهایتا واحدهای قدیمی، خود را با شرایط موجود تطبیق دهند و افزایش قیمت در این نوع واحدها را نیز شاهد باشیم. به گفته روانشادنیا، نهایتا به آن گزاره میرسیم که در سالهای گذشته واحدهایی میان متراژ و میان قیمت که بازار میپسندد در شهر تهران تولید نشده است. به فروش نرسیدن واحدهای لوکس این موضوع را تایید میکند.