ماه رشدساز بازار مسکن

در آذر ماه امسال تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی در شهر تهران به ۱۷ هزار و ۸۰۰ واحد رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲/ ۵۰ درصد افزایش پیدا کرد. در این ماه، مطابق آمارهای بانک مرکزی از تحولات بازار ملک شهر تهران، میانگین قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی به ۵ میلیون و ۹۰ هزار تومان رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۹/ ۱۴ درصد افزایش نشان میدهد.

ماه رشدساز بازار مسکن

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در آذر ماه امسال حاکی از آن است که از مجموع ۱۷ هزار و ۷۷۶ واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۴۹ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص دادهاند. سهم نوسازها از معاملات ملک شهر تهران در مقایسه با آذر ماه سال ۹۵ حدود ۴ درصد کاهش نشان میدهد و در مقابل، سهم واحدهای با قدمت ۶ تا ۱۰ سال و بیش از ۱۵ سال ساخت، افزایش پیدا کرده است. در آخرین ماه از پاییز امسال، فروش واحدهای با عمر بنای ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت، دو برابر شد و ۱۱۵ درصد افزایش پیدا کرد. به این ترتیب مشخص میشود، بار عمده رونق معاملات مسکن در حال حاضر توسط قدیمسازها تحمل میشود.

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در آذر ماه سالجاری حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۵ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۴ و ۲ به ترتیب با سهمهای ۱۱ و ۱۰ درصدی در رتبههای بعدی قرار گرفتهاند. در مجموع حدود ۷۴ درصد از کل معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به ۱۰ منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۴، ۲، ۸،۱۴، ۱۰،۷، ۳، ۱ و ۱۵) بوده و ۱۲ منطقه باقی مانده نیز نزدیک به ۲۶ درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص دادهاند. ماه گذشته متوسط قیمت واحدهای مسکونی فروخته شده در تهران ۴ درصد نسبت به آبان و نزدیک به ۱۵ درصد نسبت به آذر ۹۵ رشد کرد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ۵ و معادل ۲۴ درصد و کمترین رشد نیز به منطقه ۱۶ معادل ۵ درصد مربوط است.

در میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۱۰ میلیون و ۶۴۰ هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته است. این قیمتها در این دو منطقه به ترتیب ۶ درصد و ۷ درصد افزایش نشان میدهد. در ۹ ماهه نخست سال ۱۳۹۶، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به ۱۳۱ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی رسید که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، افزایش ۱۲ درصدی را نشان میدهد. در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی در شهر تهران به سطح ۴ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسیده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل ۸ درصد افزایش را نشان میدهد.

این آمارها بیانگر آن است که در سالجاری به تناسب عبور از نیمه اول، شتاب رشد حجم معاملات خرید آپارتمان بیشتر شده است بهطوریکه، این میزان رشد از ۶ تا ۷ درصد در نیمه اول امسال به بیش از ۱۰ درصد طی ۹ ماه اول سالجاری رسیده است. توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنای آپارتمانی در ماه گذشته حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۳ تا ۵/ ۳ میلیون تومان در هر مترمربع با سهم ۱۱ درصدی بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص دادهاند و دامنههای قیمتی ۵/ ۲ تا ۳ و ۵/ ۳ تا ۴ میلیون تومان نیز به ترتیب با سهمهای ۱۰ و ۹ درصدی در رتبههای بعدی قرار دارند.

بر اساس این گزارش، در این ماه توزیع حجم معاملات به گونهای بوده است که ۵۷ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر (کمتر از متری ۵ میلیون تومان) معامله شدهاند. توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در آذرماه سال ۱۳۹۶ نشان میدهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای  «۶۰ تا ۷۰» متر مربع معادل ۳/ ۱۴ درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای «۷۰ تا ۸۰» و «۵۰ تا ۶۰» متر مربع به ترتیب با سهم های ۲/ ۱۳ و ۹/ ۱۲ درصدی در رتبههای بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع، ۴/ ۴۹ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

اطلاعات بانک مرکزی درباره توزیع معاملات بر حسب قیمت کل فروش واحد مسکونی نیز مشخص میکند: در میان دامنههای قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان با اختصاص سهم ۱۱ درصد، بیشترین سهم از معاملات مسکن ماه گذشته شهر تهران را به خود اختصاص دادند. واحدهای دارای ارزش ۲۰۰ تا ۲۵۰ میلیون تومان و ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان نیز هر کدام با اختصاص ۱۰ و ۹ درصد در رتبههای بعدی قرار دارند. در مجموع بیش از نیمی از معاملات به آپارتمانهای مسکونی با ارزش کمتر از ۴۰۰ میلیون تومان تعلق داشته است. در آذر ماه سال ۱۳۹۶ شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۸/ ۱۰ و ۱۰ درصد رشد نشان میدهد. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یکساله تنظیم میشوند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره بهای مسکن از سیاستهای کنترل و مهار تورم، سبب تغییر متناسب اجارهبها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است.