سرمایه‌گذاری ملکی و انتخاب‌های غلط برای آن

بازار معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی پایتخت درحالی آذرماه امسال همزمان با رشد ۵۰ درصدی حجم معاملات خرید و فروش آپارتمانهای مسکونی، رشد نزدیک به ۱۵ درصدی میانگین قیمت مسکن و رسیدن حجم معاملات خرید مسکن به مرز ۱۷ هزار فقره، نسبت به آذرماه سال گذشته، رسما وارد فاز رونق شد، که هماکنون فعالان بازار مسکن، متقاضیان خرید ملک، سازندگان و سرمایهگذاران ملکی درصدد یافتن بهترین استراتژی برای پرهیز از انتخاب غلط در بازار مسکن هستند.

انتخابهای غلط برای سرمایهگذاری ملکی

درحالی که بازار مسکن بعد از یک دوره رکود عمیق چهارساله و پشت سر گذاشتن دوره پیش رونق چند ماهه هماکنون به لحاظ حجم معاملات انجام شده ونوسان سطح قیمتها به تازگی وارد فاز رونق شده است عمده سوالات مطرح شده حول محور بهترین استراتژی برای ورود به بازار مسکن و انتخاب گزینه درست برای سرمایهگذاری ملکی است. این درحالی است که اساسا مساله ورود به بازار مسکن یا انتخاب سایر بازارهای اقتصادی در شرایط فعلی معمولا از سوی غالب صاحبان سرمایه به خصوص سرمایهداران کلان مطرح است. اینکه آیا بازار مسکن به آن سطح بازدهی مطلوب رسیده است که توان رقابت و حتی پیشتازی نسبت به سایر بازارها در تامین بیشترین یا حد مطلوب سود مورد انتظار (بازدهی مطلوب) را داشته باشد؟

در نهایت اینکه چه استراتژیهای مناسبی برای کسب این بازدهی مطلوب در بازار ملک وجود دارد که هر گونه انتخاب اشتباه و خارج از حیطه این استراتژی میتواند منجر به یک اشتباه بزرگ سرمایهگذاری شود؟ کارشناسان بازار مسکن و حوزه سرمایهگذاری ملک با توجه به ویژگیهای مخاطبان و متقاضیان فعلی ورود به بازار مسکن معتقدند به همان اندازه که انتخاب استراتژیهای درست برای سرمایهگذاری ملکی در شرایط فعلی مهم است پرهیز از ارتکاب خطای سرمایهگذاری در مقطع زمانی حاضر نیز به همان اندازه دارای اهمیت است.  به این معنا که اگرچه تصمیم درست برای سرمایهگذاری در بازار مسکن در شرایط فعلی موضوعی است که میتواند منجر به بروز حداکثر بازدهی برای سرمایهگذاران شود، به همان اندازه، انتخاب استراتژیها و گزینههای نادرست در این بازار میتواند به سرمایهگذاران لطمه اقتصادی وارد کند.

صاحبنظران حوزه سرمایهگذاری مسکن میگویند:در حال حاضر سه دسته متقاضی برای ورود به بازار مسکن وجود دارد که میتوان آنها را به متقاضیان خرید مسکن مصرفی، سرمایه گذاران و سازندگان طبقه بندی کرد. در شرایط فعلی تاخیر در خرید واحدهای مسکونی برای متقاضیان مصرفی که بخشی از سرمایه خود را در بانکها پس انداز کردهاند به همان اندازه اشتباه است که انجام رفتارهای هیجانی و هجوم به بازار مسکن از سمت تقاضا میتواند تصمیم نادرستی باشد. از ماههای گذشته تاکنون بخشی از متقاضیان مصرفی خرید مسکن تمام یا بخشی از سرمایه در اختیار خود را برای خرید واحد مسکونی در بانکها پسانداز کردهاند تا از سود بیشتری برخوردار شوند؛ فعالان بازار مسکن وکارشناسان توصیه میکنند در صورتی که متقاضیان مصرفی همچنان در انتظار دریافت سود بیشتر، سرمایه خود را در بانکها انباشته کردهاند و خرید مصرفی خود را به تاخیر انداختهاند، استراتژی نادرستی را در پیش گرفتهاند؛ چرا که هماکنون از یک طرف نرخ سود سپردههای بانکی کاهش یافته است و از سوی دیگر بازار مسکن با نوسان حدود ۱۵ درصدی در سطح قیمتها و افزایش حجم معاملات، وارد فاز رونق شده است.

بنابراین ضمن اینکه کارشناسان هر گونه حرکت هیجانی از سوی سمت تقاضا برای ورود به بازار مسکن را به معنای اشتباه فاحش و غیر قابل جبران عنوان میکنند، در عین حال معتقدند تعلل برای خرید مسکن در مقطع زمانی فعلی برای متقاضیان مصرفی با نیت کسب سود از سپردههای بانکی اشتباهی استراتژیک است.  کارشناسان و فعالان بازار مسکن همچنین به سازندگان نیز توصیه میکنند با رصد بازار، ارزیابی تواناییهای مالی و فنی خود و همچنین پرهیز از تکرار خطاهای گذشته، سرمایهگذاری بهتری در حوزه ساخت و سازهای مسکونی داشته باشند.  ورود به بازار ساخت واحدهای مسکونی لوکس و گرانقیمت از دیدگاه آنها تکرار همان اشتباهی است که طی سالهای اخیر منجر به بلوکه شدن حجم بسیار زیادی از سرمایههای سازندگان و در حقیقت حبس سرمایه ملی در واحدهای مسکونی فاقد مشتری شده است. طی سالهای اخیر عمده ساخت وسازها در شهر تهران به ساخت و سازهای لوکس، بزرگ متراژ و گران قیمت معطوف شد که هنوز حجم بسیار زیادی از این واحدها به فروش نرفته است؛ کارشناسان بازار مسکن به سازندگان توصیه میکنند به هیچ وجه به دنبال تکرار استراتژی اشتباه قبلی نروند؛  توصیه کارشناسان به سازندگان، تمرکز بر ساخت مسکن مصرفی در مناطق معمولی و پرتقاضا و به خصوص بافتهای فرسوده است.

از سوی دیگر، تصمیم ورود به بازار ساخت وساز و سرمایهگذاری برای ایجاد مراکز تجاری اشتباه استراتژیک دیگری است که سازندگان باید به شدت از تکرار آن پرهیز کنند؛ طی سالهای اخیر به واسطه تزریق درآمدهای نفتی به حوزه ساخت وساز، حجم زیادی واحد و مجتمع تجاری به خصوص در برخی مناطق شهر تهران همچون منطقه یک، دو، پنج و ۲۲ ساخته شد که هماکنون بخش قابل توجهی از این واحدهای تجاری خالی و بدون مشتری هستند؛ این موضوع یعنی خالی ماندن واحدهای تجاری هماکنون در بسیاری از مناطق شهر تهران مشاهده میشود طوری که کارشناسان و صاحبنظران بازار ساخت وساز میگویند بازار املاک تجاری تا اطلاع ثانوی که میتواند چندین سال یا حتی چند دهه به طول انجامد، اشباع است و ورود سرمایه به این بخش جزو اشتباهات اساسی است.

کارشناسان همچنین به سرمایهگذارانی که پیش از این در سایر بازارهای اقتصادی سرمایهگذاری کرده و در شرایط حاضر قصد دارند تمام یا بخشی از سرمایههای خود را به بازار مسکن وارد کنند توصیه میکنند از ورود هیجانی و تزریق یکباره سرمایههای کلان به بازار املاک و مستغلات خودداری کنند؛ هر چند نباید از نظر دور داشت که بازار مسکن هماکنون در حال تبدیل شدن به بازاری جذاب برای سرمایهگذاری البته در بلند مدت است؛ روندی که طی سالها و دهههای گذشته نیز در قالب سیکلهای رونق بعد از پشت سر گذاشتن رکود چند ساله مشاهده شده است.