خط دوم وام ساخت مسکن به مانع خورد؟

رییس سازمان نوسازی شهر تهران: به تعهدات بانکی در پرداخت وام بافتفرسوده عمل نشد
گرفتگی در خطدوم وامساخت
 خط اول که تزریق پول به مسکن مهر را برعهده دارد کماکان برقرار است
 انبوهسازان برای دریافت وامنوسازی صف تشکیل دادهاند
 جزئیات راهاندازی «صندوق توسعهمحله» در نقاط فرسودهپایتخت
گروه مسکن- بهشاد بهرامی: در بانکها برای پرداخت تسهیلات ساخت مسکن دو خط انشعاب به وجود آمده به طوری که در خطاول به خاطر حمایت دولت، تزریق وام به انبوهسازان با سرعت بالا انجام میشود، اما در خطدوم بهرغم تقاضای بالا برای دریافت تسهیلات، مسیر پرداخت دچار گرفتگی شده است.
این دو دستگی در ارائه وام ساخت مسکن به این صورت است که ساختوسازهای «مسکنمهر» از طریق شارژ خطاعتباری توسط بانکمرکزی ماهبهماه از تسهیلات ارزانقیمت بهرهمند میشوند، اما پروژههای نوسازی در «بافتفرسوده» چون که باید از منابع داخلی بانکها تامینمالی شوند، پشت صف وام، معطل ماندهاند.
رییس سازمان نوسازی شهر تهران با اعلام اینکه سال گذشته ساخت حدود 80 هزار واحدمسکونی در نقاط فرسوده پایتخت آغاز و پرونده تقاضای وام آنها به بانکها ارائه شد، به «دنیایاقتصاد» گفت: بسیاری از سازندههای این 80 هزار واحد نتوانستند تسهیلات دریافت کنند.
این مقام شهرداریتهران تصریح کرد: برای امسال به این نتیجه رسیدهایم که وامبانکی در رونق ساختوسازهای بافتفرسوده اثرگذار نبوده و اگر تخفیف عوارض و تراکمتشویقی نبود، انگیزه نوسازی بافت از بین میرفت.
علیرضا جعفری در این گفتوگو از طرح تشکیل صندوق توسعهمحله در بافتفرسوده تهران خبر داد و گفت: قرار است عایدی مالی حاصل از اجرای پروژههای خاص در محلههای فرسوده در صندوقی ذخیره و برای توسعه شهری همان محله صرف شود.
متن گفتوگو با رییس سازمان نوسازی شهر تهران را در زیر بخوانید:
طبق آمار سازمان، در سال گذشته بیش از 80 هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده شهر تهران نوسازی شدند. چه تعداد از این واحدها توانستند از تسهیلات بانکی مخصوص بافت فرسوده استفاده کنند؟
طبق پیگیریهای انجام شده از فرآیند تشکیل پرونده و معرفی متقاضیان اخذ تسهیلات بانکی که در دفاتر خدمات نوسازی انجام میشود قریب به اتفاق متقاضیان تخریب و نوسازی از طریق این دفاتر به مجموعههایی که متولی تامین این تسهیلات هستند معرفی شدند. اما آمار دقیقی از اینکه چند درصد از این معرفی شدگان موفق به اخذ تسهیلات شدهاند نداریم؛ چرا که بسیاری از این افراد در پروسه تامین اسناد مورد نیاز برای گرفتن وامها و فراز و نشیبهایی که به دلیل افزایش نرخ تسهیلات دولتی به وجود آمد نتوانستند وام را دریافت کنند و به تبع انگیزه دریافت این وامها در متقاضیان از بین رفت. البته ما آمار دقیق را از شرکت عمران و بهسازی خواسته ایم تا بتوانیم میزان روند نوسازی و اثرگذاری تسهیلات ارائه شده بر آن را تحلیل کنیم.
میتوان با اطلاعات تقریبی که سازمان دارد به این سوال پاسخ داد که آیا روند پرداخت تسهیلات بانکی به نوسازی بافت فرسوده با شتاب ساختوساز در این بافت هماهنگ است یا اینکه نحوه پرداخت تسهیلات روند نوسازی را کندتر کرده است؟
مهم ترین عامل انگیزشی که منجر به رونق بخشی و رشد صدور پروانه و تخریب و نوسازی در بافت فرسوده شده است، انگیزه دریافت تسهیلات تشویقی اعمال شده از سوی شهرداری تهران در دو بخش تراکم تشویقی و تخفیف 100 در صدی عوارض ساختوساز است. به عنوان مثال در بخش تراکم پس از اجرای طرح تفصیلی جدید شهر تهران املاکی که در بافت فرسوده با تجمیع به بالای 150 متر مربع برسند دو طبقه تراکم تشویقی دریافت میکنند. اما در کنار آن با توجه به اطلاعات اولیه ما از عدم تحقق تعهدات بانکی در ارائه تسهیلات بانکی در سال گذشته و سالجاری و همچنین تسهیلاتی که برای ورود امتیازات مسکن مهر در داخل بافت فرسوده در شهر تهران ارائه شد، به این نتیجه رسیده ایم که تسهیلات بانکی در رشد صدور پروانه در بافت فرسوده اثرگذار نبوده در صورتی که اگر این امر محقق شود سرعت و رشد نوسازی افزایش پیدا میکند.
شما در صحبتهایتان به موضوع تراکم تشویقی برای واحدهای تجمیع شده اشاره کردید و گفتید در صورتی که با تجمیع متراژ واحدها به بیش از 150 متر مربع برسد به جای یک طبقه از دو طبقه تراکم تشویقی بهرهمند میشوند. اما در همین مدت اخیر شاهد مواردی بودیم که با وجود داشتن این شرط پس از مراجعه به شهرداری منطقه عنوان میشود که شهرداری تذکر داده که تجمیع باید پس از اجرای طرح تفصیلی جدید صورت گرفته باشد در غیر این صورت از این امتیاز برخوردار نمیشوند. به عبارتی روند تسهیلات تشویقی با شرط و شروط همراه شده است.
ببینید اگر تجمیع درگذشته انجام شده باشد و مالک پروانه خود را در گذشته گرفته باشد و ساختمان را به مرحله اجرا درآورده باشد طبیعی است که محاسبات و بحثهای فنی ساختمان این اجازه را نمیدهد که بخواهد افزایش طبقات داشته باشد اما اگر کار در مرحلهای باشد که هنوز ظرفیت اعمال مسائل فنی و مهندسی در حوزه ساختوساز امکانپذیر باشد یا فقط بحث دستور نقشه باشد مالک میتواند براساس ضوابط طرح تفصیلی جدید درخواست جدید از شهرداری داشته باشد و طبق طرح جدید اقدام کند و از تسهیلات آن برخوردار شود.
برنامهای برای افزایش وام نوسازی در بافت فرسوده تهران وجود دارد؟ آیا میشود در تهران با 20 میلیون تومان وام نوسازی، ساخت وساز انجام داد در حالی که در سایر شهرها که به نوعی هزینه ساختوساز پایینتر است هم همین میزان وام پرداخت میشود؟
به طور کلی سیاستگذاری برای تسهیلات مالی و بانکی خارج از حوزه مسوولیت شهرداری و سازمان نوسازی است.این بخش تسهیلاتی است که وزارت راه وشهرسازی در حوزه بحث بافتهای فرسوده دنبال میکند و من امیدوارم که با رویکرد عملیاتی و اجرایی شاهد این موضوع باشیم که براساس سبد هزینهای که در ساخت وساز به مالکین تحمیل میشود بابت هزینههای جانبی ساخت وساز عدد و رقمها به گونهای باشد که بتواند بخشی از این سبد را تامین کند.
در سایت اطلاعرسانی سازمان چندی پیش خبری در خصوص تشکیل صندوق مالی برای نوسازی بافت فرسوده اعلام شده بود. اما اینکه این صندوق چه مکانیزمی دارد توضیح داده نشده بود. در خصوص مکانیزم اجرایی این صندوق توضیح دهید؟
از آنجا که از نوسازی بافت فرسوده در هر محله، انتفاعی در همان محله به وجود میآید برای آنکه این انتفاع در خود همان محله برای امر بهسازی هزینه شود طرحی ارائه شد تا در هر محله صندوقی به نام توسعه محله ایجاد شود تا امتیازهایی که از پروژههای خاص با ارزش افزوده در محدوده بافتهای فرسوده حاصل میشود از طریق این صندوق برای امر بهسازی و ارتقای سطح کیفی خدمات در داخل همان محله هزینه شود. این طرح در حال بررسی است و در صورتی که بتوانیم بحثهای حقوقی و قانونی آن را جمع بندی کنیم این طرح به عنوان یک لایحه به شورای شهر ارائه میشود.
قرار است که همانند طرح فروش متری مسکن هر فرد به اندازه سرمایهگذاریاش در صندوق بتواند از آن سود ببرد؟
موضوعیت آن با بحث فروش متری متفاوت است. چون در این طرح مبنا بر آن است که منابعی که از انجام پروژههای خاص ویژه نوسازی حاصل میشود در داخل صندوق مدیریت شود و آن آورده پروژههای خاص به عنوان منابع تامین خدماتی و سرانههای خدمات عمومی و بهسازی محله مورد استفاده قرار گیرد.
یکی از محورهای عمده اجرای طرح تفصیلی جدید تهران بر بافت فرسوده قرار گرفته است. در طرح تفصیلی جدید چه امتیاز و مزایا یا تسهیلاتی برای بافت فرسوده در نظر گرفته شده است؟
روح حاکم بر طرح تفصیلی حرکت به سمت شهرسازی استاندارد مبتنی بر الگوهای استاندارد بالا است. نکته حائز اهمیت آن هم این است که توسعه پایدار شهری زمانی شکل میگیرد که کالبد پایدار در فضای شهری مثل تهران داشته باشیم. براساس این رویه بحث ناپایداری و فرسودگی یکی از تهدیدهای اصلی توسعه یافتگی هدفگذاری شده در طرح است. بنابراین تمامی رویکردها و نقاط مثبت طرح تفصیلی جدید در جهت رفع فرسودگی و ناپایداری در فضای شهر تهران شکل گرفته است.
در این راستا مهم ترین امتیازی که ما در طرح تفصیلی برای بافت فرسوده شاهد آن هستیم تشویق برای تجمیع پلاکهای ریزدانه از طریق ارائه دو طبقه تراکم تشویقی است. از سوی دیگر تسهیلات ویژهای برای نوسازی در بافت فرسوده براساس طرح تفصیلی جدید در نظر گرفته شده است. همانطور که میدانید بافت فرسوده سه شرط ریزدانگی، ناپایداری و نفوذناپذیری دارد. بر همین مبنا تسهیلات ویژهای برای حذف این سه شرط فرسودگی در بافت به وجود آمده است.
برای مثال با سیاستهایی که برای تعریض گذرها و ارائه امتیاز به گذرهای با عرض بالا برای پلاکهای جانبی دیده شده بخش مهمی را به صورت انگیزه تعریف پروژههای ویژه حاشیه معابر با عرض بالا تعریف کرده که ویژگی نفوذناپذیری را به نفوذپذیری تبدیل میکند. در بخش ریزدانگی در صورت تجمیع پلاکها به قطعات بالای 150 مترمربع شاهد تسهیلات ویژه در دو طبقه تشویقی هستیم و حتی در صورتی که این دو طبقه در کنار گذر بالای 10 متر باشد یک طبقه دیگر اضافه میشود و در مجموع سه طبقه به مالک داده میشود. در این صورت پلاکی که تا پیش از این براساس طرح تفصیلی جدید فقط مجوز ساخت چهار طبقه داشت براساس ضوابط و شرایطی که اعمال میشود و سیاستهای تجمیعی اعمال شده میتواند ساختمان خود را به 7 طبقه مسکونی تبدیل کند.
یعنی اگر پلاکی هر سه شرط را داشته باشد میتواند از تسهیلات تشویقی هر سه شرط به طور همزمان استفاده کند؟
بله. حتی در بعضی از موارد که شرایط دیگری به این شرایط اضافه میشود میتواند بیش از 7 طبقه هم مجوز بگیرد و از این تسهیلات برخوردار شود و اگر این سه شرط را داشته باشد از سه امتیاز آن میتواند همزمان استفاده کند. البته در بعضی از محدودههای شهر ارائه امتیاز سقف دارد یعنی مثلا بیشترین سقف آن همان سه طبقه تشویقی است. این هم بستگی به شرایط دارد، یعنی تبصرهها و بندهایی که در طرح تفصیلی گذاشته شده تا بتوان بحث استانداردهای شهرسازی رعایت شود کاملا یک نگاه انگیزشی در بحث نوسازی ایجاد میکند.
برای حذف شرط ناپایداری چه تسهیلاتی در نظر گرفته شده است؟
در بحث ناپایداری آنچه برای ما مهم است و میتواند تهدیدها را کاهش دهد استفاده از تکنولوژیهای جدید است که بعضا به خاطر کاهش سطح مقطع اشغالی توسط مصالح ساختمانی در فرآیند ساخت وساز ما شاهد آن هستیم که در بحث تامین پارکینگها و فضاهای مفید ساختمان اتفاقات خوبی میافتد که اگر با فناوریهای مختلف و کاهش وزن ساختمان سطح مقطع اسکلت و ستونها کمتر و فضای مفید ساختمان بالاتر رود الگوی مسکن در محیط ساختمان بهتر رعایت میشود و این اجازه را میدهد که تعداد پارکینگهای مورد نیاز تامین شود.
چون تا پیش از این محدودیت تامین پارکینگ در ساختمانها به علت نوع طراحی ساختمان بسیار دیده میشد اما در حال حاضر با استفاده از فناوریهای جدید و روشهای سبکسازی در ساختمانها هم فضای مفید ساختمان زیاد میشود و هم محدودیتهایی که در تامین پارکینگ وجود دارد کاهش پیدا میکند و این موضوع هم باعث رویکرد انگیزشی برای افزایش تعداد واحدهای ساختمان میشود که در نهایت منجر میشود تا افزایش تعداد واحدها ارزش افزودهای را برای مالکان داشته باشد.
بحث تامین پارکینگها اما هنوز به مرحله اجرایی نرسیده است چون درمناطقی از شهرداری که مالکان برای خرید پارکینگهای مکانیزه درخواست میدهند به آنها گفته میشود که هنوز دستورالعمل اجرایی آنها تدوین نشده است.
برای آنکه بتوانیم تعهدات تامین پارکینگ را داشته باشیم سازمان نوسازی مسوولیت مطالعه برای جانمایی و پیگیری تامین پارکینگ مکانیزه در محدوده بافتهای فرسوده به عنوان یک ظرفیت انگیزشی برای نوسازی بافتها را در دستور کار قرار داده این موضوع به مناطق هم اعلام شده که محدودههایی که با این مشکل مواجه هستند شناسایی کنند و با مکانیابی زمینهایی که قابلیت احداث پارکینگ مکانیزه را دارند بتوانیم پارکینگ موردنیاز را تامین کنیم.
پیش از این اعلام کرده بودید که امکان انتشار اوراق مشارکت در حدود 700 میلیارد تومان برای سال جاری درنظر گرفته شده است. ولی اعضای شورای شهر مخالف با انتشار اوراق هستند. بالاخره انتشار اوراق مشارکت به کجا رسید؟
برای انتشار اوراق مشارکت مقدمات کار مثل امکانسنجی و مالکیت زمینها توسط شهرداری باید کاملا آماده شود. شورای شهر بحث درستی را انجام داده است و معتقد است تا زمانی که بحث مالکیت پروژهها مشخص نشده است شهرداری نباید به تعریف پروژه مشارکت وارد شود و بعد از آن تازه به دنبال رفع معارضین برود. چرا که در این صورت ممکن است اصل موضوع با مشکل مواجه شود. بنابراین اگر بتوانیم بستهای ارائه دهیم که موضوع معارضین ملکی و مالکیت آن تعیین تکلیف شده باشد از طرف شورا اعلام آمادگی شده که این طرح بررسی شود.