فعالیت دو گسل در بازار مسکن

در آذر ماه امسال، معاملات خرید آپارتمان در تهران (کل مناطق ۲۲گانه) ۵۲ درصد نسبت به پاییز سال گذشته افزایش یافت که این میزان رشد با توجه به تعداد قراردادهای فروش واحد مسکونی (نزدیک به ۱۷ هزار واحد طبق آمار دفتر اقتصاد مسکن)، مشخص کرد بازار ملک بعد از حدود یک سال قرارگیری در فاز میانه رکود و رونق یا همان پیشرونق، سرانجام در آخرین ماه پاییز ۹۶ وارد فاز رونق شد. در دی ماه نیز بازار معاملات کاملا در وضعیت رونق به لحاظ حجم فروش قرار گرفت بهطوریکه نزدیک به ۱۸ هزار واحد مسکونی فروخته شد اما با این حال، وضعیت قیمت به لحاظ شیب رشد، بدتر نشد. تغییرات ماهانه قیمت از ۴ درصد در آذر به ۳ درصد در دی محدود شد اما همچنان فضای روانی در بازار معاملات مسکن، دارای هیجان منفی است.

فعالیت دو گسل در بازار مسکن

اولین ماه رونق معاملات خرید مسکن در تهران در دوره جدید اما با رشد قابلتوجه قیمت آپارتمان بهخصوص واحدهای پرفروش در مناطق کانون جستجوی خریداران، همراه شد. متوسط قیمت مسکن در تهران در ماه آذر امسال ۱۴ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش پیدا کرد که بالاترین نرخ رشد از دی ماه سال ۹۲ تاکنون بوده است. همچنین میزان رشد ماهانه قیمت مسکن در آذر۹۶ نیز شیب دو برابری نسبت به متوسط رشد ماهانه قیمت در ۱۸ ماه گذشته داشته است. علاوه بر اینکه، شکل فعلی نوسان مثبت میانگین قیمت مسکن در کل شهر تهران، دستکم در یک سال و نیم اخیر سابقه نداشته است، در مناطق پرفروش وضعیت قیمتها به مراتب در مقایسه با میانگین قیمت کل شهر، دافعه بیشتری برای متقاضیان بهوجود آورده است.

در منطقه ۵ تهران که یکی از معدود مناطق قابل سکونت برای خانهاولیها به لحاظ فراوانی واحدهای کممتراژ و کمسن محسوب میشود، در هفتههای آخرین ماه پاییز امسال، متوسط قیمت مسکن ۲۲ درصد نسبت به آذر ۹۵ افزایش پیدا کرد که بالاترین رشد قیمت منطقهای (نسبت به سایر مناطق تهران) محسوب شد و منطقه ۱۲ به عنوان قلب تهران قدیم که تقاضای متوسط رو به پایین برای خرید مسکن در آنجا وجود دارد، متوسط قیمت رشد ۵/ ۲۱ درصدی را تجربه کرد. از طرفی تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از وضعیت معاملات خرید مسکن در دی ماه امسال نشان میدهد: تب قیمتها نسبت به آذر بیشتر شده است و آنچه عامل نگرانکننده در این میان محسوب میشود، رفتارهای تشدیدکننده این تب است که هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن مشغول دامن زدن به آن هستند. بخش قابلتوجهی از این رفتارها البته با تدبیر سیاستگذاران اقتصادی و متولیان بخشهای مختلف اقتصاد، قابل کنترل، تنظیم و مدیریت است.

در حال حاضر تعداد متقاضیان خرید مسکن و حجم جستجو از این سمت در بنگاههای املاک نسبت به سال قبل در برخی مناطق مصرفی شهر تهران دوبرابر (نسبت به پارسال) شده است. در مقابل این میزان تقاضا اما میزان عرضه هم به شکل طبیعی و هم به شکل دستکاری شده (مصنوعی) در مناطق کانونی معاملات، بهصورت محسوس کاهش پیدا کرده است. نتیجه چنین ترکیب ناموزونی از عرضه و تقاضا باعث افزایش قیمت مسکن شده است. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران نسبت به ابتدای امسال، نیم میلیون تومان در انتهای آذر افزایش پیدا کرد. این میزان افزایش اما در منطقه ۵ تهران که منطقه پرفروش با بیشترین سهم از معاملات خرید محسوب میشود، مترمربعی یک میلیون تومان بوده است.

سه پارامتر محرک قیمت

بررسیهای «دنیای اقتصاد» درباره ریشههای رشد نامتعارف و تب بالای قیمت مسکن نشان میدهد سه پارامتر شامل «همزمانی ورود ۶ دسته تقاضا به بازار معاملات ملک»، «رفتار عرضه» و «کمبود عرضه» سبب افزایش قابل توجه قیمتها شده است که در مجموع، فعالیت دو گسل در بازار مسکن به عنوان ریشه این وضعیت، در شکل گیری بخش قابل توجهی از پارامترهای تحریک کننده قیمت، فوقالعاده موثر بوده است. در حالحاضر همه گروههای متقاضی خرید مسکن در بازار ملک را میتوان به ۶ دسته طبقهبندی کرد. دسته اول، «خانه اولی»های مجهز به وام یکم هستند که بعد از دو سال و نیم از زمان سپرده گذاری بیش از ۳۰۰ هزار نفر در سراسر کشور، بخشی از آنها با سررسید دوره پساندازشان در صندوق یکم، با تسهیلات دارای سقف ریالی مناسب، وارد بازار خرید مسکن شدهاند. این صندوق، مشروط به سپرده گذاری توام زوجین، در تهران ۱۶۰ میلیون وام به اضافه ۸۰ میلیون اصل سپرده، به جفت زن و شوهر برای خرید یک واحد مسکونی پرداخت میکند.

علاوه بر این ۲۴۰ میلیون، ۲۰ میلیون تومان نیز وام جعاله در اختیار قرار میگیرد که با این میزان نقدینگی، امکان خرید آپارتمان در مناطق مصرفی بازار مسکن تهران در سطح مناسبی برای زوجین بهوجود میآید. تا پیش از نیمه امسال، حجم ورود خانه اولیهای دارای وام یکم به بازار معاملات، چندان بالا نبود که البته علت نیز به سپرده گذاری سریالی زوجین (دو دوره یکساله پشت سر هم) مربوط است. با این حال، در ماههای گذشته ماهانه بیش از ۱۲۰۰ خانه اولی با این وام برای خرید مسکن اقدام کردهاند که تعدادشان بیش از دو برابر ماههای سال ۹۵ است.  دومین نوع تقاضای خرید مسکن در حال حاضر، «تقاضای انباشت» است که طی سالهای رکود معاملات قصد خرید نداشته یا منتظر تخلیه حباب قیمتی بوده است.  «تقاضای شب عید» نیز دسته دیگر تقاضا است. معمولا بخشی از خانوارها در پایان سال تصمیم به نقل و انتقال میگیرند. بازار معاملات مسکن معمولا در دو مقطع از سال با رشد در حجم خرید و فروش مواجه میشود یکی در تابستان و یکی هم در ماههای پایانی سال.

دسته دیگر تقاضا شامل «تقاضای مجهز شده به تسهیلات مسکن همچون وام اوراق» است. اما دسته تقاضای موثر بر نوسانات صعودی قیمت را «تقاضای سرمایهای تحریک شده از سوی متغیرهای اقتصادی» تشکیل میدهد. این دسته تقاضا در شرایط فعلی از یکسو چشمانداز سرمایهگذاری در بازار مسکن را با توجه به پایان رکود و تجربهای که از دورههای رونق دارد، مناسب ارزیابی میکند و از سوی دیگر، با «انتظارات تورمی» که در اقتصاد وجود دارد، منطقه امن را بازار ملک تصور میکند. دسته آخر تقاضا نیز «تقاضای تحریک شده از بازار پول» تشکیل میدهد. در یکی دو ماه گذشته تعداد کسانی که با دارایی بانکی خود به قصد خرید زمین یا آپارتمان وارد بازار معاملات ملک شدهاند، افزایش پیدا کردهاند. این گروه، سطح فعلی نرخ سود بانکی را به دلیل «انتظارات تورمی» و بازدهی مورد انتظارشان از سپرده گذاری، مناسب ارزیابی نمیکنند در نتیجه برای خرید ملک که در بلندمدت همواره، بیشتر از نرخ تورم، سودده بوده، اقدام میکنند.

در مقابل ورود این حجم متقاضی، وضعیت دو پارامتر مرتبط با عرضه، هماکنون در شرایطی نیست که از رونق غیرتورمی پشتیبانی کند. بخشی از سازندهها به رغم آنکه دارای واحد نوساز آماده فروش هستند، عمدا با خودداری از عرضه فایل به بازار باعث دامن زدن به بیتعادلی در بازار شده اند. این گروه عمدتا در طبقه واحدهای کم متراژ و مصرفی قرار دارند. علت خودداری از عرضه به همان «انتظارات تورمی» و مثبت ارزیابی کردن چشم انداز رشد قیمت برمی گردد. در عین حال، در برخی محلههای مناطق مصرفی، حجم واحد نوساز قابل فروش، به شکل طبیعی - ناشی از رشد معاملات خرید طی ماههای قبل- کاهش پیدا کرده است. بررسیها درباره نحوه شکل گیری پارامترهای محرک قیمت مسکن در وضعیت کنونی بازار، از نقش دو گسل در بازار ملک حکایت دارد.

«جاماندن روند عرضه مصرفی ناشی از رکود عمیق در سرمایه گذاری ساختمانی» طی سالهای اخیر اولین گسل بازار ملک به حساب میآید که بهرغم هشدارهای قبلی از بابت امکان پیشگیری، فعالیت آن اکنون باعث ناآرامی قیمتها شده است. هشدار درباره شکلگیری این گسل سه سال پیش در «دنیای اقتصاد» داده شد و حتی در سالهای اخیر نیز به عناوین مختلف یادآوری شد. دومین گسل نیز «انتظارات تورمی» است. در حال حاضر چشم انداز تورم از نگاه فعالان اقتصادی و عموم مردم، افزایشی است بنابراین هر بازاری که زمینه مناسب برای حفظ ارزش واقعی داراییها را داشته باشد، به بازار جذاب برای سرمایهگذاری بدل میشود. بازار مسکن از این محل و همچنین از محل تقاضای مصرفی، هماکنون با رشد تقاضا روبهرو شده است و به علت عدم پشتیبانی عرضه، قیمتها در آن، شروع به افزایش نامتعارف کرده است.