اولین تصویر بازار مسکن ۹۷

اولین تصویر از چشمانداز بازار مسکن ۹۷ ارائه شد. مشاور وزیر راه و شهرسازی، جنس رونق مسکن سال آینده را «محافظهکارانه از سوی متقاضیان» و با «غلبه کمتر نگاه سوداگری از سوی بخش عرضه» توصیف کرد. حسین عبده تبریزی در سمینار علمی و آموزشی تحلیل بازار مسکن در سال ۹۷، با اشاره به سه مولفه موثر در تحلیل وضعیت پیش روی بازار مسکن، چشم انداز سرمایهگذاری ساختمانی طی پنج سال پیش رو را تشریح کرد. به گفته وی در دوره رونق پیشرو، پروژههای انبوهسازی مشتری کافی نخواهند داشت و به همین دلیل شرط موفقیت سرمایهگذاریهای ساختمانی ساخت واحدهای مسکونی با سه ویژگی مصرفی، ارزانقیمت و کوچکمتراژ خواهد بود.

عبده تبریزی با بیان اینکه همواره سه شاخص مهم شامل «نرخ تورم عمومی»، «نرخ رشد اقتصادی» و «نرخ سود بانکی» بر تصمیمگیریها و عملکرد سرمایهگذاران در بازار مسکن موثر است، اعلام کرد: این سه شاخص به لحاظ اثرگذاری بر سطح درآمدها، ایجاد نوسان در قدرت خرید خانوارها، تغییرات احتمالی در حجم و نوع تقاضا در بازار ملک و... میتواند روند تصمیمگیری و عملکرد سرمایهگذاران ساختمانی را تحت تاثیر قرار دهد و از این رو در تحلیل و پیشبینی آینده پیشروی بازار مسکن همواره توجه به این سه شاخص از اهمیت اساسی برخوردار است. او با بیان اینکه به منظور پیشبینی وضعیت پیشروی بازار مسکن و نحوه تصمیمگیری در حوزه سرمایهگذاریهای ساختمانی باید ابتدا به سوالی درخصوص سیاست کلی دولت در چهارسال پیش رو پاسخ دهیم، گفت: اینکه سیاست کلی دولت دوازدهم در ادامه تصدی اجرایی خود بر کشور بر «انجام اصلاحات ساختاری» استوار باشد یا اینکه تلاشها معطوف به «ثبات وضعیت موجود» شود، دو رویکرد متفاوت را پیشروی سرمایهگذاران ساختمانی قرار خواهد داد.

عبده تبریزی ادامه داد: با توجه به مجموع آنچه از عملکرد دولت دوازدهم قابل برداشت است به نظر میرسد سیاست اصلی دولت در سالهای باقی مانده –نزدیک به چهارسال پیش رو-بیشتر بر ثبات وضعیت اقتصادی موجود استوار باشد و بنابراین به نظر نمیرسد دولت در مدت زمان باقی مانده از حیات خود اساسا اصلاحات اقتصادی ساختاری را دنبال کند. او تاکید کرد: به این ترتیب و با توجه به تاثیر متغیرهای کلان اقتصادی همچون نرخ سود بانکی، نرخ تورم و نرخ رشد اقتصادی بر جهتگیری سرمایهگذاریهای ساختمانی، در حوزه کسب و کارهای زمین و ساختمان نیز شاهد اصلاحات ساختاری نخواهیم بود یا به عبارت دیگر اصلاحات ساختاری را پیشبینی نمیکنیم؛ به نظر میرسد با ادامه حرکت محافظهکارانه برای حفظ چارچوبهای موجود اقتصادی تحول اساسی نیز در حوزه سرمایهگذاریهای ساختمانی شاهد نباشیم.

عبده تبریزی گفت: بنابراین نتیجهگیری مقدماتی برای تحلیل درست از وضعیت سرمایهگذاری ملکی در سالهای پیشرو میتواند این باشد که سناریوی رفتار دولت برای سالهای آینده به احتمال بسیار زیاد حفظ وضعیت موجود است و بازار مسکن نیز در حوزه سرمایهگذاری از این موضوع تاثیر میگیرد؛ براین اساس پیشبینی میشود نرخ تورم برای سالهای آینده چندان افزایش قابل توجهی نداشته باشد و در واقع تا سال ۱۴۰۰ با سطح متوسط تورم عمومی مواجه باشیم؛ نرخ سود بانکی هم با ادامه وضعیت دستوری حدود همین نرخ سود فعلی و اندکی بیش از آن ادامه خواهد داشت و بعید است این نرخ در سالهای پیش رو با کاهش شدید همراه شود؛ همچنین در حوزههای جمعیتی نیز شاهد تحولات اساسی نخواهیم بود و در واقع شاهد فضایی که در آن اصلاحات ساختاری قابل توجهی ایجاد شود نخواهیم بود. چراکه در شرایط فعلی اندیشیدن به اصلاحات ساختاری امری بسیار دشوار است. او تاکید کرد: در حوزه ساخت و ساز و سرمایهگذاریهای ملکی تحت تاثیر شرایط اقتصاد کلان کشور پیشبینی میشود شاهد «سوداگری کمتر» در دوره پیش رو در مقایسه با دورههای قبلی باشیم؛ در واقع روند اصلی در حوزه ساخت و ساز بر پایه «سوداگری کمتر» شکل خواهد گرفت.

عبده تبریزی ادامه داد: بر این اساس پیشبینی میشود بازار مسکن بیشتر به سمت افزایش تقاضای مصرفی و واقعی، سطح کمتر معاملات در مقایسه با دورههای قبلی رونق و محافظهکاری بیشتر از سوی متقاضیان و فعالان بازار حرکت کند و در واقع با نوعی حرکت سنجیده مخاطبان در بازار مواجه خواهیم بود. او با بیان اینکه در دوره فعلی سوداگری شهرداریها در حوزه زمین و ساختمان نیز کمتر از دورههای قبلی است، توضیح داد: هماکنون شهرداریها تا حد زیادی متقاعد شدهاند که با درآمدهای کمتر نیز قادر به اداره شهر خواهند بود بنابراین در سالهای آینده شاهد سوداگری کمتر در شهر از سوی شهرداریها نیز خواهیم بود. به فعالان ساختمانی توصیه میشود در صورتی که پیش از این ریسکهای بالا از بابت انجام تخلفات ساختمانی به امید پرداخت جرایم ساختمانی مرتکب میشدهاند در دوره فعلی از این ریسکها دوری کنند و به عبارت بهتر این ریسکها را به حداقل برسانند.

عبده تبریزی همچنین تاکید کرد: از سوی دیگر باید توجه داشت که چون برای چند سال متوالی بازار مسکن در حالت رکود به سر برده و عملا رشد منفی قیمت را تجربه کرده است افزایش حدود ۱۵ درصدی قیمتها اثرگذاری نگرانکنندهای را نسبت به زمانی که در دوره رونق شاهد افزایش ۲۰ درصدی در سطح قیمتها هستیم نخواهد داشت؛ به این معنا که اثر افزایش حدود ۱۵ درصدی در قیمتها پس از دوره رکودی عمیق به اندازه اثر همین میزان نوسان قیمتی در شرایط عادی نیست و در واقع از منظری میتوان این رشد قیمت را طبیعی و متعارف توصیف کرد. وی ادامه داد: در واقع این نرخها نباید منجر به فریب خوردگی سرمایهگذاران شود؛ چراکه اساسا این نرخ رشد حاصل افت نرخ در سالهای متوالی پیشین است.

عبده تبریزی همچنین به سرمایهگذاران ساختمانی توصیه کرد: برای انجام سرمایهگذاری بهتر و بهینهتر در حوزه ساختمان سرمایهگذاران باید به آمار و ارقام محلی دسترسی داشته باشند وبه هیچوجه سرمایهگذاران در سایر شهرها نباید تصور کنند که با اتکا به آمارهای شهر تهران میتوانند پیشبینی و برآورد درستی از کم و کیف سرمایهگذاری خود در آن شهرها داشته باشند. او گفت: هم اکنون سرمایهگذاران باید به این موضوع توجه داشته باشند که بازار مسکن از حالت سوداگرانه خارج شده و تمرکز سرمایهگذاریها باید به سمت ساخت واحدهای مصرفی پیش برود. همچنین در دوره فعلی ابر پروژهها و انبوهسازیها مشتری کافی نخواهد داشت و در واقع از فاز ابرپروژهسازی خارج شدهایم. از این پس عرضه انبوه واحدهای مسکونی میتواند منجر به تشدید آمار خانههای خالی شود و نباید تصور شود که مانند دهههای قبل تمام واحدهای ساخته شده از سوی سرمایهگذاران ساختمانی دارای مشتری خواهد بود.

مشاور وزیر راه و شهرسازی توجه به ابتکارات جدید در حوزه سرمایهگذاریهای ساختمانی خصوصا در حوزه ساخت واحدهای مسکونی مصرفی،کوچک متراژ و ارزان قیمت را از دیگر ضرورتهای کسب موفقیت در سرمایهگذاریهای جدید ساختمانی اعلام کرد و افزود: با توجه به اینکه به جز بانک مسکن امیدی برای پرداخت تسهیلات مسکن از سوی سایر بانکها وجود ندارد، سرمایهگذارانی که قصد استفاده از تسهیلات بانکی دارند، باید الگوی فعالیت خود را به الگوی مورد قبول این بانک برای ساختوساز(ساخت مسکن مصرفی)نزدیکتر کنند، روند کوچکسازی و ارزانسازی در ایران و جهان روندی قطعی است و برای سالهای طولانی پیشبینی میشود این روند همچنان ادامه داشته باشد. بنابراین توجیه اقتصادی سرمایهگذاری در حوزه مسکن بهطور قطع به سمت ساخت واحدهای مصرفی کوچک متراژ است.

او با بیان اینکه هر چند هنوز هم در بخشهایی از بازار مسکن از جمله بازار زمین شاهد حباب قیمتی هستیم، تصریح کرد: در عین حال به نظر نمیرسد طی پنج سال پیش رو اصلاح اساسی در سطح قیمتها و کاهش قیمتهای واقعی داشته باشیم. بنابراین رفتار محافظهکارانه از ناحیه سرمایهگذاران ساختمانی از این بابت چندان درست نیست و احتیاط بیش از حد در واقع نوعی اشتباه محسوب میشود.عبده تبریزی همچنین گفت: روندهای موجود همچنین از کاهش نرخ مالکیت در سالهای پیشرو خبر میدهد. بنابراین رشد بازار اجاره و اجارهداری حرفهای در آینده به شرط وجود زیرساختهای لازم از سرمایهگذاریهای با سطح بازدهی مطلوب در بازار مسکن محسوب میشود.

او افزود: اگرچه بازار زمین هنوز هم مقداری حبابی است، اما پیشبینیها حاکی است روند نوسانات قیمت زمین در سالهای پیش رو کمتر از نرخ تورم عمومی خواهد بود.تعریف بازارهای جدید یا «بازارسازی» از دیگر توصیههای عبده تبریزی به سرمایهگذاران ساختمانی در این همایش بود. به گفته وی، بهدلیل وجود مشکلات زیست محیطی همچون تراکم جمعیت و آلودگی هوا در کلانشهرها در آینده نزدیک، بسیاری از افراد مسن و بازنشسته و حتی سایر افراد تمایل به مهاجرت معکوس خواهند داشت و از این رو مناطق هدف این افراد بازارهای جدید با قابلیت مانوردهی بالا برای سرمایهگذاران خواهد بود. این در حالی است که از این پس فعالیت ساختمانی در شهر تهران عمدتا معطوف به نوسازی خواهد بود و ساختوسازهای جدید محدود میشود.در این سمینار که در سالن همایشهای ساختمان مرکزی بانک مسکن برگزار شد، مدیر عامل بانک مسکن نیز با ترسیم دو نگاه متفاوت به آینده بازار مسکن، چشمانداز این بازار در سال ۹۷ را رونق دستکم تا پایان بهار ۹۷ عنوان کرد.ابوالقاسم رحیمی انارکی سناریوی محتمل برای بازار معاملات مسکن در سال آینده را رشد حجم خرید و فروش آپارتمان اعلام کرد.

او با اشاره به ۶ مولفه درونی و بیرونی اثرگذار بر روند بازار مسکن اظهار کرد: در حال حاضر ۶ مولفه درونی و بیرونی، بر رفتار بازار معاملات مسکن سال ۹۷ اثرگذار است که شامل موجودی واحدهای مسکونی نوساز، درآمدهای نفتی و رشد اقتصادی، تمایل تقاضای مصرفی به استفاده از تسهیلات بانکی، بازدهی بازارهای رقیب و همچنین حجم سرمایهگذاریهای ساختمانی میشود. برآیند این مولفهها به گونهای بر روند معاملات خرید مسکن در شهرها تاثیر میگذارد که در سال جدید حجم معاملات رشد میکند و میزان افزایش قیمت مسکن نیز در حول و حوش نرخ تورم عمومی خواهد بود.مدیر عامل بانک مسکن در عین حال به تشریح دو نگاه مخالف هم درباره آینده بازار معاملات مسکن پرداخت و گفت: یک نگاه، بازار مسکن سال آینده را دست کم تا ابتدای تابستان ۹۷، رونق مصور میکند؛ اما نگاه دیگر به بازار مسکن، تصویری از شکلگیری دوباره رکود نسبی در سال آینده ارائه میدهد.او در بخش دیگری از صحبتهای خود حجم تسهیلات پیشبینیشده برای سال آتی را ارائه کرد و افزود: بانک عامل بخش مسکن بهعنوان بانکی که بیشترین نقش را در مقایسه با سایر بانکها در تامین مالی بخش مسکن و ساختمان دارد، در سال آینده ۴۷۴ هزار فقره تسهیلات ساخت و خرید پرداخت میکند. این در حالی است که بانک مسکن در سال گذشته ۳۵۴ هزار فقره تسهیلات ساخت و خرید مسکن به بازار ارائه کرد.به گفته وی، بر ایناساس تعداد تسهیلات ساخت و خرید مسکن پرداختی در سال ۱۴۰۰ مطابق سند مصوب بانک مسکن به ۷۱۲ هزار فقره خواهد رسید که نقش بسزایی در رونق بخشی به بازار مسکن به شکل غیرتورمی ایفا خواهد کرد. رحیمی انارکی در عین حال تصریح کرد: تاکنون بیش از ۳۳ هزار فقره تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق پسانداز مسکن یکم به مشمولان دریافت تسهیلات از محل این صندوق، پرداخت شده است و روندها نشان میدهد این فرآیند رو به افزایش است؛ یعنی در هر هفته به حجم تسهیلات پرداختی و افرادی که مشمول و واجد شرایط برای دریافت این تسهیلات هستند، افزوده میشود.