رونق مسکن به شهرها می‌رسد

بهروز ملکی با استناد به آمارهای بانک مرکزی درباره تحولات بازار مسکن شهر تهران گفت: ماه قبل در شهر تهران حدود ۱۹ میلیون فقره معامله خرید مسکن از سوی مشاوران املاک و در مبایعهنامهها به ثبت رسید. معاملات مسکن در تهران از اواخر سال ۹۵ از رکود خارج شده و اکنون نیز در دوره رونق قرار دارد اما جنس رونق با آنچه در سالهای ۸۶ و ۹۱ رخ داد و حاصل سیاستهای نادرست مدیریتی بود، متفاوت است.

رونق مسکن به شهرها میرسد

وی افزود: وضعیت رونق معاملات مسکن در تهران فعلا در سایر شهرها رخ نداده اما با توجه به اینکه تهران در حوزه تحولات بازار مسکن پیشتاز است، احتمالا در سال آینده روند معاملات و قیمت مسکن در سایر شهرهای بزرگ نیز قدری افزایش خواهد یافت. این کارشناس مسکن درباره تغییرات قیمت مسکن نیز با یادآوری سطح قیمتها در سال ۹۱ که حدود ۲ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع بنای مسکونی در تهران بود، تاکید کرد: این رقم در خرداد ۹۲ به ۴ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان رسید و به این ترتیب در ۱۴ ماه قیمت مسکن ۲ میلیون تومان رشد کرد. پس از طی یک دوره فراز و فرود با کاهش نرخ سود بانکی به ۱۵ درصد از شهریور امسال، بازار مسکن به لحاظ قیمتی قدری ملتهب شد و اخیرا برای اولین بار میزان رشد قیمت مسکن از رشد تورم نقطه به نقطه بیشتر شد.

ملکی نتایج مطالعاتی که درباره وضعیت ساختوساز انجام داده است را در سمینار بازار مسکن ۹۷ که اخیرا از سوی «دنیای اقتصاد» برگزار شد، اینگونه بیان کرد: در سال ۹۱ ماهانه ۱۶ هزار و ۵۰۰ فقره پروانه ساختمانی (واحد مسکونی) در تهران صادر میشد که این میزان درسال ۹۵ به ۵ هزار و ۵۰۰ واحد رسید و تقریبا یک سوم شد. اما میانگین تعداد مبایعه نامهها در سال ۹۶ حدود ۱۵ هزار فقره در ماه شده است که این میزان در سال ۹۵ حدود ۱۳ هزار و در سال ۹۴ حدود ۱۱ هزار و ۵۰۰ فقره بوده است. بنابراین، در بازار ساختوساز نیز تحرک و افزایش تحرک و فعالیتهای ساختمانی مشهود است.

وی به تشریح نتایج نظرسنجی صورت گرفته درباره قیمت مسکن در زمستان ۹۷ پرداخت و گفت: ۴۶درصد از شرکتکنندگان معتقدند قیمت مسکن بیش از نرخ تورم رشد خواهد کرد، ۲۲ درصد معادل تورم و ۲۰ درصد کمتر از تورم را انتخاب کردهاند و در مقابل اقلیتی به تثبیت یا کاهش قیمت باور دارند. وی در پاسخ به پرسشی درباره اینکه آیا اکنون زمان مناسب برای خرید، فروش یا ساخت است، گفت: بازار مسکن در تهران در سالجاری ۱۵ تا ۱۶ درصد افزایش قیمت یافته است. در برخی از مناطق تهران نظیر، ۵، ۴ و ۲ رشد قیمت مسکن در ماه گذشته بیش از ۲۰ درصد بوده و در برخی محلات منطقه ۵ حتی بین ۳۰ تا ۴۰ درصد بوده است. معتقدم بازار مسکن در سال آتی همچنان در رونق باقی میماند و روند معاملات و قیمتها افزایشی خواهد بود. البته استنباط من این است که رشد قیمت با یک روند ملایم و نه مانند امسال، در بازار سال آینده رخ میدهد. با این حال با توجه به اینکه متغیرهای بسیاری بر قیمت موثر هستند، امکان پیشبینی قیمت بسیار دشوار است.

وی در پاسخ به سوال دیگری درباره اینکه سیاست دولت افزایش قیمت مسکن خواهد بود یا کاهش، گفت: نفع دولت در بازار مسکن بسیار حداقلی است و اینگونه نیست که با غرض افزایش قیمت وارد بازار شود. سیاست کلی دولت درحالحاضر جلوگیری از سوداگری در بازار مسکن و تامین مسکن برای خانهاولیها، حاشیه نشینان و ساکنان بافتهای فرسوده است. در حقیقت، این سه گروه، بهعنوان جامعه تقاضای هدف در برنامهها و سیاستهای دولت در حوزه تامین مسکن قرار دارند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، دولت برای سال آینده در بخش مسکن، سیاست بازآفرینی شهری را به اجرا در میآورد. این سیاست با برنامه نوسازی مشارکتی و با اهرم زمینهای دولتی و شهرداری پیشبرده میشود.

برای سال آینده نوسازی ۱۰۰ محله فرسوده در درون شهرها هدفگذاری شده و برای سالهای بعد از آن (تا پایان برنامه ششم) قرار است بیش از ۱۳۰۰ محله فرسوده در کل شهرها نوسازی شود. کارشناسان اقتصاد مسکن شرط موفقیت این سیاست را تعدیل سود مورد انتظار از سوی سازندهها با هدف رونق دو طرفه در معاملات مصرفی و ساختوسازهای مصرفی عنوان میکنند. بهروز ملکی در این باره اعلام کرد: سرمایهگذاران بخش مسکن نباید انتظاراتشان از سودآوری، همانند دورههای رونق پیشین باشد. افرادی که در گذشته در حوزه مسکن سرمایهگذاری میکردند، با توجه به کمبودهای سمت عرضه و همچنین با لحاظ حجم عظیم تقاضا ناشی از متولدین دهه ۱۳۵۰ و ۱۳۶۰، با تقاضای تضمین شده برای واحدهای ساخته شده مواجه بودند و عملا سرمایهگذاری در بخش مسکن، یک سرمایهگذاری کمریسک با بازدهی بالا بود؛ اما درحالحاضر دیگر آن حجم از وقوع ازدواج که در گذشته شاهد بودیم را نداریم و از سوی دیگر در سمت عرضه هم با ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه مواجه هستیم. نرخ رشد جمعیت و همچنین مهاجرت به کلانشهرها نیز کاهش یافته است؛ بنابراین انتظار سودآوری، مشابه دورههای رونق قبلی، واقعبینانه نیست.

ضمن اینکه علاوه بر ساختار عرضه و تقاضا، نرخهای تورم عمومی و سود بانکی هم با کاهش مواجه بوده است (هرچند حتی اگر این دو نرخ، کاهش هم نیافته بود، باز هم حاشیه سود ساختوساز کاهشی بود). در شرایط کنونی توصیه به سازندگان مسکن آن است که باید بهرهوری را افزایش داده و برای هزینه و درآمد خود، مدیریت اقتصادی داشته باشند. روند دهههای ۱۳۷۰ و ۱۳۸۰ و حتی اوایل دهه ۱۳۹۰ نشان میدهد سازندگان واحدهای مسکونی به حاشیه سودهای بالا عادت کردهاند. اما به نظر میرسد سازندگان مسکن نیز به تدریج به این باور رسیدهاند که این بازار تغییر کرده است و انتظارات خود از سود را تعدیل کردهاند. در این میان کاهش نرخ تنزیل از ۳۰ درصد به ۲۰ درصد در امکان سنجی اقتصادی پروژههای ساختمانی طی ۴ سال اخیر، موید این موضوع است.