جولان خانه‌های خالی در بیراهه مالیاتی

طبق آخرین آمارها، در کل شهرهای کشور ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی بلااستفاده وجود دارد که این تعداد خانه خالی حدود ۹ درصد از کل موجودی مسکن را شامل میشود. نتایج یک مطالعه در دولت –وزارت اقتصاد- نشان میدهد: نرخ طبیعی خانههای خالی در کشور که برای تعادلبخشی به نیاز فروش و نیاز خرید مسکن ضروری است، حدود ۴ درصد برآورد میشود درحالیکه نرخ واقعی این خانهها (وضع موجود) حدود ۹ درصد است. از این منظر، مداخله هدفمند در بازار ملک بهمنظور «افزایش ریسک» خالی گذاشتن خانههای خالی با هدف مصرفی شدن ۶/ ۲ میلیون خانه، یک نیاز فوری محسوب میشود. آنچه برای این مداخله در سال ۹۴ به تصویب مجلس رسید، اخذ مالیاتی معادل مالیات بر اجاره مسکن را به دولت تکلیف کرده است. این قانون قرار بود در سال ۹۵ و حداکثر سال جاری به اجرا در بیاید اما مطابق پیشبینیهای کارشناسی، اشکالات نهفته در آن، تاکنون بازار مسکن را از منافع تنظیم مالیاتی این بازار و عرضه خانههای منجمد محروم ساخته است.

در ماههای اخیر احتکار مسکن نه تنها کاهش پیدا نکرده که برخی بساز و بفروشها از عرضه فایلهای طلایی خود به بازار سر باز میزنند. بزرگترین ایراد فرمول تعریفشده برای مقابله مالیاتی با خانههای خالی، نحوه شناسایی و رهگیری این املاک است که در کنار این اشکال، غیر بازدارنده بودن این فرمول (به لحاظ نرخ مالیات و مبلغ آن) نیز تاکنون مانع از اجرای آن شده است. مطابق فرمول مصوب مجلس، اخذ مالیات از خانههای خالی به راهاندازی یک سامانه تحت عنوان سامانه جامع املاک و مستغلات منوط شده است که وزارت راه و شهرسازی باید آن را راهاندازی کند. قرار است در این سامانه، آخرین اطلاعات ملکی خانوارها و همینطور وضعیت خانهها به لحاظ در حال استفاده یا عدم استفاده مسکونی، ثبت شود تا برای سازمان مالیاتی، امکان شناسایی لحظهای خانههای خالی و در نتیجه تدابیر لازم برای اخذ مالیات از مالکان آنها فراهم بیاید. با این حال، فعلا چنین سامانهای هنوز فعال نشده است، ضمن آنکه تضامین لازم مربوط به احراز اطلاعات ملکی از سوی افراد در این سامانه مشخص نیست. بخش قابلتوجهی از خانههای خالی در مالکیت مالکان بیش از یک واحد مسکونی (دارندگان خانههای دوم و چندم) است که در این حالت، افزایش یا کاهش این خانهها باید از طریق سامانه در دست راهاندازی، قابل رهگیری و شناسایی باشد.

از طرفی اشکال مربوط به «بازدارنده نبودن فرمول مالیات بر خانههای خالی» نیز چالشی است که به نوبه خود، کارآمدی و اثرگذاری آن را تضعیف میکند. در انگلیس نرخ خانههای خالی (نسبت تعداد خانههای خالی به کل موجودی مسکن) معادل یکپنجم متوسط نرخ کشورهای اروپایی (حدود ۱۵ درصد) است. در این کشور فقط ۳ درصد خانهها، برای بیش از یکسال، خالی نگهداری میشود. آنچه موفقیت دولت این کشور در مهار این نوع از سوداگری ملکی را باعث شده، واگذاری سکان مدیریت بازار مسکن به دولت محلی و در عین حال مسوولیتپذیری شهرداریها در تنظیم بازار مسکن شهرها است. در انگلیس، مالیات بر خانههای خالی، نوعی مالیات شهری است و پایه آن نیز براساس سایر مالیاتهای شهرداری محاسبه و دریافت میشود. نرخ مالیات بر خانههای خالی در این کشور، ضریبی از ارزش روز املاک مسکونی در این کشور است. از طرفی، چالش مربوط به رهگیری خانههای خالی نیز بهدست شهرداری با تاسیس مراکز اطلاعات ملکی در محلهها تحت عنوان فروشگاههای شهرداری حل شده است.

براساس قانون مصوب مجلس –قانون اصلاح قانون مالیاتهای مستقیم- مالکان خانههای خالی در صورت شناسایی در سال اول، از سال دوم خالی بودن، مشمول مالیاتی معادل نصف مالیات بر اجاره خواهند شد. نرخ این مالیات ۱۵ درصد است و پایه آن، یکسوم اجاره واقعی آپارتمان در شهرها است. مبلغ دریافتی از مالکان خانههای خالی بر اساس این فرمول، بهطور متوسط حدود یک هزار تومان در هر مترمربع خواهد بود که این رقم حدود ۰۲/ ۰ درصد بهای فعلی هر متر مربع واحد مسکونی است. این میزان مالیات در مقایسه با سود بلندمدت مالکان ناشی از تورم مسکن، نمیتواند ریسک بلااستفاده گذاشتن خانهها را به سطح مناسب برساند. اخیرا وزارت اقتصاد در مطالعهای که با هدف آسیبشناسی برنامه اخذ مالیات از خانههای خالی انجام داده، پیشنهادهای خود برای اصلاح فرآیند تعریفشده را مطرح کرده است. یکی از پیشنهادها، تعریف اجاره بهای واقعی به عنوان پایه مالیات ۱۵ درصد است که در این صورت، رقم جزئی مالیات ۳ برابر خواهد شد. هر چند، با همین اصلاح نیز بعید است انگیزه احتکار مسکن بهدلیل بالاتر بودن سود آن در مقایسه با مبلغ مالیات، کاهش پیدا کند. کارشناسان شرط موفقیت در استفاده از ابزارهای مالیاتی برای تنظیم بازارها را در پارامتر «اثرگذاری نرخ و فرمول مالیات» عنوان میکنند.

بررسی مدلهای جهانی تنظیم بازار مسکن نشان میدهد: کشورهای مختلف توانستهاند به دو شکل، روند افزایش خانههای خالی در شهرها را کنترل کنند. در انگلیس نرخ خانههای خالی (نسبت تعداد خانههای خالی به کل موجودی مسکن) معادل یکپنجم متوسط نرخ کشورهای اروپایی (حدود ۱۵ درصد) است. در این کشور فقط ۳ درصد خانهها، برای بیش از یکسال، خالی نگهداری میشود. آنچه موفقیت دولت این کشور در مهار این نوع از سوداگری ملکی را باعث شده، واگذاری سکان مدیریت بازار مسکن به دولت محلی و در عین حال مسوولیتپذیری شهرداریها در تنظیم بازار مسکن شهرها است. در انگلیس، مالیات بر خانههای خالی، نوعی مالیات شهری است و پایه آن نیز براساس سایر مالیاتهای شهرداری محاسبه و دریافت میشود. نرخ مالیات بر خانههای خالی در این کشور، ضریبی از ارزش روز املاک مسکونی در این کشور است. از طرفی، چالش مربوط به رهگیری خانههای خالی نیز بهدست شهرداری با تاسیس مراکز اطلاعات ملکی در محلهها تحت عنوان فروشگاههای شهرداری حل شده است.

این مراکز وظیفه دارند نبض سکونت یا عدم سکونت در واحدهای مسکونی یک محله را با پارامترهای مختلف محلی و تحقیقات میدانی رصد و به شهرداری گزارش کنند. شکل دوم تنظیم بازار مسکن در کشورهای اروپایی و آمریکا، اخذ شارژ شهری با نرخ واقعی از مالکان املاک مسکونی به صورت سالانه است. در این کشورها، مالکان باید سالانه بهطور متوسط معادل یک درصد ارزش روز املاکشان، به شهرداریها عوارض شهری پرداخت کنند. میزان این عوارض بر حسب قیمت املاک، موقعیت محلی املاک و سایر پارامترهایی که ریسک بلااستفاده گذاشتن خانه از سوی مالک را بالا میبرد، متغیر است. عوارض شهری در شهرهای ایران نیز دریافت میشود اما در تهران، میزان این عوارض، حدود ۰۱/ ۰ تا ۰۲/ ۰ درصد ارزش روز املاک است، ضمن آنکه اختلاف چندانی بین عوارض شهری (عوارض نوسازی) خانههای گرانقیمت بالای شهر با آپارتمانهای پایین شهر به لحاظ ارزش ریالی عوارض وجود ندارد بنابراین، سهم این عوارض از ارزش یک ملک بزرگ متراژ، فوقالعاده جزئی است.

در تهران، سوداگران ملکی هزینهای برای رفتار خود در بازار پرداخت نمیکنند و در مقابل، از سود بلندمدت ناشی از تورم مسکن منتفع میشوند. این در حالی است که مثلا در فرانسه برای شناسایی خانههای خالی از ابزار حقوقی کارآمد در قالب مصادره این خانهها به نفع افراد بدون سرپناه استفاده میشود. بر اساس قانون مالیات املاک فرانسه، حق مصادره خانههایی که بیش از یکسال و نیم، به شکل مداوم خالی باشد به مدت ۷ سال برای اسکان افراد فاقد سرپناه اعطا شده است. کارشناسان مسکن در حال حاضر راه اصلی مهار خانههای خالی در تهران –شهر پیشتاز در سوداگری ملکی- را کنترل بازار ملک با ابزار مالیات شهری عنوان میکنند. بستر بهکارگیری این ابزار در قالب عوارض نوسازی که سالانه از سوی شهرداری دریافت میشود وجود دارد اما فرمول استفاده از آن معیوب است و نیازمند اصلاح و بازسازی است. پایه این عوارض باید به جای قیمت منطقهای، به قیمت روز املاک تغییر پیدا کند و نرخ آن نیز متناسب با رویههای جهانی، نسبتی از قیمت روز تعیین شود. البته، برای طبقه مصرفی و ضعیف جامعه، همانند سایر کشورها، لازم است تخفیفات و نسبتهای پایینتر اعمال شود. شارژ شهری با بهای واقعی، میتواند کنترل اقتصادی بازار مسکن را موجب شود.