طرح «تعریف کاربری جدید برای خانه‌های خالی»

معاون برنامهریزی و توسعه شهری شهرداری تهران از مطالعه این نهاد برای اجرای یک طرح «ضد احتکار مسکن» خبر داد. این طرح بر پایه تعیین کاربری قابل استفاده برای خانههای خالی شکل گرفته و پس از طی مراحل نهایی بررسی و تصویب به اجرا درمیآید. تعیین کاربری جدید برای خانههای خالی به دو شکل «موقت» و «دائم» بر اساس اینکه ملک در چه منطقهای واقع شده و مالک چه تصمیمی برای آن دارد، صورت خواهد گرفت. تهران ۴۹۰ هزار واحد خالی از سکنه دارد که تقریبا معادل ۱۰درصد از نرخ موجودی کل مسکن این شهر است. مجموع شمار واحدهای مسکونی تهران با احتساب چهار میلیون و ۳۰۰ هزار واحد در حال استفاده، ۱۰۰هزار خانه دوم و ۴۹۰ هزار خانه خالی به چهار میلیون و ۹۰۰ هزار واحد میرسد که یکدهم این تعداد، خالی است. نسبت ۱۰ درصدی خانههای خالی به کل موجودی مسکن پایتخت، نسبت بالایی محسوب میشود، چراکه بر اساس یک مطالعه که اخیرا وزارت امور اقتصادی و دارایی با هدف علتیابی عدم موفقیت اجرای قانون مالیات بر خانههای خالی انجام داده، نرخ طبیعی خانههای خالی در کشور ۴ درصد است و اکنون فاصله تهران با این نسبت قابل انتظار بسیار زیاد است.

برابر قانون مالیات بر خانههای خالی که در سال ۹۴ تصویب شد، دولت مکلف شد از مالکان خانههای خالی مالیات دریافت کند اما به دلیل وجود چهار اشکال در مسیر اجرایی این قانون عملا ابتر مانده است. از مهمترین این اشکالات فقدان سامانه مربوطه در وزارت راه و شهرسازی و نیز تعیین نرخ پایین مالیات است که اگر قرار باشد این قانون کارکرد موثری داشته باشد، حتما باید برطرف شود. در این میان حجتالله میرزایی، معاون شهردار تهران از انجام مطالعهای خبر داده که به واسطه آن مشخص شده شهرداری میتواند یک تور شهری برای رهگیری خانههای خالی و مصرفی کردن آنها در بازار مسکن ایجاد کند. با اجرای این طرح که مدیریت شهری جدید روی آن کار میکند، یک راه برای حل مشکل خانههای خالی تهران پیاده میشود. میرزایی در این رابطه توضیح داد: شهرداری به دنبال ساز و کاری برای تعیین کاربری اداری برای املاک مسکونی خالی بهصورت موقت و دائم است و به این ترتیب ضمن اینکه مشکل متقاضیان پرتعداد این تغییر کاربری را حل میکند، به افزایش درآمد نیز دست پیدا خواهد کرد؛ ضمن اینکه تعریف کاربری قابل استفاده برای خانههای خالی راهکاری برای جلوگیری از فساد و شفافیت کسب و کار نیز محسوب میشود.

بررسی بر اساس تجربه انگلیس بهعنوان یکی از کشورهای موفق جهانی در تنظیم بازار مسکن از مسیر مقابله با احتکار مسکن و خانه خالی نشان میدهد شهرداری در تنظیم بازار مسکن شهری مسوولیت اصلی و مستقیم را دارد. این تجربه حاکی است شهرداری به دو شکل مسوولیت و وظیفه دارد بازار مسکن را به لحاظ تعادلبخشی عرضه و تقاضا و کاهش خانههای بیاستفاده تنظیم کند. یکی از این روشها «شارژشهری» است. اخذ شارژ شهری واقعی یکی از اشکال کنترل نسبت عرضه و تقاضا در عمده شهرهای توسعهیافته دنیا است؛ به این معنا که مالکان باید عوارض شهری سالانه را بر اساس نسبتی از قیمت روز ملک بپردازند. این نسبت در شهرهای بزرگ دنیا حدود یک درصد تعیین شده و به واسطه آن مالکان ناگزیر خواهند بود برای تامین بهای عوارض پرداختی، ملک خود را اجاره داده، بفروشند یا خود از آن استفاده کنند. به این ترتیب شارژ شهری به منزله یک «سپر ضد سوداگری» عمل میکند. در تهران عوارض شهری از املاک حدود 0/02 ارزش روز ملک است که رقم بسیار ناچیزی است. ضمن اینکه مالکان هیچ تکلیفی در پرداخت منظم سالانه این عوارض به شهرداری ندارند و عمدتا زمانی که قصد فروش ملک را داشته باشند، عوارض معوق و جرایم آن را که رقم نازلی است، یکجا میپردازند.

شکل دوم ایفای مسوولیت شهرداری در قبال خانههای خالی که تجربه انگلیس نشاندهنده موفقیت آن است، شناسایی خانههای خالی و مهار رشد این خانهها است. در انگلیس فروشگاههایی موسوم به «فروشگاه شهرداری» وجود دارد که در تمام محلات شهر حضور داشته و با هدف تهیه و فروش اطلاعات مورد نیاز مالکان، سازمان مسکن و مقامات محلی از جمله مدیریت شهری تشکیل شده است. یکی از مسوولیتهای این فروشگاهها این است که درباره خانههای بلااستفاده به شهرداری گزارش میدهند، چراکه شهرداریها در انگلیس از خانههای خالی مالیات شهری اخذ میکنند که پایه آن نیز بهای روز ارزش املاک است. ارزش روز ملک نیز از سوی کارشناسان مدیریت شهری تعیین میشود.

در این کشور واحدهای مسکونی که بیش از ۶ ماه خالی باشد، مشمول ۵۰ درصد از مالیات شهرداری میشود و بعد از ۱۲ ماه این مالیات تا ۱۰۰ درصد افزایش مییابد. البته در انگلیس برخی خانههای خالی شامل خانه فردی که برای مراقبت و نگهداری فرد دیگری خالی باشد؛ خانه فردی که به دلیل بستری شدن در بیمارستان خالی باشد؛ خانهای که به دلیل اقرار داشتن در دوره انتظار تخریب خالی است؛ خانهای که به دلیل مشکلات مربوط به اجازه سکونت همچون مسائل ارثی خالی باشد و نیز خانهای که پلمب شده از پرداخت مالیات مستثنی هستند. همچنین خانههای خالی شامل خانهای که به رغم عرضه فعال آن به بازار برای فروش یا اجاره، به مدت کمتر از دو سال خالی باشد و خانه خالی که تحت تعمیرات عمده باشد تا حداکثر ۵۰ درصد مشمول تخفیف هستند. به رغم اینکه نسبت خانههای خالی به کل موجودی مسکن در شهرهای بزرگ اروپایی بهطور میانگین ۱۰ درصد است، انگلیس با بهرهگیری از این روشها توانسته عملکرد موفقی را رقم بزند و این نسبت در انگلیس ۷ واحد درصد کمتر از میانگین اروپا است. در حالحاضر کل موجودی مسکن انگلیس ۲۷ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد است که ۱۰۰ هزار واحد از این تعداد معادل ۳ درصد، خالی است.

طرح شهرداری تهران که توسط حجتالله میرزایی اعلام شده، مقدمهای برای بهکارگیری تجربه جهانی در تنظیم بازار مسکن بهشمار میآید و بهنظر میرسد تجربه انگلیسی شناسایی املاک بلااستفاده در پایتخت با این طرح قابل پیادهسازی خواهد بود. شهرداری اعلام کرده بنا دارد کاربری جدیدی برای خانههای خالی تعیین کند که گام اول اجرایی شدن آن قطعا ورود به موضوع شناسایی خانههای خالی است.

در حالحاضر شهرداری اطلاعات املاک را در سطح نهچندان کاملی در اختیار دارد که بهواسطه آن فیشهای عوارض نوسازی صادر میکند. در عین حال برای تکمیل این اطلاعات شهرداری باید از اطلاعات موثق دستگاههای خدماترسان دولتی نظیر شرکتهای آب، برق، گاز و مخابرات استفاده کند. پس از تکمیل بانک اطلاعاتی موجود، از این پس شهرداری میتواند از ظرفیت دفاتر خدمات الکترونیک شهر در نقش «فروشگاههای شهرداری» در انگلیس استفاده و اطلاعات املاک را به این ترتیب بهروز نگه دارد. طرح جدید شهرداری برای خانههای خالی چهار تحول شهری نیز به دنبال خواهد داشت. اولین تحول آن برطرف کردن مشکل کمبود عرضه واحدهای اداری است. مدیران شهری در دوره پیشین زمانی که در برابر انتقادهای پیاپی به حجم بالای مالسازی قرار گرفتند، به نوعی اذعان کردند که نباید پروانه تجاری بیرویه در تهران صادر شود و همان زمان به کمبود کاربری اداری نیز اشاره کردند.

تحول دوم حاصل از اجرای این طرح، از بین رفتن بازار غیررسمی و زیرزمینی تغییر کاربری مسکونی به اداری است. در حالحاضر عمده تغییر کاربریهای مسکونی به اداری بدون اطلاع شهرداری انجام میشود. اما حسن طرح شهرداری این است که سهم مالی پایتخت از تغییر کاربری به اداری به شکل قابلقبولی افزایش پیدا میکند و این خود به یک منبع درآمد پایدار برای شهر تبدیل خواهد شد. انجمادزدایی از بازار خانههای خالی و بلااستفاده، تحول سوم حاصل از اجرای طرح جدید شهرداری است. در حالحاضر سرمایه قابلتوجهی بهصورت انبوه خانههای خالی در تهران حبس شده و بهعنوان سرمایه خفته و راکد بازار مسکن شناخته میشود. اما طرح شهرداری میتواند این سرمایه را به جریان بیندازد، به این ترتیب که مالکان ناگزیر میشوند یا کاربری ملک را تغییر دهند و یا اینکه ملک خود را اجاره داده یا بفروشند. طرح مذکور در نهایت موجب دسترسی سرمایهگذاران خانههای خالی به منابع مالی به پشتوانه اداری شدن کاربری ملک میشود که تحول دیگری حاصل از عملیاتی شدن ایده شهرداری است. طبعا مدت قرارداد کسانی که املاکی را با کاربری اداری عرضه میکنند، کمتر از دو سال نیست و به این ترتیب ودیعه و اجارهبهای قابلتوجهی در اختیار مالکان خانههای خالی قرار خواهد گرفت. با توجه به اینکه بخشی از مالکان خانههای خالی سازنده هستند، با استفاده از این نقدینگی فرصت شروع پروژههای جدید ساختمانی را نیز متناسب با نیاز بازار مسکن پیدا میکنند.