یک آپارتمان 100 متری 1.2 میلیارد تومان / مسکن سال 91 را با چه قیمت هایی آغاز کرد؟

علی پاکزاد: چکیده معاملات مسکن در شهر تهران که به عنوان «نتایج طرح جمع آوری اطلاعات قیمت و اجاره مسکن در شهر تهران» مربوط به زمستان سال 90 توسط مرکز آمار ایران منتشر شده است در این گزارش گرانترین قیمت ثبت شده برای یک متر واحد مسکونی در تهران حدود 12 میلیون تومان، گرانترین زمین متری 9 میلیون و 970 هزار تومان و گرانترین اجاره بها متری 50 هزار تومان (برای یک آپارتمان 100 متری معادل ماهی 5 میلیون تومان) به ثبت رسیده است.

دلایل تغییر قیمتها

مقایسه نرخ های منتشر شده در گزارش مرکز آمار نشان می دهد در یک دوره کمتر از یکسال یعنی در فاصله بهار تا زمستان سال 90 شاهد رشد 17 درصدی واحدهای مسکونی، 33 درصدی زمین و اجاره بالغ بر 19 درصد رشد کرده است، این روند به راحتی نرخ تورم را پشت سر می گذارد ولی تفاوت درصد تغییرات نیز گویای شرایط بازار مسکن در پایتخت است.

در بازار مسکن نوساز حداقل قیمت ثبت شده تغییر نداشته است و این نشان می دهد که در مناطق ارزان قیمت بازار مسکن رونق چندانی برخوردا نبوده است و در مقابل شاهد رشد 58 درصدی در سقف قیمت هستیم.

اتفاقی که در سال 90 در بازار مسکن افتاد رشد ساخت و سازهای لوکس بود، روندی که درآن به دلیل ورود پیدا کردن دولت به بازار مسکن ارزان و واحدهای کوچک به عنوان عکس العمل از سوی بخش خصوصی اتفاق افتاده است البته افزایش هزینه مصالح نیز سرمایه گذاری در واحدهای لوکس را از این نظر به صرفه می کند که بر خلاف گذشته در یک مجموعه آپارتمانی با کاهش تعداد واحدها هزینه مصالح اصلی کاهش پیدا کرده و در مقابل را اضافه کردن برخی امکانات لوکس که به مراتب هزینه کمتری دارند. قیمت هایی به مراتب بیش از یک واحد مسکونی ساده را مطالبه می کنند.

این اتفاق در سال 90 بر قیمت زمین در مناطق شمال تهران نیز تاثیر داشته است، البته رشد 58 درصدی زمین در مناطق شمالی تهران در زمستان سال 90 بیش از آنکه ناشی از عرضه و تقاضا در بازار باشد نشان از سیاست در پیش گرفته شده از سوی شهرداری و شورای شهر بود که بحث اجرای طرح تفصیلی شهر تهران را پیش کشیدند و به این ترتیب بازار فروش تراکم در روزهای پایانی سال و البته زمین را در مناطق شمالی به شدت گرم کردند، این اتفاق با توجه به درآمد زایی بالایی که برای شهرداری تهران داشته هنوز هم بلاتکلیف باقی مانده است و به نظر می رسد تا زمانی که مشکلات بودجه ای شهرداری ادامه دارد مراحل اجرایی این طرح هم به طور بینجامد.

متوسط اجاره بها نیز بین بهار و زمستان سال 90 معادل 19 درصد رشد کرده استف این رشد اجاره بها در مناطق شمالی تهران بیشترین رشد را داشته یعنی در منطقه یک شهرداری، البته در رتبه های بعدی می بینیم اجاره بها در مناطق مرزی شهر تهران رشد های بالای 23 تا 29 درصد را تجربه کرده اند که این نشان از ورود جمعیت به این مناطق هم می تواند باشد، آیا در سال گذشته بخشی از جمعیتی که در سالهای گذشته به دلایل مختلف از تهران به شهرهای اقماری رفته اند به تهران بازگشته اند؟، در صورتی که چنین اتفاق افتاده باشد نشان از چالشی جدی برای پر.زه هایی مانند مسکن مهر تلقی می شو.

توجیهی برای مسکن ویژه

براساس نرخای مندرج در گزارش مرکز آمار ایران متوسط نرخ ازاجاره یک واحد 100 متری در شهر تهران به حدود 1.3 میلیون تومان در ماه رسیده است، با توجه به این نرخ اجاره به نظر می رسد اجرای طرح مسکن ویژه در صورتی که واقعا دولت توان اجرایی آنرا داشته باشد با استقبال خوبی مواجه می شود، زیرا شرایط مسکن ویژه با این نرخ اجاره در شهر تهران قابل توجیه است.

براساس اخبار اعلام شده برای ثبت نام مسکن ویژه، متقاضیان 50 تا 60 میلیون آورده داشته و باقی قیمت مسکن را در قالب تسهیلات 10 تا 12 ساله با متوسط اقساط ماهیانه 1 تا 1.2 میلیون تومان پرداخت می کنند.

لبته نمی توان انتظار داشت اجرای این طرح در تلطیف فضای قیمتی مسکن در شهر تهران تاثیر قابل توجهی داشته باشد ولی در صورت همراهی دولت و شهرداری می توان انتظار داشت بسیاری از زمین های بلاتکلیف در بافت مسکونی شهر تهران از این طریق تبدیل به واحدهای مسکونی شوند.