واکنش تقاضا به تورم مسکن

ماه گذشته حجم خرید آپارتمان در تهران ۳ درصد کاهش یافت. در ماههای قبل از بهمن، روند معاملات از رشد مثبت ماهانه برخوردار بود اما به دلیل افزایش متوالی قیمت طی سه ماه با شیب نقطهای بالای ۱۴ درصد، در نهایت مسیر معاملات در سومین ماه از رونق، تغییر کرد. هر چند بازار به لحاظ تعداد واحدهای مسکونی فروختهشده، همچنان در وضعیت رونق است اما چنانچه افت اخیر باز هم تکرار شود، بازار وضعیت رکودی خواهد گرفت.

واکنش تقاضا به تورم مسکن

صاحبنظران اقتصاد مسکن، التهاب بهمن ماه را ناشی از متغیرهای بیرونی بهخصوص وضعیت بازار ارز عنوان میکنند و اعتقادی به جهش قیمت مسکن ناشی از عوامل درونی این بازار ندارند. وضعیت بازار مسکن نیز این فرضیه را تایید میکند. موج خریدهای مصرفی ملک در حال حاضر به میزان محسوس فروکش کرده است. یک علت این اتفاق، میتواند افزایش قابل توجه قیمت مسکن باشد و علت بعدی نیز مقطع زمانی از سال است. معمولا دمای معاملات در بازار مسکن در هفتههای پایانی سال کاهش پیدا میکند. البته این کاهش دما بعد از اوجگیری معاملات شب عید است که معمولا در دی و اوایل بهمن شروع میشود اما از نیمه دوم بهمن و بهخصوص در اسفندماه، هم تمایل به خرید و هم تمایل به فروش از دو سمت بازار کاهش پیدا میکند. ماه گذشته میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران ۲۲ درصد نسبت به مدت مشابه در سال ۹۵ افزایش پیدا کرد. با این حال متوسط ۱۱ ماهه قیمت در سال جاری تنها ۱۰ درصد نسبت به ۱۱ ماهه سال گذشته از خود افزایش نشان میدهد.

طبق گزارش بانک مرکزی در بهمن امسال تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی در شهر تهران به ۱۸ هزار و ۴۰۰ واحد رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۸ درصد افزایش یافته است. در این ماه میانگین قیمت خرید و فروش یک متر مربع بنای مسکونی در پایتخت (بر اساس معاملات قطعی انجام شده از سوی بنگاههای املاک) به ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسید. این سطح قیمتی نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲۲ درصد رشد کرده و در مقایسه با دی ماه امسال نیز رشد ۵ درصدی از خود نشان میدهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در بهمن امسال حاکی از آن است که از مجموع ۱۸ هزار و ۴۰۰ واحد فروختهشده، واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۴۹ درصدی بیشترین سهم را به خود اختصاص دادهاند. این سهم در مقایسه با بهمن سال گذشته ۵ درصد کاهش یافته و در مقابل، به سهم واحدهای با عمر بنای بیش از ۱۵ سال افزوده شده است.

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران نیز مشخص میکند از میان مناطق ۲۲ گانه، منطقه ۵ با سهم ۱۳ درصدی از کل معاملات بیشترین تعداد قراردادهای مبایعهنامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۴ و ۲ به ترتیب با سهمهای ۱۱ و ۱۰ درصدی در رتبههای بعدی قرار گرفتهاند. در مجموع ۷۳ درصد از کل معاملات خرید مسکن در تهران به ۱۰ منطقه شامل مناطق ۵، ۴، ۲، ۸، ۱۴، ۱،۱۰، ۳، ۷ و ۱۱ اختصاص داشته و ۱۲ منطقه مابقی سهم ۲۷ درصدی از کل معاملات را دارند. ماه گذشته بیشترین رشد متوسط قیمت مسکن در تهران (تغییرات نقطهای)، به منطقه ۵ با رشد ۳۸ درصدی و کمترین میزان رشد قیمت مسکن نیز به منطقه ۲۰ و معادل ۱۳ درصد تعلق داشت. بیشترین و کمترین سطح قیمت مسکن نیز به مناطق یک و ۱۸ اختصاص دارد. در منطقه یک ماه گذشته متوسط قیمت مسکن به ۱۱ میلیون و۵۴۰ هزار تومان رسید که بالاترین قیمت مسکن در مقایسه با سایر مناطق محسوب میشود. در منطقه ۱۸ نیز در حال حاضر متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان است که کمترین سطح قیمت میانگین در مناطق شهری تهران به حساب میآید.

ماه گذشته قیمتها در ارزانترین منطقه بازار مسکن تهران ۱۴ درصد افزایش یافت (یعنی منطقه ۱۸) و در گرانترین منطقه نیز قیمت مسکن رشد بیش از ۱۰ درصد به خود گرفت. گزارش بانک مرکزی از تحولات ۱۱ ماهه بازار مسکن شهر تهران نیز حاکی است: در این مدت بیش از ۱۶۸ هزار واحد مسکونی در مناطق مختلف پایتخت خرید و فروش شد که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل رشد ۱۳ درصدی از خود نشان میدهد. در این مدت متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نیز به ۴ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسید که نسبت به ۱۱ ماه اول سال ۹۵ افزایش ۱۰ درصدی پیدا کرده است. مطابق آنچه ارقام آماری در گزارش بانک مرکزی نشان میدهد، متوسط ۱۱ ماهه قیمت مسکن در تهران به متری ۵ میلیون تومان نمیرسد ضمن آنکه میزان رشد ۱۱ ماهه قیمت مسکن نیز همپای تورم ۱۰ درصدی است.

توزیع فراوانی تعداد معاملات واحدهای مسکونی بر حسب قیمت یک مترمربع در بهمن امسال حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۳ تا ۵/ ۳ میلیون تومان به ازای هر متر مربع بنا با سهم ۹ درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده است و دامنههای قیمتی ۵/ ۳ تا ۴ میلیون تومان و ۵/ ۲ تا ۳ میلیون تومان نیز هر کدام با سهمهای ۹ درصد در رتبههای بعدی قرار گرفتهاند. در میانه زمستان امسال حجم معاملات به گونهای بوده که ۵۶ درصد از واحدهای مسکونی فروخته شده در بازار مسکن شهر تهران با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران (کمتر از ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان) معامله شدهاند. در حال حاضر بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با مساحت ۶۰ تا ۷۰ متر مربع اختصاص دارد که معادل ۱۴ درصد است. واحدهای با زیربنای ۵۰ تا ۶۰ و ۷۰ تا ۸۰ متر مربع نیز به ترتیب سهمهای ۱۳ و ۱۲ درصدی از کل معاملات را تشکیل میدهند که در ردیفهای دوم و سوم بیشترین فروش قرار میگیرند.

۵۰ درصد از معاملات مسکن در تهران به واحدهای با مساحت کمتر از ۸۰ متر مربع اختصاص دارد. همچنین نیمی از معاملات خرید مسکن نیز با قیمت کل کمتر از ۴۰۰ میلیون تومان انجام میشود. پیشتر، غالب معاملات خرید مسکن – در دوره رکود طی سالهای ۹۳ تا ۹۵- با قیمت میانگین ۳۰۰ تا ۳۵۰ میلیون تومان (قیمت کل) انجام میشد اما به دلیل افزایش سالانه قیمت مسکن، در حال حاضر این شاخص به نزدیک ۴۰۰ میلیون تومان رسیده است. متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران از ۲ میلیون تومان در سال ۹۰ به نزدیک ۳ میلیون در سال ۹۱ و نزدیک ۴ میلیون تومان در سال ۹۲ رسید. این سطح قیمتی تا سال ۹۴ تقریبا ثابت ماند اما الان ۵ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان است.