فراهم‌ بودن زمینه التهابی بازار مسکن با ٢ عامل افزایش نرخ ارز و سود بانکی

اتفاقی که البته با گذشته زمان با التهابات ارزی و سودآوری بازار دلار و طلا دوباره در سکوت فرورفت. هرچند کارشناسان معتقدند زمینه التهاب در بازار مسکن کماکان فراهم است و از زمان ثبات نرخ دلار و تثبیت آن در هر نرخی که باشد، شاهد رونق بازار مسکن از شهریور سال آتی خواهیم بود. شهریورماهی که به گفته برخی کارشناسان بحرانی است، زیرا همزمان با ثبات نرخ ارز، شاهد سررسیدشدن سپردههای بانکی نیز خواهیم بود و در صورت افزایشنیافتن نرخ سود بانکی، خروج نقدینگی از بانک و بازگشت سرمایه به بازار مسکن را پیشرو خواهیم داشت. این در حالی است که قیمت اوراق تسهیلات مسکن هم که در چند روز اخیر بهدلیل کاهش میزان معاملات مسکن، به کمتر از ۶۰ هزار تومان رسیده بود، دیروز با رشدی چشمگیر به مبلغ ۷۷ هزار تومان رسید. این موضوع را با معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی و همچنین نایبرئیس انجمن انبوهسازان مسکن مطرح کردیم. آنها نیز بر این باور بودند که احتمال رجوع سرمایه از بازارهای ارز و طلا به بازار مسکن در نیمههای سال جاری، هماکنون فراهم است و باید در انتظار تکانههای جدی در این بازار باشیم. به گزارش مهر، در ماههای گذشته بهدلیل جذابیتهای بازار ارز و سکه، دلالان و سفتهبازان در پی خرید و فروش دلار و سکه طلا بودند؛ بههمیندلیل بازار اوراق تسهیلات مسکن (تسه) در آرامش به سر میبرد، اما با اجرای سیاست تکنرخیکردن ارز، نقدینگی سرگردان در حال خروج از بازار سکه و ارز و حرکت به سمت بازار مسکن است؛ برایناساس در چند روز اخیر قیمت اوراق تسه بهصورت چشمگیری افزایش یافته است. براساس اعلام دیدهبان بازار، اوراق تسهیلات مسکن صادرشده در شهریور ۹۶ با نماد «تسه ۹۶۰۶» که در روزهای پایانی هفته گذشته به قیمت ۵۹ هزار تومان به فروش رفته بود، امروز در فرابورس به قیمت ۶۵ هزار تومان معامله شد. همچنین اوراق تسه اسفند ۹۶ (۹۶۱۲) که در روزهای گذشته ۶۰ هزار تومان بود، دیروز با قیمت ۶۵هزارو ۴۰۰ تومان به فروش رفت. اوراق تسهیلات مسکن فروردین ۹۶ (تسه ۹۶۰۱) نیز در هفته گذشته ۵۷ هزار تومان بود که دیروز به نرخ ۶۴هزارو ۵۰۰ تومان به فروش رسید. گفتنی است گرانترین نرخ اوراق تسهیلاتی که دیروز در بازار سرمایه به فروش رسید، اوراق تسه آذر ۹۵ (تسه ۹۵۰۱) بود که در هفته گذشته ۵۷ تا ۶۱ هزار تومان معامله میشد، اما امروز به قیمت ۷۷هزارو ۵۰۰ تومان معامله شد. ضمن اینکه اوراق تسهیلات مسکن صادرشده در خرداد ۹۵ (تسه ۹۵۰۳) نیز درحالیکه ۶۲ هزار تومان تا روز گذشته در فرابورس خرید و فروش میشد، امروز به قیمت ۷۳ هزار تومان خریداری شد. بیشترین حجم خرید و فروش اوراق نیز تاکنون فروش بسته ۲۴۰ برگهای این اوراق متعلق به آذرماه ۹۶ است که ۶۴هزارو ۵۰۰ تومان به فروش رسید. شورای پول و اعتبار هنوز درگیر تلاطمات نرخ ارز است و گویا هنوز هم درباره نرخ سود تسهیلات صندوق یکم که بنا بود در جلسه سهشنبه این شورا در این رابطه تصمیمگیری شود، سخنی به میان نیامده تا خبری به بیرون درز کند.
کاهش نرخ سود تسهیلات صندوق یکم همچنان بلاتکلیف
حامد مظاهریان، معاون مسکن و ساختمان وزیر راهوشهرسازی در گفتوگو با «شرق» در این زمینه میگوید: وزارت راه و شهرسازی موافق کاهش نرخ سود تسهیلات صندوق یکم است و بارها این پیشنهاد را مطرح کرده، اما هنوز نتیجه مشخص نشده و این موضوع کماکان در دستور کار شورای پول و اعتبار است. مظاهریان در ادامه با اشاره به وضعیت کنونی نرخ ارز و اثر احتمالی آن بر بازار مسکن نیز میگوید: قیمت مسکن بهعنوان یک کالای اقتصادی تابع تغییرات در بازارهای موازی است. نرخ سود بانکی، تورم عمومی، نرخ ارز و شاخص بورس عواملی هستند که بر بازار مسکن اثرگذار خواهند بود.
تضعیف بازار مسکن با افزایش نرخ ارز و سود بانکی در کوتاهمدت
او در ادامه میافزاید: افزایش شتابان نرخ ارز و افزایش نرخ سود بانکی از ١٥ درصد به ٢٠ درصد از جمله عواملی هستند که میتوانند به تضعیف بازار مسکن منجر شوند. این مقام مسئول در توضیح آنچه تضعیف بازار مسکن مینامد، میگوید: این دو عامل اثرگذار خواهند توانست در کوتاهمدت از شتاب رونق مسکن بکاهند. مظاهریان با اشاره به افزایش قیمت اوراق تسه در فرابورس و اثر آن بر بازار مسکن میافزاید: تأثیر افزایش نرخ ارز بر بازار مسکن را در دو مرحله باید سنجید. این افزایش قیمت در کوتاهمدت در قالب کاهش سرمایهگذاری در بازار مسکن خود را نشان میدهد و این سرمایهگذاریها در بازار رقیب که سودآوری بیشتری دارد و اکنون بازار ارز است، تجمیع خواهد شد.
بازگشت سرمایه ارزی به بازار مسکن
او میافزاید: بااینحال پس از تثبیت نرخ ارز در هر نرخی که باشد، سود حاصل در آن بازار دوباره با یک فاصله زمانی به بازار دیگری که سودآور است و احتمالا میتواند بازار مسکن باشد ورود پیدا میکند. بنابراین تأثیر نوسانات نرخ ارز پس از تثبیت، خود را در میانمدت در افزایش سرمایهگذاری در بازار مسکن نشان خواهد داد. این مقام مسئول همچنین با اشاره به تغییرات بازار مسکن در سال گذشته در استان تهران که قابلیت تعمیم به کل کشور را دارد، میگوید: بازار مسکن در سال گذشته در چهار شاخص تعداد معاملات (١٢,٥درصد)، حجم معاملات (٢٧درصد)، قیمت مسکن (١٠.٢) و تعداد پروانههای ساختمانی (٥.٤) رشد قابل قبولی داشت.
شهریور بحرانی برای مسکن
او البته از بیان زمان برای رونق شتابان بازار مسکن و جابهجایی نقدینگی به این بازار امتناع میکند. بااینحال، کارشناسان معتقدند که شهریور زمانی است که باید شاهد این تغییرات در بازار مسکن باشیم. به گفته کارشناسان، پس از آنکه سرمایهگذاری اطمینان پیدا کند که بازار ارز به ثبات رسیده است، برگشت سرمایه به بازار مسکن رخ خواهد داد. شهریور بحرانی از آن زاویه مطرح میشود که این ماه، همان ماهی است که سپردهگذاران، سپردههای ١٨درصدی خود را در بانک سرمایهگذاری کردند و شهریور ٩٧، سررسید آن خواهد رسید. این زمان، زمانی التهابی است که یا باید بانک سود بیشتری ارائه دهد یا اینکه این پول از بانک خارج شده و راهی بازار دیگری شود.
زمینه برای التهاب بازار مسکن فراهم است
ایرج رهبر، نایب رئیس انجمن انبوهسازان مسکن استان تهران، نیز در گفتوگو با «شرق» از فراهمبودن زمینه برای التهاب در بازار مسکن خبر میدهد. به گفته رهبر، زمینه برای التهاب فراهم است. با توجه به پشتسرگذاشتن رکود طولانی بازار مسکن و انباشت تقاضا، این التهاب وجود دارد و صرفا به دنبال یک فرصت برای بروز است. نایب رئیس کانون انبوهسازان مسکن استان تهران در ادامه میگوید: این فرصت از چند طریق میتواند ایجاد شود: نخستین عامل، التهاب بازار ارز و طلاست که اگر جلوی آن گرفته شود، بخش قابلتوجهی از سرمایهها به سمت بازار مسکن خواهد آمد. او تصریح میکند: عامل بعدی قدرت خرید مردم است که به سررسیدشدن تسهیلات بانکی با نرخ سود بالا وابسته است. بااینحال، از آنجا که این عامل بهصورت یکجا رخ نمیدهد و حجم آن نیز بهصورت مشخص نیست، شاید زورش آنقدر نباشد که بتواند مانند سالهای گذشته ایجاد بحران کند، اما اثر خود را بر بازار خواهد گذاشت. رهبر با بیان اینکه بحران وقتی اتفاق میافتد که هجوم تقاضا به یکباره رخ دهد، تصریح میکند: در شرایط کنونی امکان این هجوم وجود ندارد مگر اینکه بازار ارز و طلا از رونق بیفتد تا شاهد رجوع سرمایه به بخش مسکن باشیم. علاوهبرآن، بخش کمتوان جامعه باید توان خرید پیدا کنند تا بازار رونق بگیرد؛ امری که اواخر سال گذشته مطرح شد و موجب رونق معاملات و افزایش قیمت شد، اما پس از گذشت زمان، مجدد از رونق افتاد. به گفته او، درهرحال شرایط فراهم است و اگر نرخ ارز و طلا به ثبات برسد و از سودآوری آن کاسته شود، شاهد رجوع سرمایه از نیمه دوم سال ٩٧ (شهریور) به بازار مسکن و سرریز التهاب در آن تاریخ خواهیم بود.