دورنمای بازار مسکن در سایه تحولات سیاستی

سوالی که این روزها در اذهان فعالان اقتصادی وجود دارد این است که وضعیت بازار مسکن با آزاد شدن نقدینگی پشت سد نرخهای سود سپرده چه خواهد شد. نقدینگی کشور در چند سال گذشته چندین برابر شده است. بارها شنیدهایم که نسبت نقدینگی به تولید ناخالص داخلی اسمی بالاتر از صد در صد شده است و این در کشور ما سابقه نداشته است. سابقه اقتصاد ایران نشان از ارتباط نقدینگی با قیمت مسکن دارد و این نگران کننده است. از سوی دیگر ترکیب نقدینگی با هیچ دورهای از اقتصاد ایران قابل مقایسه نیست. سپردههای بلندمدت بخش عمده نقدینگی را به خود اختصاص داده است. آیا اثر سپردههای بلندمدت یا شبهپول با پول در وضعیت بازار مسکن یکسان است؟ رشد بالای نقدینگی البته مختص مدت کوتاه اخیر نیست و چندین سال است که نرخ رشد نقدینگی بالاست در حالی که نرخ رشد قیمت در بازار مسکن بالا نبوده است. آیا این روند پایدار خواهد بود؟

با دستور بانک مرکزی از شهریور ماه سال گذشته نرخهای سپردههای بلندمدت محدود شد ولی با توجه به فرصت ۱۰ روزه بانک مرکزی بخش عمدهای از سپردهها تبدیل به سپرده بلندمدتی شدند که در ابتدای شهریور ماه امسال قرارداد آنها پایان خواهد پذیرفت. با تبدیل سپردههای بلندمدت به سپردههای بلندمدت جدید با نرخ پایینتر مصوب بانک مرکزی وضعیت ثبات قیمتی سالهای گذشته میتواند ادامه یابد ولی آیا سپردهگذاران سپردههای خود را همچنان به شکل بلندمدت نگهداری خواهند کرد؟ سوال مهم این است که صاحبان سپردههای بلندمدت با سپردههای خود چه خواهند کرد؟ وضعیت صعودی بازار ارز و هجوم منابع مالی به این بازار و سپس در پی آن به بازار سکه و پیشفروش سکه نشان داد که منابع لزوما پشت سد سپردههای بلندمدت نخواهند ماند.

در بررسی وضعیت آینده بازار مسکن شاید حتی مهمتر از سوال در مورد رفتار سپردهگذاران، این سوال باشد که بانک مرکزی با نرخهای سپرده چه خواهد کرد؟ سیاستگذار پولی نشان داده است در مواجهه با جهشهای قیمتی در بازارهای دارایی از سیاست خود در قبال کاهش نرخ سود عقبنشینی خواهد کرد. اما آیا این عقبنشینی پس از وارد شدن شوک به بازارهای دارایی خواهد بود و یا پیش از آن؟ آیا بانک مرکزی سیاست کاهش اجباری نرخ سپردههای بلندمدت را پیش از ابتدای شهریور امسال کنار خواهد گذاشت یا پس از آن و یا چون برخلاف بازار ارز، توجهات در مورد افزایش قیمت مسکن چندان متوجه بانک مرکزی نخواهد شد، اصلا چنین سیاستی اتخاذ نخواهد کرد؟

پاسخگویی به سوال فوق شاهکلید پیشبینی وضعیت آتی بازار مسکن است. بانکهای مرکزی در دنیا معمولا گزارش سیاست پولی منتشر میکنند که در ابتدای سال، آتیه سیاست پولی کشور را حداقل برای یک سال ترسیم میکند ولی سیاستگذار پولی در ایران معمولا وضعیت آتی را ترسیم نمیکند و یا اگر در مورد آینده اظهار نظر میکند متاسفانه در مقابل شوکهاست و معمولا چندان معتبر نیست.

با تمام این ابهامات در مورد آینده، شواهد در حال حاضر میتواند راهنمای ما باشد. با وجود آنکه به نظر میرسد هنوز بخش بزرگی از سپردههای بانکی در قالب سپردههای بلندمدت با سود بالا تا شهریور ۹۷ قفل شدهاند، ورود مقادیری از این نقدینگی در بازار مسکن و یا تصور فعالان بازار مبنی بر ورود نقدینگی در ماههای آتی باعث افزایش قابل توجه قیمت در بازار مسکن شده است. در این میان تصمیم جدید شورای پول و اعتبار برای کاهش نرخ تسهیلات مسکن برای بخشی از متقاضیان اگر چه برای تحرک بخشیدن به بازار مسکن تصمیمی مناسب است لیکن شاید زمان آن مناسب نباشد.

اگرچه شاید متقاضیان تسهیلات مسکن یکم همان افرادی نباشند که به زودی سپردههای بلندمدت خود نقد کرده و وارد بازار مسکن خواهند کرد ولی در وضعیت فعلی برخی از تصمیم ها باعث تحریک سمت تقاضای مسکن می شود.

افزایشهای اخیر قیمت در بازار مسکن البته همچنان همراه با تعداد معاملات کم در بازار است و بیانگر سوال مهمی است. چرا قیمتها با وجود رکود (تعداد معاملات کم) افزایش دارد؟ قیمت مسکن به عنوان یک دارایی تنها متاثر از عرضه و تقاضای فعلی نیست. انتظارات قیمتی آتی میتواند بر قیمت کنونی اثرگذار باشد و به نظر میرسد جمعبندی فعالان بازار مسکن این است که دارایی مسکن در آینده بازدهی بالایی خواهد داشت. حال این سوال مطرح است که آیا فعالان بازار مسکن منتظر سرازیر شدن نقدینگی پشت سد نرخهای بالای سود سپرده هستند؟ در شرایطی که نرخ تسهیلات مستقل از نرخ تورم تعیین میشوند میتوان نشان داد نرخ تورم آتی بر سطح قیمت فعلی مسکن تاثیرگذار است. آیا فعالان بازار مسکن انتظار افزایش تورم به مقادیری بیش از نرخ تسهیلات دارند؟ هر کدام از این دلایل، عامل اصلی رشد قیمت در بازار مسکن باشد، نشانگر این است که فعالان بازار مسکن برخلاف سیاستگذاران منتظر نماندهاند و انتظارات خود از آینده را هماکنون وارد معاملات خود کردهاند.