رکود معکوس مسکن

 اما طی چند ماه گذشته ماجرا به شکل دیگری رقم خورده است. پس از کاهش نرخ سود سپرده بانکی و اجرای طرحهای مربوط به پرداخت وام مسکن، بسیاری از شهروندان سپرده خود را از بانکها خارج کردند. این دست از سرمایهگذاران عموما بهدنبال بازاری با سود آنی میگردند و نباید انتظار داشت که در فعالیتهای مولد و ریسکپذیر سرمایهگذاری کنند. در نتیجه آنها پس از بیرون آوردن سپردهشان از بانکها، ماجراجویی خود را در بازارهای موازی نظیر ارز و سکه آغاز کردند، اما با اعمال سختگیریهای دولت در این بازارها، اکنون بسیاری از صاحبان سرمایه تلاش میکنند تا نقدینگی سرگردان خود را وارد بازار مسکن کنند. با این تفاوت که در حال حاضر عرضهکنندگان مسکن حاضر به فروش واحد خود نیستند و منتظرند تا در دوره رونق با قیمت بیشتری ملک خود را بفروشند. این اتفاق باعث شدهدرصد معاملات مسکن در فروردین سال جاری ۳/۶درصد کاهش یابد. در این بین صاحبانخانه با بالابردن اجاره مسکن یک حباب قیمتی در این بازار ایجاد کردهاند تا مستاجران بازنده اصلی نبود تعادل در عرضه و تقاضای بازار باشند.

بررسیها از بخش مسکن و معاملات آن نشان میدهد تا اواسط سال گذشته این بازار با کمبود خریدار و مازاد فروشنده روبهرو بود. موضوعی که از سال 91 شروع شد و تا سال 96 ادامه یافت. اما از نیمه دوم سال گذشته، بهتدریج و همزمان با افزایش مبلغ وام مسکن از محل اوراق تسهیلات مسکن و آغاز اعطای وام خرید مسکن از محل صندوق پسانداز مسکن یکم که به افزایش قدرت خرید مسکن اقشار متوسط منجرشده، بازار با کمبود شدید فایلهای آماده فروش مواجه است. همچنین با کاهش نرخ سود سپرده بانکی، مشتریان بانکی سعی دارند در بازارهای موازی که سود بیشتری به همراه دارند سرمایهگذاری کنند که این بار نوبت به بازار مسکن رسیده است. در حالی که در چند سال گذشته، بهدلیل مازاد مسکن از یکسو و کاهش قدرت خرید اقشار متوسط از سوی دیگر، با رکود در این بازار مواجه بودیم، بهنظر میرسد این معادله در حال معکوسشدن است. البته معضل خانههای خالی همچنان در ایران حل نشده و به گفته برخی مسئولان اکنون حدود سهمیلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد. اگر این واحدها به بازار معاملات اضافه شود، قطعا تعادل بین عرضه و تقاضا و قیمت افزایش مییابد.

معکوسشدن روند رکود مسکن

افزایش تقاضا در بازار مسکن باعث شده است تا بسیاری از کسانی که مایل به فروش واحد خود هستند، اصراری برای فروش نداشته باشند. اکنون همان افرادی که طی شش سال گذشته بهدنبال یک مشتری برای فروش ملک خود میگشتند، از به فروشگذاشتن ملک خود خودداری میکنند. بهویژه آنکه بیشتر مشاوران املاک معتقدند مسکن در ماههای آتی نیز گرانتر شده و افراد متمایل به فروش واحد مسکونی را تشویق به تعویق فروش ملکشان میکنند و از آنها میخواهند که ملک خود را به اجاره بگذارند تا خود سود بیشتری به جیب بزنند و مستاجران بازنده اصلی این بازار باشند. زیرا این روزها هر مستأجری که به دفاتر مشاور املاک مراجعه میکند با قیمتهای عجیبوغریب نرخهای پیشنهادی اجاره مواجه میشود. در این بین مشاوران املاک به نفع مالکان و البته خود سکوت پیشه میکنند. خیزش آرام اجارهبها در حالی آغاز شده است که بسیاری از صاحبانخانه منفعلانه به انتظار آینده نشستهاند و باعث شدهاند رکود مسکن شکل دیگری از خود را نشان دهد. بسیاری از مشاوران املاک هم با علم به اینکه در فصل جابهجایی تعداد معاملات بالا میرود واکنشی نسبت به نرخهای پیشنهادی مالکان نشان نمیدهند و گویا از افزایش اجارهبها و قیمت مسکن بدشان نمیآید، چراکه از این آشفتهبازار کمیسیون خوبی به جیب میزنند. در واقع آنها نقش واسطهگرانی را ایفا میکنند که در ظاهر به نفع هر دوطرف معامله کار میکنند، اما در نهایت طرفین معامله ضرر میکنند.

حق کمیسیون مشاوران املاک

بر اساس نرخی که در مرداد ۱۳۹۵ توسط اتحادیه صنف مشاوران املاک به دفاتر اعلام شد، حق کمیسیون بنگاهداران، یکچهارم اجاره ماهانه از هر یک از طرفین معامله به اضافه ۹درصد مالیات بر ارزش افزوده است. بنابراین هرچقدر که اجارهبها بیشتر باشد سود دفاتر املاک نیز بالاتر میرود. در حالی مستأجران تحت این فشار مضاعف قرار گرفتهاند که اکنون حدود سهمیلیون خانه خالی در کشور وجود دارد و صاحبان آن همچنان منتظر گران شدن هستند تا سود کلانی را به جیب بزنند. از سوی دیگر، اکنون بیش از دو سال از تصویب و ابلاغ قانون اخذ مالیات از خانههای خالی میگذرد، اما همچنان این قانون اجرا نشده است و در پیچوخم راهاندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور قرار دارد. این اتفاق باعث شده تا بازار اجاره مسکن حباب قیمت پیدا کند.

تناقض 3میلیون خانه خالی و کمبود واحدمسکونی

گرچه پیگیریهای وزارت راهوشهرسازی برای افزایش رقم تسهیلات خرید مسکن از منابع مختلف بانکی و همچنین کاهش حداکثری نرخ سود تسهیلات مسکن صندوق یکم با هدف بازارپذیرکردن 5/2میلیون خانه خالی بود، اما با توجه به اینکه این واحدها، اکثرا در مناطق گرانقیمت پایتخت قرار دارند که دامنه قیمتی آنها از توان خرید اقشار متوسط بسیار بالاتر است، در نتیجه تقویت سمت تقاضا از یکسو و فراموششدن سمت عرضه در برنامههای سیاستگذاران کلان بخش مسکن از سوی دیگر، باعث شده تا این تسهیلات به افزایش ناگهانی تقاضا برای خرید واحدهای کوچک و میانمتراژ منجرشده و در نهایت، افزایش جهشی قیمت مسکن را در پی داشته باشد.

تایید رکود معکوس مسکن

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک مسکن با بیان اینکه معکوس شدن رکود بازار مسکن را تا حدودی تایید میکنیم، گفت: در ماههای اخیر توازن عرضه و تقاضای مسکن تغییر کرده و تقاضا از عرضه پیشی گرفته است. به گزارش مهر، حسام عقبایی با رد این ادعا که فروشندهها از فروش واحد بهدلیل آنکه احتمال افزایش قیمت مسکن در ماههای آینده وجود دارد، اظهار کرد: مسکن در سه ماه پایانی سال گذشته رشد خود را حدود ۳۰ تا ۴۰درصد تجربه کرده است و اینکه فروشندگان از فروش ملک خود سر باز میزنند به این دلیل است که بازار در اصطلاح مشاوران املاک «گُم» است. به معنای دیگر بازار دچار نوعی گنگی شده است که علت آن نبود ثبات در بازارهای موازی مسکن و غیرقابل پیشبینیبودن وضعیت بازار در ماههای پیشروست. البته بهنظر میرسد این وضعیت تا پایان رمضان به اتمام برسد وی با اشاره به مؤثربودن رکود ساختوساز مسکن در شش سال گذشته تاکید کرد: برای تغییر این وضعیت باید ۱۱ سال از سمت عرضه حمایت کنیم، تا توازن به عرضه و تقاضای مسکن بازگردد. به هر حال، اغلب کارشناسان معتقدند که با توجه به بالارفتن نرخ دلار و قیمت مسکن، در فصل تابستان اجارهها بالا میرود، اما کمتر کسی رقم واقعی آن را بیان میکند که عقبایی هم در این زمینه یادآور شد: در شهرهای بزرگ به نسبت تقاضا نرخ اجارهبها افزایش خواهد یافت. یکی از عواملی که موجب رشد نرخ اجاره میشود، سوداگری در این بازار است و نرخ اجاره بهصورت حبابگونه و منطقهای افزایش مییابد و برخی از سوداگران عامل رشد سفتهبازانه نرخ اجارهبها در بازار هستند.