بازار مسکن و خطر رکود تورمی

افزایش حدوداً ۳۰ درصدی قیمت مسکن در فروردین ماه امسال سیگنالهای جدیدی را به آحاد اقتصادی نشان داد. برای بسیاری از صاحبان املاک و سرمایهگذاران بازار مسکن که مدتها انتظار خروج بازار از رکود را داشتند، افزایش قیمتهای اخیر نوید رونق دوباره بازار و کسب بازده مورد انتظار چند ساله آنها را به همراه داشته و از سوی دیگر شرایط را برای متقاضیان مسکن نگرانکنندهتر کرده است. هرچند در زمان نگارش این سطور، گزارش تحولات بازار مسکن بانک مرکزی در اردیبهشت ۹۷ هنوز انتشار نیافته، اما به نظر میرسد موج افزایش قیمت به راه افتاده در فروردین ماه تا حدی به معاملات اردیبهشت ماه نیز تسری یافته باشد. گرچه که بنابر برخی مشاهدات از اواخر این ماه و با شروع ماه رمضان تب تند افزایش قیمت کمی مهار شده است.

اما در تحلیل التهابات اخیر و اینکه در کوتاه مدت چه شرایطی پیش روی بازار مسکن قرار دارد، توجه به چند نکته ضروریست:

۱- بسیاری ریشه افزایش قیمتهای یاد شده را تنها پاسخگویی طبیعی بازار به تحولات سیاسی میدانند، در حالیکه تغییر و تحولات درونی بازار مسکن نیز نقش تعیینکنندهای در ایجاد این شرایط داشته است. به طور مثال در سمت تقاضا فرا رسیدن تدریجی موعد تسهیلات مسکن یکم از اواخر سال گذشته و تبدیل تقاضاهای مصرفی بالقوه را به تقاضای بالفعل را  میتوان موتور پیشران افزایش قیمت در واحدهای کوچک مقیاس دانست.

۲- سمت عرضه بازار از زمان بروز التهابات اخیر به دلایل مختلفی توان پاسخگویی به تقاضا را نداشته است. نخست به دلیل وجود مازاد عرضه در واحدهای عموما میان متراژ و بزرگ مقیاس؛ و اینکه خرید اینگونه واحدها با توجه به قیمتهای جاری در استطاعت مصرفکنندگان تسهیلات مسکن یکم نیست. دوم آنکه ساخت و ساز واحدهای کوچک مقیاس نیز در سالهای اخیر به دلیل رکود چند ساله در بازار و فقدان جذابیت برای سازندگان با کندی و کمبود مواجه بوده است.

۳- نااطمینانیهای سیاسی و اقتصادی پیش روی آحاد اقتصادی، جذابیت دیگر بازارهای مالی همچون ارز، طلا و کالاهای مصرفی بادوام وارداتی را به دلیل ماهیت نقدشوندگی بیشتری که در مقایسه با بازار مسکن دارند، به شدت افزایش داده است. این مسأله جریان ورود سرمایه به بازار مسکن را با کندی مواجه میکند و میتواند بر مشکلات سمت عرضه بیافزاید.

۴- قیمتگذاریهای عموما متأثر از ریسکهای سیاسی و همچنین نوسانات اخیر ارز و طلا توسط صاحبان املاکی که اغلب در بازار به «فروشندگان غیر واقعی» شهره هستند از یک سو؛ و از سوی دیگر پذیرش این قیمتها از سوی برخی از «خریداران واقعی» به دلیل ترس از افزایش قیمتهای بیشتر در آینده و کاهش روزافزون در قدرت خریدشان میتواند شرایط را به سمت تثبیت و چه بسا افزایش بیشتر این قیمتها در آینده پیش ببرد.

در مجموع به نظر میرسد موج افزایش قیمت به راه افتاده در بازار مسکن متأثر از یک ناترازی در عرضه و تقاضای عموماً مصرفی در این بازار است که نااطمینانیهای سیاسی و اقتصادی بر شدت آن میافزاید. در چنین شرایطی اگر تدابیری برای حفظ قدرت خرید متقاضیان مصرفی مسکن اندیشیده نشود، احتمال ورود بازار مسکن از فاز رکود به فاز جدیدی به نام «رکود تورمی» دور از دهن نیست.