سه علت تورم ۳۳ درصدی به‌رغم تنزل معاملات در مناطق پرفروش

معاملات در مناطق ۲۲گانه، دو رفتار متفاوت دارد؛ بهطوریکه در مناطق پیشتاز- دو منطقه دارای سابقه بیشترین فروش- حجم خرید بهخاطر پرش قیمت، افت کرده اما در نیمه جنوبی شهر رشد چشمگیر داشته است. بازار خرید مسکن در تهران، در دومین ماه از بهار امسال با «تشنج قیمتها» مواجه شد و دو رفتار متفاوت معاملاتی در مناطق ۲۲گانه رقم خورد.  از اطلاعات منتشر شده از سوی دفتر اقتصاد مسکن مربوط به کارنامه بازار در ماه دوم از بهار حاکی است میانگین قیمت آپارتمانها در پایتخت، بعد از سه پرش پی در پی در اواخر سال گذشته و سپس توقف در مسیر رشد ماهانه در فروردین امسال، ماه گذشته دچار «تشنج» شد بهطوریکه «تورم ماهانه مسکن» در اردیبهشت ۹۷ با ثبت نرخ ۷ درصد، بالاترین نرخ تورم از انتهای اردیبهشت ۹۲ تاکنون به حساب میآید. اردیبهشت ۹۲ در تقویم معاملات مسکن شهر تهران، «نقطه اوج رونق خرید و فروش» و مقطع «حباب حداکثری قیمت آپارتمان» محسوب میشود بهطوریکه در آن زمان، متوسط قیمت مسکن با ۱۰ درصد افزایش ماهانه و ۷۱ درصد جهش نقطهای، به متر مربعی ۴ میلیون تومان رسید. بهار سال ۹۲، تقریبا انتهای رونق معاملات در آن دوره بود اما اکنون، تورم مسکن در ماههای ابتدایی این دوره از رونق معاملات، وارد شیب تند شده است که به نظر میرسد علت آن، وضعیت فعلی بازارها و شرایط سیاسی است.

متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در میانه بهار امسال، حدود 1.5 میلیون تومان نسبت به مدت مشابه در سال گذشته افزایش پیدا کرده و به مرز ۶ میلیون تومان نزدیک شده است. سطح قیمت میانگین مسکن در تهران طبق آخرین آمار رسمی، ۵ میلیون و ۹۸۴ هزار تومان است که به این ترتیب ارزش اسمی واحدهای مسکونی پایتخت ۳۳ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل گران شده است. اولین صعود محسوس قیمت مسکن، آذر پارسال همزمان با شکلگیری رونق در معاملات خرید، رخ داد. در ماههای پیش از آذر ۹۷ –زمان پیش رونق- میانگین افزایش ماهانه قیمت مسکن یک تا دو درصد بود اما در انتهای پاییز این شاخص ملکی (تورم ماهانه) نرخ ۴ درصد را تجربه کرد و در پایان سال به ۵ درصد هم رسید.

با این حال، در فروردین امسال، تعطیلی بازار و جو سنگین صبر و انتظار در بین فعالان ناشی از رصد متغیرهای بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن، باعث شد شیب رشد ماهانه قیمت آپارتمان معکوس شود و اندکی پایینتر از صفر (منفی 0.8 درصد) قرار بگیرد. اما شیب رشد ماهانه قیمت مسکن در ماه گذشته، مجددا مثبت و در عین حال، بیشتر از قبل شد. نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن در اردیبهشت، 1.7 برابر نرخ رشد در ماههای «زمان پرش» بوده است که از این منظر، میتوان گفت وضعیت کلی بازار معاملات مسکن به لحاظ نوسان قیمتها، التهاب بیشتری پیدا کرده و شرایط برای خریداران مصرفی، مشکلتر شده است.

سه عامل در ثبت «اردیبهشت متفاوت برای بازار مسکن تهران» نقش داشته است. این عوامل شامل «خرید آپارتمان به قصد سرمایهگذاری ناشی از مناسب تشخیص ندادن بازارهای رقیب مسکن از سوی این نوع تقاضا طی هفتههای اخیر»، «سبقت روزانه سطح قیمتهای پیشنهادی از قیمتهای قطعی ناشی از فقر شدید فایل مورد جستوجوی غالب خانهاولیها» و همچنین «رشد نسبی معاملات در مناطق بافتفرسوده» میشود.

نتایج کالبدشکافی اولیه از آنچه تشنج قیمت در بازار مسکن را رقم زده است مشخص میکند وزن تقاضای سرمایهای در بروز تورم ۳۳ درصدی مسکن، قابل توجه است. این گروه از تقاضای مسکن در مواجهه با چرخش نرخهای بازدهی در بازارهای موازی دارای سابقه رقابت با بازار ملک همچون بازار پول یا بازار ارز و مقایسه این نرخها با آنچه در ماههای اخیر برای نرخ رشد قیمت مسکن به ثبت رسیده، فعلا بازار ملک را مناسبترین مکان برای حفظ ارزش داراییهای خود تشخیص داده است. کارشناسان اقتصادی معتقدند، بیشترین مهاجرت بین بازاری به سمت بازار مسکن از بازار پول (بانکها) اتفاق افتاده است.

بازار پول رقیب اصلی بازار مسکن محسوب میشود بهطوریکه بازگشت نرخ سود بانکی به سطح ۱۵ درصد در سال گذشته، نقش پررنگی در پایان دادن به رکود معاملات مسکن بازی کرد و در عین حال، فروش گواهی سپرده ۲۰ درصدی در بانکها در هفتههای پایانی سال گذشته توانست در مسیر رو به رشد معاملات ملک، نقش کاهنده ایفا کند. در حال حاضر با توجه به نرخ سود سپردههای بانکی بخشی از تقاضای سرمایهای، بازار ملک را بهدلیل روند رشد بالای قیمت مسکن، انتخاب اول خود قرار داده است. در این میان، با فروکش کردن سفتهبازی گسترده در بازار ارز تحت تاثیر دلار ۴۲۰۰ تومانی، گروه دیگری از خریداران غیرمصرفی به بازار مسکن در ماه گذشته اضافه شدند.

تحقیقات میدانی نشان میدهد، بازار معاملات مسکن تا پیش از نیمه دوم سال گذشته، در تسلط خریداران مصرفی قرار داشت اما به مرور از پاییز ۹۶ با مشاهده رشد محسوس قیمت مسکن، تقاضای سرمایهای هم به جمع خریداران مسکن اضافه شد. بررسیها درباره عامل دوم تورم ۳۳ درصدی مسکن در اردیبهشت حاکی است سمت عرضه در بازار معاملات (فروشندهها) در مناطقی از تهران و برای دستهای از واحدها، قیمتهای پیشنهادی را در ماه گذشته بیش از ۵۰ درصد افزایش دادند. این مناطق شامل مناطق ۲، ۴ و ۵ و برای واحدهای زیر ۸۰ مترمربع –بهخصوص آپارتمانهای کمتر از ۶۰ مترمربع- بوده است. این سه منطقه نزدیک به ۳۰ درصد معاملات مسکن را در اختیار دارد و بیش از ۲۰ درصد معاملات خرید، به آپارتمانهای حداکثر ۶۰ مترمربع محدود میشود درحالیکه میزان عرضه این نوع واحدها در سالهای اخیر تنها ۱۱ درصد کل ساختوسازهای جدید بوده است. در هفتههای گذشته، بهرغم تقاضای خرید در این مناطق، فایل مناسب به میزانی که پوششدهنده تقاضا باشد، وجود نداشته و همین موضوع باعث شد غالب فروشندهها، در برخی نقاط، به شکل روزانه، قیمت پیشنهادی را افزایش دهند. هر چند در همین سه منطقه پرسهم در معاملات مسکن، تحت تاثیر این شکل تورم مسکن، حجم معاملات کاهش پیدا کرد اما تاثیرپذیری سایر مناطق از سه منطقه پیشتاز در نهایت باعث تشنج قیمت مسکن شد.

حجم معاملات خرید مسکن در ماه گذشته بار دیگر بالاتر از کف رونق قرار گرفت بهطوریکه بیش از ۱۷ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی در تهران طی ماه میانی بهار ۹۷ فروخته شد. معاملات مسکن در ماه گذشته ۱۵ درصد نسبت به مدت مشابه در سال ۹۶ افزایش پیدا کرد، اما با این حال، تعداد واحدهای فروخته شده، کمتر از آنچه در کارنامه معاملاتی دی ماه سال گذشته ثبت شد –زمانی که سطح قیمتها به مراتب پایینتر از امسال قرار داشت- است.

عقبنشینی خریداران در مناطق پرتورم

کل معاملات خرید مسکن اگر چه نسبت به سال گذشته همین موقع افزایش پیدا کرده اما در مناطق پرفروش همچون مناطق ۴ و ۵، حجم معاملات در ماه گذشته به ترتیب ۱۳ درصد و ۱۰ درصد افت کرد. در این دو منطقه در عین حال، بیشترین تورم مسکن به ثبت رسیده است. ماه گذشته متوسط قیمت قطعی فروش آپارتمان در منطقه ۵ رقمی معادل ۵۲ درصد افزایش پیدا کرد. سهم منطقه ۵ از کل معاملات از ۱۵ درصد سال گذشته اکنون به ۱۳ درصد تنزل کرده است که علت اصلی آن، واکنش منفی متقاضیان به قیمتهای پیشنهادی است. تداوم این وضعیت میتواند به معنای رکود تورمی و تسری آن به کل بازار مسکن تهران باشد. همچنین در منطقه ۲ که محلههای مصرفی مخصوص دهکهای متوسط در آن زیاد است، ماه گذشته بهدلیل تورم ۴۹ درصدی، حجم معاملات خرید ۴ درصد کاهش یافت.

در مقابل این رفتار معاملاتی در این سه منطقه، ماه گذشته حجم معاملات خرید آپارتمان در بافت فرسوده تهران (۷ منطقه جنوبی شهر) ۲۹ درصد بهطور متوسط افزایش پیدا کرد. در بافت فرسوده تهران، طی ماههای قبل، معاملات خرید، به آن شکل رونق نداشت بهطوریکه حتی در پایان سال گذشته، بخشی از مناطق ۱۲ تا ۱۸، همچنان با رشد منفی حجم معاملات مواجه بود. اما پمپاژ محرکهایی از جنس سادهسازی مسیر دریافت تسهیلات خرید مسکن در بافت فرسوده باعث سبقت نرخ رشد معاملات خرید در این مناطق نسبت به مناطق نیمه شمالی پایتخت شده است. ماه گذشته بیشترین رشد معاملات خرید مسکن در منطقه ۱۲ تهران (۷۴ درصد) اتفاق افتاد.

در بافت فرسوده، متقاضیان وام یکم، از شرط خانه اولی معاف هستند و وام اوراق نیز با 1.5 واحد درصد سود ارزانتر به متقاضیان داده میشود. همچنین طول دوره بازپرداخت وام اوراق در بافت فرسوده، به جای ۱۲ سال، ۱۵ ساله محاسبه میشود. همه این شرایط نسبتا جذاب باعث مهاجرت بخشی از متقاضیان خرید مسکن به بازار واحدهای نوساز بافت فرسوده شده است. این حرکت در ماه گذشته باعث شد متوسط قیمت مسکن در بافت فرسوده تهران تحت تاثیر رشد معاملات، ۲۵ درصد افزایش پیدا کند. این موضوع در میزان رشد قیمت میانگین تاثیر گذاشته است. تحقیقات میدانی نشان میدهد، برخی متقاضیان که در هفتههای گذشته در مناطقی همچون ۴ و ۵ به قیمتهای نامتعارف برخورد کرده بودند، به ناچار مجبور به تغییر مکان جستوجوی خود –رفتن به مناطق پایینتر- شدند. در این دو منطقه، در ابتدای این دوره از رونق (آذر ماه)، حجم معاملات خرید مسکن ۴۰ تا ۵۰ درصد نسبت به مدت مشابه در سال قبل از آن افزایش یافت، اما در ماههای اخیر بهخاطر پرشهای قیمتی، این مناطق به انجماد معاملاتی ناشی از عقبنشینی خریداران دچار شده است.

دلالان میگویند برخی قیمتهای پیشنهادی در مناطق معمولی شهر با قیمت واحدهای لوکس در شمال شهر رقابت میکند. در حال حاضر متوسط قیمت مسکن در منطقه ۵ به مترمربعی ۷ میلیون و ۶۷۰ هزار تومان رسیده که از میانگین قیمت مسکن در منطقه ۲ در اردیبهشت سال گذشته، بیشتر است. در منطقه ۴ نیز متوسط قیمت مسکن در حال حاضر متر مربعی ۶ میلیون و ۲۵۹ هزار تومان است که تقریبا با سطح قیمت سال گذشته منطقه دو برابری میکند. سطح فعلی متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در منطقه دو به ۹ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسیده که با قیمتهای سال گذشته منطقه یک تهران برابری میکند. در دو منطقه لوکس تهران (مناطق یک و سه)، همچنان نرخ رشد قیمت کمتر از تورم میانگین شهر تهران است که همین موضوع باعث شده حجم خرید و فروش در این مناطق از رشد بالا (بیش از ۴۵ درصد در ماه گذشته نسبت به ماه مشابه در سال ۹۶) برخوردار باشد. علت این موضوع، فراوانی عرضههای لوکس و متراژ بزرگ در این دو منطقه است. تحولات ماه گذشته بازار معاملات مسکن از دو موضوع «رفتار ترامپ در مواجهه با برجام» و همچنین «در پیش بودن ماه مبارک رمضان» نیز تاثیر گرفت.