10 سیاست برای تنظیم بازار مسکن

 نتایج یک پژوهش درباره عواملی که طی ماههای اخیر باعث جهش قیمت مسکن شد، نشان میدهد علاوهبر تقاضای مصرفی و تقاضای سفتهبازانه، یک گروه دیگر - تقاضای پیشگیرانه - نیز وارد بازار معاملات ملک شدند؛ بهطوریکه کمبود عرضه مناسب، رشد شدید قیمت را رقم زد. این مطالعه، ۱۰ سیاست برای تنظیم بازار مسکن ارائه داده که اجرای آنها با سه اهرم تسهیلات بانکی، ابزار مالیاتی و همچنین زمین، امکانپذیر است.

نتایج یک پژوهش از علل رشد قابل توجه قیمت مسکن طی ماههای اخیر از کشف چهارمین عامل اثرگذار در بروز التهاب قیمتی در معاملات آپارتمانهای مسکونی حکایت دارد و در عین حال یک بسته سیاستگذاری را برای مدیریت التهابات در بازار مسکن ارائه میکند. درحالی که سیاستگذار حوزه مسکن به دنبال تحولات اخیر در بازار معاملات املاک مسکونی و جهش قیمت آپارتمانها، مصمم به شناسایی و اجرای راهکارهای اثرگذار به منظور مدیریت التهابات ایجاد شده در بازار ملک است، این بسته پیشنهادی، برای تحقق دو هدف، ۱۰ سیاست غیردستوری معطوف به «افزایش عرضه» و «مهار تقاضای سرمایهای در بازار مسکن» را پیشنهاد میکند. این ۱۰ سیاست با سه اهرم شامل مدیریت و هدفمندسازی «تسهیلات و مشوقها»، «مالیاتها» و «نحوه عرضه زمین» طبقهبندی شده است. در این پژوهش همچنین با کالبدشکافی انواع تقاضا در بازار مسکن و نقشها آن در بروز التهابات قیمتی، مشخصات و نقش دو گروه تقاضای سرمایهای شامل «تقاضای سفتهبازانه» و «تقاضای پیشگیرانه» تشریح شده است. در حالی که کارشناسان و صاحبنظران حوزه مسکن به دنبال بروز نوسانات شدید قیمتی در بازار مسکن مناطق مختلف شهر تهران، تحولات و نوسانات اخیر بازارهای اقتصادی را از مهمترین عوامل بیرونی اثرگذار بر قیمت مسکن در ماههای اخیر میدانند، نتیجه پژوهش صورت گرفته از سوی یک کارشناس حوزه مالی مسکن نشان میدهد بازار معاملات آپارتمانهای مسکونی طی ماههای اخیر علاوه بر متغیرهای بیرونی، تحت تاثیر چهار عامل مهم، رشد شدید قیمت را تجربه کرده است.

محمدسعید حیدری، صاحبنظر مالی بخش مسکن که نتایج مطالعات خود از دلایل جهش قیمت مسکن و همچنین راهکارهای موثر برای مهار التهاب قیمتی در بازار ملک را در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار داده رشد «تقاضای مصرفی»، «عرضه ناکافی واحدهای مسکونی متناسب با الگوی غالب تقاضا در بازار ملک» و همچنین «ورود و تشدید تقاضای سفتهبازی و سوداگری» در بازار مسکن را سه عامل مهم اثرگذار در بروز التهاب قیمتی در بازار مسکن میداند؛ حیدری در عین حال از کشف عامل چهارم اثرگذار بر نوسانات شدید قیمت در بازار معاملات ملک طی ماههای اخیر خبر میدهد که اگرچه این عامل به نوعی تقاضای «سرمایهای» برای خرید مسکن محسوب میشود اما منشأ بروز آن با منشأ و دلیل شکلگیری تقاضای سفتهبازانه متفاوت است؛ وی در تشریح عامل چهارم اثرگذار بر نوسانات شدید قیمت مسکن، تشدید «تقاضای پیشگیرانه» برای خرید مسکن را از عوامل موثر در رشد تصاعدی قیمت آپارتمانها عنوان میکند.

به این معنا که در شرایط رشد قیمت مسکن، استرس ناشی از خطرات و ریسکهای مربوط به از دست رفتن امکان تامین سرپناه و یا توان بهبود سرپناه خود و یا تامین سرپناه برای فرزندان در آینده، باعث میشود گروهی از افراد برنامه خرید مسکن خود را تغییر داده و در نتیجه علاوه بر جریان تقاضای مصرفی و تقاضای سفتهبازانه که در چنین برهههایی بروز میکند و شدت مییابد، این شکل از تقاضا نیز از سوی این گونه افراد وارد بازار شده و منجر به رشد بیش از پیش قیمتها شود. «تقاضای پیشگیرانه»، به معنای پیشگیری از کاهش قدرت خرید در آینده است و در واقع در مواردی علاوه بر آنچه گفته شد برای جلوگیری از کاهش ارزش سایر داراییها از طریق انتقال آنها به بازار مسکن نیز شدت مییابد؛ از این رو، تقاضای پیشگیرانه نوعی تقاضای سرمایهای است؛ که رفتار آن با تقاضای سفتهبازانه متفاوت است؛ به این علت که تقاضای سفتهبازانه از سوی افرادی انجام میشود که به دنبال سودجویی از تورم انتظاری در بازار مسکن در کوتاه مدت و در پی انجام معاملات مکرر در بازار ملک هستند تا از این طریق به سود قابل توجه دست پیدا کنند و نوعی تقاضای کوتاهمدت است؛ این در حالی است که در تقاضای پیشگیرانه، فرد خریدار به دنبال کسب سود و منفعت مکرر از بازار ملک نیست؛ بلکه به دلیل نگرانی از کاهش ارزش سرمایه یا ناتوانی در تامین سرپناه در آینده، به بازار معاملات مسکن وارد میشود و خرید خود را به جلو میاندازد. بنابراین تقاضای پیشگیرانه در واقع نوعی تقاضای سرمایهای با افق «بلندمدت» محسوب میشود.

در این پژوهش دو دلیل عمده برای تشدید تقاضای پیشگیرانه در بازار مسکن اعلام شده است؛ ورود تقاضای پیشگیرانه به بازار معاملات آپارتمانها و افزایش قابل توجه آن، از یک طرف به بعد «امنیتی» مسکن به معنای ایجاد امنیت روانی در افراد و اطمینان از داشتن سرپناه، است و از بعد دیگر که یک سطح پایینتر از بعد اول قرار دارد، با هدف «حفظ قدرت خرید» افراد در حوزه ملک است؛ با این توضیح که افرادی که در زمان بروز حباب و رشد قیمت مسکن دارای ملک هستند و بحث سرپناه برای آنها مطرح نیست با این حال با پیشبینی نیازهای آتی خود برای خرید مسکن بزرگتر، خرید مسکن برای فرزندان و. . . اقدام به ورود زودهنگام به بازار مسکن میکنند؛ تقاضای پیشگیرانه از این زاویه، علاوه بر آنکه نوعی تقاضای سرمایهای محسوب میشود از سوی دیگر میتواند به معنای ورود زودهنگام تقاضای مصرفی به بازار نیز تفسیر شود.

در این پژوهش همچنین به دو راهکار کلی در قالب دو سناریوی عمده برای کنترل بازار مسکن در شرایط جهش قیمت و هجوم تقاضا اشاره شده است؛ این صاحبنظر حوزه مالی مسکن معتقد است در شرایطی همچون وضعیت فعلی بازار مسکن برای افزایش عرضه مسکن ومدیریت جریان ورود تقاضای سرمایهای (شامل تقاضای سفتهبازی و تقاضای پیشگیرانه) به بازار مسکن، سیاستها و راهکارهای غیردستوری وجود دارد. در قالب سناریوی اول، دولت میتواند با کمک شبکه بانکی به تعدیل دورههای رشد تورمی قیمت مسکن کمک کند که تحقق این سناریو مستلزم پیشبینی صحیح و البته بهموقع تورم به منظور اثرگذاری سیاستهای ضد تورمی است. اما سناریوی دیگر، پیشبرد راهکارها و سیاستهایی است که بهصورت عمومی و در بلندمدت و بهصورت غیردستوری مانع رشد ناهنجار قیمت مسکن میشود.

سیاست مدیریت بازار مسکن

بر اساس این پژوهش، ۱۰ سیاست غیردستوری برای کنترل التهابات در بازار مسکن میتوان اجرا کرد؛ سیاست اول«اعمال اولویت پرداخت تسهیلات» به واحدهای مسکونی که قیمت پیشنهادی فروشنده نسبت به آخرین معامله انجام شده بر روی آن ملک (با در نظر گرفتن نرخ تورم عمومی و تورم نهادها و استهلاک) رشد بیش از حد نداشته باشد، است؛ به این معنا که با توجه به تورم عمومی و سایر عوامل موثر در تعیین قیمت مسکن، اولویت پرداخت تسهیلات خرید، با واحدهایی تعیین شود که قیمتگذاری آنها بهصورت متعارف انجام شده است.  «ارائه تسهیلات ویژه به واحدهای مسکونی نوساز» که بهصورت شفاف تمام هزینههای مربوط به ساخت و ساز را ثبت و منتشر کردهاند دومین سیاست پیشنهادی در این زمینه است؛ به این معنا که سازندگانی که تمام هزینههای ساخت وساز خود را بهصورت شفاف ثبت کرده و منتشر کنند بتوانند از تسهیلات ویژه بهرهمند شوند؛ این شفافسازی در مقابل تعیین قیمت پیشنهادی نامتعارف بازدارندگی ایجاد میکند.

در کنار «معافیت مالیاتی» روی خریدوفروش و کاهش هزینههای معاملاتی، بهمنظور جلوگیری از افزایش قیمت عمومی ملک، «اخذ مالیاتهای تصاعدی» (کاهش انگیزه سوداگری و سفتهبازی) از معاملاتی که سود قابلتوجهی نصیب فروشنده در معاملات مکرر میکنند و کانالیزه کردن این درآمد مالیاتی به سمت تامینمالی ساخت یا توسعه ظرفیت تولید و عرضه مصالح بهعنوان سومین سیاست پیشنهاد میشود. بهاینترتیب در دورههای بروز تورم، منابع مالی قابلتوجهی از طریق دریافت مالیات ایجاد میشود که در صورت برنامهریزی صحیح میتواند باعث تسریع در فرآیند عرضه مسکن شود. «کاهش نرخ سود تسهیلات ساخت»، «تعیین اولویت پرداخت تسهیلات خرید برای خانهاولیها» و همچنین «ارائه امتیاز به افرادی که استفاده از تسهیلات در اختیار خود را به تعویق میاندازند» در کنار «کمک به افزایش عرضه املاک در حال ساخت با ارائه تسهیلات ویژه پیش خرید مسکن» از دیگر سیاستهای پیشنهادی به منظور مدیریت حجم ورود تقاضا به بازار مسکن و همچنین کنترل التهابات قیمتی است. سیاست امتیازدهی به افرادی که زمان استفاده از تسهیلات خرید مسکن در اختیار را به تاخیر میاندازند باعث خواهد شد سرعت معاملات ملک کاهش یابد و در نتیجه بخشی از محرک قیمتی، در بازار کماثر شود؛ این سیاست میتواند به شکل افزایش سقف تسهیلات برای این افراد باشد.

در ادامه این پژوهش تاکید شده است هرچند زمین، کالایی است که کمیت آن مشخص و ثابت است، اما عرضه زمین شهری مثل زمینهای کشاورزی و. . . براثر مرور زمان و با اعمال سیاستهای مختلف، میتواند افزایش یا کاهش یابد. دولت با همکاری نظام بانکی میتواند از طریق کمک به توسعه شهرهای جدید، ازجمله تامینمالی توسعه زیرساختهای حملونقل و سایر زیرساختهای حیاتی، آمادهسازی زمین در بافت فرسوده نسبت به «افزایش عرضه زمین» و «کاهش قیمت و سهم آن در ارزش یک واحد مسکونی» کمک کند. در این پژوهش همچنین از «عرضه محصولات بانکی جدید» همچون حساب سپرده سرمایهگذاری خاص که سود آن بر مبنای شاخص تورم بخش مسکن تعریف میشود بهعنوان یکی دیگر از سیاستهای مدیریت شرایط ملتهب بازار مسکن معرفی شده است؛ منابع این حساب میتواند بهصورت مستقیم برای بخش مسکن صرف شود و بخشی از زمینههای انگیزشی این حساب نیز میتواند به شکل پرداخت تسهیلات مسکن باشد؛ این سیاست بهویژه در زمان جهش قیمت مسکن، باعث حذف بخشی از تقاضاهای پیشگیرانه و حتی سفتهبازانه در حوزه مسکن میشود.

همچنین از آنجا که دارا بودن بازار اجاره توسعهیافته و نظاممند، عامل مهمی در ثبات قیمت مسکن است و تحقیقات مجمع جهانی اقتصاد نیز این نکته را به اثبات رسانده است، تهیه بسته سیاستی به منظور «راهاندازی نظام اجارهداری حرفهای» برای کنترل التهاب قیمتی در بازار مسکن ضروری بهنظر میرسد؛ نتایج تحقیقات جهانی نشان میدهد ارزشگذاری ملک نیز مانند بسیاری دیگر از داراییهای مولد اساسا باید مبتنی بر جریانات نقدی آتی آن (عموما درآمد ناشی از اجاره) باشد؛ بنابراین وجود یک بازار اجاره بزرگ، کارآ و توسعهیافته جلوی ورود سایر روشها (مدلهای ارزشگذاری نسبی و مقایسهای) و درنتیجه بیثباتی در قیمتگذاری ملک را خواهد گرفت. بر این اساس میتوان دستکم چهار گام اساسی برای مدیریت بازار مسکن از طریق راهاندازی بازار اجارهدهی حرفهای را تدوین کرد؛ «ارائه مشوق به افرادی که املاک مازاد خود را برای اولینبار به بازار اجاره وارد میکنند» به تعدیل نرخ اجاره و در نتیجه قیمت مسکن کمک میکند؛ «همکاری شبکه بانکی در زمینه ارائه نظام اعتبارسنجی اعتباری و همچنین ارائه ضمانتنامه تعهد تخلیه بهموقع و تعهد پرداخت اجاره» دومین گام مدیریت بازار مسکن از طریق بازار اجارهداری حرفهای است؛ کاهش نیاز موجران در دریافت ودیعه ناشی از این همکاری، میتواند منجر به تعدیل نرخها در بازار معاملات مسکن شود. «پیادهسازی نظام اعتبارسنجی مستاجران» و «ارائه مشوق بر روی قراردادهای بلندمدت اجاره متناسب با طول دوره اجاره» و. . . از جمله اقدامات قابلتوجه به منظور توسعه این بازار در راستای مدیریت قیمت و سطح تقاضا در بازار مسکن است.