بازار مسکن در آستانه رکود

بازار مسکن پس از پنج سال رکود در نیمه دوم سال ۹۶ توانست وارد دوره رونق شود که رشد قیمت و همچنین افزایش تعداد معاملات را میتوان دو نشانه مهم برای این گذار تلقی کرد. شیب رشد این دو شاخص در ماههای پایانی سال گذشته افزایش یافت تا جایی که در آذرماه ۹۶ شاهد رشد ۵۰ درصدی تعداد معاملات و ۱۵ درصدی قیمت مسکن بودیم، شیب تند افزایشی به ویژه در بخش قیمت واحدهای مسکونی این نگرانی را در بین کارشناسان و فعالان بازار ایجاد کرد که مسکن پس از یک دوره رونق کوتاهمدت دوباره وارد رکود شود.

اولین نشانههای رکود در فروردین ماه سال جاری خود را نشان داد. گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن حاکی از ان است که در فروردینماه سال ۱۳۹۷، تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به ۵ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۵۹ و ۶.۳ درصد کاهش نشان میدهد. هر چند کاهش معاملات در فروردین ماه و ایام نوروز نسبت به ماه قبل طبیعی به نظر میرسد اما کاهش ۶.۳ درصدی معاملات نسبت به سال گذشته که بازار مسکن در رکود قرار داشت از توقف رونق در این بازار حکایت داشت. البته نوسان بازار سکه و ارز در این ماه و خودداری مالکان از فروش واحدهای مسکونی به امید افزایش قیمت بیشتر را میتوان از دلایل کاهش تعداد معاملات در این ماه برشمرد. این موضوع تب افزایش قیمت را در بازار تشدید کرد به طوری که متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲۹.۵ درصد افزایش یافت.

افزایش قیمت مسکن در اردیبهشت ماه سال جاری نیز ادامه یافت و با میانگین ۵۹.۸ میلیون ریال برای هر متر مربع در شهر تهران رشد ۳۴.۸ درصدی را نسبت به اردیبهشت سال ۹۶ ثیت کرد. اما آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در خرداد ماه حاکی از نزولی شدن تعداد معاملات در کنار افزایش قیمت مسکن در این ماه است که احتمال ورود بازار مسکن به دوره رکود را بیش از پیش تقویت میکند. در خردادماه سال جاری، تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به ۱۴.۹ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲۲.۱ و ۳.۱ درصد کاهش نشان میدهد. این در حالی است که در این ماه متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی در شهر تهران ۶۵.۱ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۸.۹  و ۴۵.۸ درصد افزایش نشان میدهد.

از سوی دیگر بررسی تحولات مسکن در سه ماهه نخست سال ۱۳۹۷ نشان میدهد که تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران ۳۹ هزار واحد بوده که در مقایسه با مدت مشابه سال پیش از آن، رشد اندک ۵.۲ درصدی داشته است، در حالی که در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی در شهر تهران ۶۰.۱ میلیون ریال بوده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل ۳۶.۸ درصد افزایش نشان میدهد.

رشد قیمت مسکن متوقف میشود

بسیاری از کاشناسان حوزه مسکن معتقدند که طی چند ماه آینده افزایش قیمت مسکن متوقف میشود و به دلیل کاهش قدرت خرید متقاضیان، این بازار دوباره وارد دوره رکود خواهد شد.  نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک در این باره گفت: رشد قیمت مسکن در اسفندماه ۱۳۹۶ حدود ۳۰ الی ۳۵ درصد بوده و در اردیبهشت ماه هم نسبت به اسفند ماه شاهد افزایش حدود ۳۰ درصدی قیمت بودیم. یعنی اردیهبشت ماه قیمت مسکن نسبت به ماههای پایانی سال گذشته حدود ۶۰ درصد افزایش یافته و این وضعیت تا خردادماه ادامه پیدا کرد.

حسام عقبایی افزود: با توجه به رشد نامتعارفی که در اسفندماه ۱۳۹۶ و اردیبهشت ۱۳۹۷ به وقوع پیوست، بازار مسکن به سمت و سویی رفت که یک عده از خریداران را به سمت خود جذب کرد ولی اواخر خردادماه و با ورود به تیرماه وارد یک دوره رکود شدیم و حتی در خردادماه شاهد کاهش ۲۱ درصدی حجم معاملات بودیم. بنابراین پیشبینی میشود در تیرماه وضعیت معاملات سیر صعودی نداشته باشد و با ادامه روند فعلی به رکود برسد.

حسین عبده تبریزی مشاور وزیر راه و شهرسازی نیز معتقد است که بعید است در آینده نزدیک بار دیگر یک افزایش قیمت شدید رخ بدهد و نه بازار اجاره افزایش چندانی خواهد داشت و نه بازار خرید و فروش مسکن؛ ضمن اینکه شدتی که در نوسانات بازارهای موازی شاهد هستیم را در بازار مسکن مشاهده نخواهیم کرد.

فرشید پورحاجت دبیر کانون انبوه سازان نیز با  پیشبینی روند نزولی قیمت مسکن تا پایان سال گفته است: متأسفانه مشکلات متعدد اقتصادی در این بخش دست به دست هم داده تا شاهد افزایش غیرمتعارف مسکن در سال جاری باشیم. افزایش قیمتها در سال جاری کاذب و حباب بوده و ما تا ۲ ماه آینده همچنان این رشد قیمتی را خواهیم داشت، اما هرچه به انتهای سال نزدیکتر میشویم شتاب قیمتی کمتر میشود.