جزئیات طرح دو فوریتی برای مالیات بر عایدی مسکن

امروز طرح دو فوریتی مالیات بر عایدی مسکن و زمین تقدیم هیات رییسه مجلس شورای اسلامی خواهد شد. سخنگوی کمیسیون اقتصادی مجلس هفته قبل از تدوین این طرح دو فوریتی خبر داده و گفته بود که محور این طرح، دریافت مالیات بر عایدی سرمایه از املاک غیرمصرفی است. یک مقام مسئول با اشاره به جزئیات این طرح گفت: در طرح مجلس یکی از محورهای اصلی، ثبت قیمت معامله در سند ملک است به این معنی که در خرید و فروش ملک، قیمت فروش باید در سند ملک درج شود.

وی افزود: نکته مهمتر در این طرح بحث معافیتها است به این ترتیب که خانههای موجود کلا در اولین نقل و انتقال سند، از پرداخت مالیات معاف هستند. وی ادامه داد: همچنین در راستای حمایت از تولید و ساخت و ساز ، خانههای نوساز بعد از صدور پروانه ساخت به مدت ۵ سال از پرداخت مالیات معاف خواهند بود. وی افزود: همچنین زمینهای کشاورزی و صنعتی نیز از مالیات بر عایدی زمین و مسکن معاف هستند. به گفته این مقام مسئول، نرخ مالیات بر عایدی مسکن در این طرح پیش بینی شده که ۲۰ درصد مابه التفاوت خرید و فروش باشد.

وی با بیان اینکه اخذ این نوع مالیات نیاز به سامانه خاصی ندارد، اظهار کرد: فقط کسی که میخواهد خانه را بفروشد در زمان فروش در محضر اعلام میکند که این خانه خانه اصلی فرد است یا خیر. اگر خانه اصلی باشد معاف است و اگر خانه اصلی نباشد ملزم به پرداخت مالیات میشود. این مقام مسئول تصریح کرد: هر فرد، هر دو سال یک بار هم میتواند بدون پرداخت مالیات، خانه اصلی را  عوض کند. درواقع هر دوسال، یک خانه برای فروش از پرداخت مالیات بر عایدی معاف است.

وی تاکید کرد: نکته مهم این طرح آن است که در گام نخست فقط سوداگران عمده آن هم به تدریج تحت الشعاع مالیات قرار میگیرند چراکه نمیخواهیم شوکی به بازار وارد شود و مردم عادی که ذینفع هستند دچار مشکل شوند؛ وگرنه، در دنیا هم نرخ بالاتر است هم میزان معافیتها کمتر است.

۶۵ درصد معاملات مسکن، با نگاه سرمایه گذاری است

یکی از عوامل ناکارآمدی در بازار مسکن رشد و گسترش پدیده سفته بازی و تقاضاهای سوداگرانه در بازار مسکن است به گونهای که سهم تقاضاهای سرمایهای در این بخش از ۲۰ درصد در سال ۱۳۵۵ به ۵۸ درصد سال ۱۳۸۰ و به بیش از ۶۵ درصد در سال ۹۵ رسیده است. بررسی شاخصهای حوزه مسکن، التهابات شدید قیمتی و کاهش قدرت خرید مردم را نشان میدهد که این روزها مردم و مسئولان را درگیر خود کرده است.

بر اساس آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی، در سال ۱۳۹۵ سهم هزینهای مسکن در سبد خانوار به ۳۵.۵ درصد رسیده که نسبت به سال ۱۳۸۹ در حدود ۵.۴ درصد افزایش داشته است. این در حالی است که در کشورهای توسعه یافته، سهم هزینهای مسکن در سبد خانوار در حدود ۷ تا ۱۵ درصد است. همچنین بر اساس گزارش بانک مرکزی در خرداد ۹۷، متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴۵.۸ درصد رشد داشته است.

با توجه به افزایش سالیانه قیمت مسکن، اقشار متوسط جامعه توانایی مالی خود را برای خرید خانه از دست میدهند و بالاجبار به سمت اجارهنشینی روی میآورند به طوری که طبق آمار دهه ۶۰ تقریباً ۷۰ درصد از اقشار شهری دارای خانه ملکی بودهاند که در حال حاضر به ۵۴ درصد رسیده است.

افزایش قیمت مسکن متاثر از نگاه سرمایهای به این حوزه است

به گفته کارشناسان نگاه سرمایهای به کالای مسکن از جمله دلایل افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید اقشار جامعه بوده است. ریسک پایین و سود بالای بخش مسکن، سبب شده است انگیزه لازم برای حضور تقاضاهای سوداگرانه به سمت این بخش اقتصاد وجود داشته باشد. افرادی با خرید مسکن درصدد کسب سودهای باد آورده و یک شبه برای خود هستند، این افراد تولیدی در این حوزه انجام نمیدهند؛ اما هرساله با معاملات مکرر و یا احتکار موجب افزایش قیمت مسکن و التهابات بازار میشوند. این شرایط باعث به هم خوردن توازن اقتصادی از حوزههای مولد اقتصادی به سمت بخش غیرمولد و سوداگرانه مسکن شده است.

طبق سرشماری مرکز آمار در بازه زمانی ۱۳۸۵- ۱۳۹۵، ۷ میلیون واحد مسکونی بدون احتساب خانههای خالی از سکنه به موجودی مسکن اضافه شده است؛ در حالی که تنها ۲.۴ میلیون خانوار جدید دارای مسکن ملکی شدهاند. در واقع تنها ۳۴ درصد از تقاضای مسکن طی ۱۰ سال اخیر تقاضای مصرفی بوده است و ۶۶ درصد از تقاضای مسکن را تقاضای سرمایهای تشکیل داده است.

همچنین بر اساس آمار، تعداد خانههای خالی از رقم ۴.۲ درصد در سال ۱۳۸۵ (۶۳۳ هزار واحد خالی) به ۸.۳ درصد در سال ۱۳۹۰ (۱.۶ میلیون واحد خالی) و ۱۱.۳ درصد در سال ۱۳۹۵ (۲.۶ میلیون واحد خالی) رسیده است که نشان دهنده هجوم سوداگران به حوزه مسکن به منظور کسب سود بیشتر ناشی از احتکار خانهها است. احتکار این تعداد از خانهها در کشور منجر به خروج بخش عمدهای از نقدینگی (حدود ۲۰۰ میلیارد دلار) از مسیر تولید شده است.

برچیدن بساط سوداگران با اخذ مالیات بر عایدی

بر این اساس؛ با توجه به افزایش دامنههای سوداگری در بخش مسکن میتوان با تکیه بر یکی از ابزارهای سیاستی که میتواند کارآمدی اقتصاد را افزایش دهد، یعنی «مالیات بر عایدی سرمایه (CGT)» که بر پایه افزایش قیمت داراییهای غیرمصرفی است، از ریشه دواندن این معضل در تاروپود بازار مسکن جلوگیری کرد چراکه گروه هدف در اخذ این مالیات، تنها سفته بازان و سوداگران هستند. این مالیات به صورت درصدی از افزایش قیمت زمین یا مسکن در هنگام نقل و انتقال از فروشنده دریافت میشود.

هدف از طرح مجلس، برخورد با سوداگری است

در همین ارتباط، زهرا سعیدی مبارکه، سخنگوی کمیسیون اقتصادی مجلس چندی پیش با اشاره به سوداگری در بازار مسکن گفته بود: مسکن یک کالای اساسی و ضروری است و نباید سفته بازی توسط افراد معدود به زیان آحاد جامعه منجر شود.

به گفته وی طرح دوفوریتی مقابله با احتکار و کاهش التهابات بازار مسکن در راستای مهار سوداگری در بخش مسکن خواهد بود؛ البته افراد عادی، سازندگان مسکن و فعالان بخش تولید مسکن کشور از پرداخت این مالیات معاف میشوند.