اجاره‌نشین‌ها در حال ترک تهران در پی رشد ۳۰ تا ۵۰ درصدی مبلغ قراردادهای اجاره

طبق آمار بانک مرکزی در تیرماه ۱۳۹۷ رشد قیمت خرید و فروش مسکن شهر تهران ۵۴.۲ درصد به ثبت رسیده؛ در حالی که افزایش اجاره بها ۱۳.۶ درصد اعلام شده است. بنابراین فاصله  ۴۰.۶ درصدی بین این دو شاخص وجود دارد. علت اصلی این موضوع به نبود توان مستاجران برمیگردد. با این وجود طبق بررسیهای میدانی، مبلغ قراردادهای اجاره در بعضی مناطق شهر تهران نسبت به سال قبل رشد ۳۰ تا ۵۰ درصد یافته و به همین دلیل گفته میشود بعضی از خانوارهای اجارهنشین در حال ترک تهران هستند.

با جهش یکباره قیمت مسکن ناشی از رشد بازارهای ارز و سکه از اوایل سال جاری فشار به طرف تقاضای مسکن بیشتر شده است. از سوی دیگر سهم مالکیت نسبت به اجارهنشینی طی سالهای اخیر روند کاهشی به خود گرفته است. سال ۱۳۷۵ بالغ بر ۷۳.۴ درصد مردم ایران در خانههای ملکی زندگی میکردند، ۱۵.۴ درصد مستاجر بودند و ۱۱.۹ درصد در سایر واحدها سکونت داشتند. سال ۱۳۸۵ رقم مالکیت  ۶۷.۹ درصد کاهش و سکونت استیجاری ۲۲.۹ درصد افزایش یافت. در سال ۱۳۹۰ خانههای ملکی ۶۲.۷ درصد و خانههای استیجاری ۲۶.۶ درصد بود. سال ۱۳۹۵ این اعداد به ترتیب به ۶۰.۵ و ۳۰.۷ درصد رسید.

واضح است که علت اصلی شیفت نحوه تصرف از مالکیت به اجارهنشینی را باید در افت توان طرف تقاضا جستوجو کرد و دولتها نتوانستهاند با ابزارها و مشوقهای لازم به تامین مسکن مناسب برای اقشار جامعه اقدام کنند. یکی از مهمترین راهکارها برای تقویت متقاضیان مسکن، افزایش سقف تسهیلات بانکی است. اواخر دولتهای نهم و دهم سهم تسهیلات نسبت به قیمت مسکن به کمتر از ۱۰ درصد تنزل کرده بود. در دولت یازدهم به منظور کمک به متقاضیان مسکن، رقم تسهیلات به یکباره هشت برابر شد و به سقف ۱۶۰ میلیون تومان برای زوجین رسید. این مبلغ تا سال گذشته حدود ۵۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی را در شهر تهران پوشش میداد. اما با جهش قیمت مسکن هماکنون قدرت تسهیلات نسبت به قیمت مسکن به حدود ۲۶ درصد تنزل یافته است.

حرکت مستاجرها به بیرون از تهران

مدتی قبل، حسام عقبایی ـ نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک ـ گفته بود: در ماههای اخیر و به دنبال افزایش قیمت مسکن و اجاره بها  در شهر تهران شاهد روند مهاجرت اقشار اجارهنشین از تهران به سمت شهرهای اطراف از جمله کرج، شهریار، پردیس، رودهن و غیره هستیم.

بازار اجاره با شروع فصل خرداد، متاثر از قیمتهای پیشنهادی شرایط ملتهبی را آغاز کرد اما به دلیل نبود ظرفیت در این حوزه به تدریج حالت تعادل به خود گرفت و قیمتها بخصوص در جنوب پایتخت مقداری تعدیل شده است. طبق آمارهای رسمی، نرخ رشد قیمت مسکن شهر تهران از تیرماه سال قبل تا تیرماه امسال ۵۴ درصد بوده، در حالی که قیمت اجاره در همین بازه زمانی ۱۳.۶ درصد افزایش یافته که نشان میدهد شکاف ۴۰.۶ درصد بین این دو شاخص وجود دارد. موجران در هفتههای اخیر تلاش کردند این فاصله را پر کنند اما مستاجرانی که قدرت اقتصادی آنها نهایتا ۵ درصد نسبت به نرخ تورم افزایش یافته از توان کافی برای پاسخدهی به پیام سمت عرضهی مسکن برخوردار نیستند.

وزارت راه و شهرسازی روز ۱۴ تیرماه ابتدا راهکارهای ۹ گانه کنترل بازار مسکن را با حضور فعالان و کارشناسان این بخش بررسی کرد. سپس عباس آخوندی چهار لایحه "اصلاح موادی از قانون اصلاح مالیاتهای مستقیم مصوب ۱۳۹۴"، "اصلاح ماده ۱۵ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن "، "افزایش مدت زمان اجاره ساختمان و تعیین سقف برای افزایش اجاره بها" و " لایحه دو فوریتی قانون پیشفروش ساختمان" را برای تصویب به هیات دولت پیشنهاد داد؛ لوایحی که کارشناسان میگویند به دلیل قدرت اثرگذاری اقتصاد کلان بر بازار مسکن، دست اندرکاران این حوزه نمی توانند به طور مستقل برنامه های سرکوب قیمت مسکن را پیاده سازی کنند. همچنین برخی کارشناسان، این راهکارها را دیرهنگام می دانند.

از سوی دیگر، مدیرعامل بانک مسکن اخیرا پنج سیاست اعتباری جدید برای بازار مسکن اعلام کرده است. ابوالقاسم رحیمی انارکی پرداخت تسهیلات ساخت به واحدهای متراژ پایین و متناسب با الگوی مصرف، افزایش سقف وام اوراق از ۶۰ به ۸۰ میلیون تومان، بالا بردن سقف سنی واحدهای مشمول دریافت وام از ۱۵ به ۲۰ سال و فعال سازی مجموعه شرکتی و سازمانی بانک مسکن در حوزه ساخت و تولید واحدهای مسکونی ارزان قیمت را از جمله این چهار راهکار عنوان کرده است.

یک کارشناس: اقدامات باید زودتر انجام میشد

سلمان خادم المله ـ کارشناس اقتصاد مسکن ـ درباره راهکارهای ۹ گانه وزارت راه و شهرسازی برای کنترل بازار مسکن  میگوید: اقدامات فوری از این دست بیشتر به نمایش شبیه است؛ اولا باید پرسید چرا این اقدامات زودتر انجام نشد. نکتهی بعدی این است که یک شخصی مالک خانه است  و شخص دیگر خریدار و مستاجر است. در کدام چارچوب میخواهند اینها را مجبور کنند در مقطع فعلی اقدامات ۹ گانه مدنظر را انجام دهند؟ لذا اینگونه برنامه ها خروجی خاصی نخواهد داشت. البته نمیتوان کار را رها کرد اما اتفاقاتی که در بخش مسکن، ارز یا طلا افتاده به متغیرهای کلان مربوط میشود و از سطح وزارتخانه و حتی سطح دولت فراتر است.