تحولات بازار مسکن؛ تهدیدها و فرصت‌ها

بررسی روندهای تاریخی بازار مسکن در ایران نیز نشان میدهد این بازار با محوریت بازار مسکن تهران، همواره با نوسانات مختلفی مواجه بوده، که البته این نوسانات قیمت همانند دیگر بازارهای دارایی از ویژگیهای ذاتی بازار است. اما گاهی این نوسانات از شکل عادی خارج میشوند و جای خود را به صعودهای افسار گسیخته و سقوطهای ناگهانی میدهند و ضربات جبران ناپذیری به فعالان بازار وارد میکنند. این خسارات همچنین میتواند تهدید کننده اهداف سیاستی دولت در زمینه مدیریت این بازار باشد.

در خصوص التهابات اخیر شکل گرفته در بازار مسکن نیز، نگارنده این سطور پیشتر طی یادداشتی در ایبِنا نسبت به بروز «رکود تورمی» در این بازار را هشدار داده بود. مسألهای که اکنون با انتشار گزارشات مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران در خرداد ماه و تیر ماه از سوی بانک مرکزی که حاکی از منفی شدن رشد حجم معاملات در کنار افزایش قیمت دارد، به فعلیت درآمده است.

بنابراین به نظر میرسد بازار مسکن همچنان از ناترازی مورد اشاره در یادداشت مذکور رنج میبرد. و علت اصلی افزایش قیمت در بازار ناتوانی سمت عرضه بازار در انطباق با شرایط جدید و پاسخگویی به فشار تقاضا است.

اما در خصوص افقهای پیش روی بازار مسکن، اعتقاد نگارنده بر آن است که در چنین شرایطی اهداف سیاستگذاران بازار مسکن در سالهای اخیر در تقویت سمت تقاضا که با ابزارهایی نظیر تسهیلات مسکن یکم و تسهیلات اوراق مسکن دنبال شده، به چند دلیل در معرض خطر قرار دارد:

۱- آمار و مشاهدات میدانی حاکی از آن است که از ابتدای التهابات اخیر، استفادهکنندگان تسهیلات مسکن یکم کمتر از ۱۰ درصد معاملات بازار را به خود اختصاص دادهاند که این مسأله نشان از کاهش شدید قدرت خرید آنها در مواجهه با قیمتهای جدید است.

۲- با افزایش قیمتهای اخیر بسیاری از متقاضیان که رویای خرید واحدهای نوساز را از دست رفته میبینند، به سمت خرید واحدهای «غیر نوساز» روی میآورند. این مسأله با توجه به محدودیتهای استفاده از تسهیلات مسکن در خصوص سن بنا، میتواند گزینههای خرید پیش روی متقاضیان مصرفی را بیش از پیش محدود کند.

۳- با قیمتهای جدید احتمالا بسیاری از خریداران بخشی از قدرت خرید از دست رفته خود را از طریق استقراض مضاعف و یا رهن دادن ملک خریداری شده و استمرار اجاره نشینی جبران خواهند کرد. این مسأله به دلیل سنگینتر شدن تعهدات افراد، ریسک نکول اقساط تسهیلات مسکن را افزایش میدهد.

۴- استفاده نکردن از تسهیلات ثبتنامی و معلق نگه داشتن امتیاز استفاده از آن نیز دیگر گزینه پیش روی متقاضیان تسهیلات مسکن در شرایط پیش رو است. این مسأله نیز میتواند تهدید کننده سهم تقاضای مصرفی در بازار باشد.

با توجه این موارد و با فرض استمرار ناتوانی سمت عرضه در پاسخگویی به تحرکات شکل گرفته در سمت تقاضا، نمیتوان به ماندگاری تقاضاهای مصرفی در بازار و موفقیت سیاستگذاریهای اخیر دولت در تحرک بخشی به تقاضای مسکن چندان امید داشت. پیامدهای تحقق این سناریو بدون شک «ماندگاری بیشتر بازار مسکن در فاز رکود تورمی» خواهد بود.

در چنین شرایطی و با در نظر داشتن اینکه پس از بازگشت تحریمهای موضوعی ایالات متحده، شمارش معکوس برای بازگشت تحریمهای مصداقی نیز به عنوان عوامل مهم سیاسی که تهدید کننده رشد همه بخشهای اقتصاد ایران میباشند، شروع شده؛ ضروریست تا با اتخاذ سیاستهایی مناسب اولا نسبت به دور کردن انگیزههای سفتهبازی از این بازار و حمایت از تقاضاهای مصرفی اقدام نمود و ثانیا موجبات تحرک در سمت عرضه را نیز فراهم آورد. در این راستا موارد زیر میتواند راهگشا باشد:

۱- مشاهدات میدانی حاکی از آن است که اخیرا مشکلات اداری و بوروکراسی مربوط به اخذ تسهیلات مسکن یکم و همچنین اوراق تسهیلات مسکن تا حدی افزایش یافته. در این خصوص نه تنها لازم است تا اقدامات لازم جهت رفع این موانع به سرعت انجام شود، بلکه بازنگری در ویژگیهای این نوع تسهیلات به گونهای که هم قدرت خرید بیشتری به مصرفکنندگان آن داده شود و هم بازپرداخت آن را تا حد امکان تسهیل نماید، ضروری به نظر میرسد.

۲- تجربه اخیر بانک مرکزی در مداخله در التهابات بازار ارز و شناسایی و دستهبندی مصارف ارز و در نهایت کنترل انگیزههای سفتهبازی نشان داد که سیاستگذار توان انتظامبخشی به سمت تقاضا را دارد. از این رو پیشنهاد میشود ارکان درگیر در بحث سیاستگذاری در بازار مسکن با هماهنگی سایر نهادها هرچه سریعتر نسبت به شناسایی انگیزههای سوداگری در این بازار اقدام کنند. در این راستا پیگیری مجدانه سیاست اعمال مالیات بر واحدهای مسکونی خالی و همچنین اخذ مالیات از اشخاص کثیرالمعامله توصیه میشود.

۳- استفاده از ابزار اوراق خزانه اسلامی (با توجه به تجربه اجرای موفق آن در سالهای گذشته) و تعمیق هرچه بیشتر بازار بدهی میتواند به عنوان ابزار مناسبی جهت تغییر مسیر سرمایههای سرگردان که تمایل به ورود به بازار مسکن و دیگر بازارهای مالی را دارند مورد استفاده قرار بگیرند. استفاده از این ابزار در مقایسه با سایر ابزارهای جایگزین نظیر پیشفروش ارز یا سکه، ضمن پوشش نیازهای بودجهای دولت، فشار کمتری را بر ذخایر ارزی و طلا کشور نیز تحمیل میکند.

۴- شرایط قیمتی موجود در بازار فرصتی مناسب برای بانکهایی است که به انحاء مختلف درگیر بحث انجماد داراییهای خود در بخش املاک و مستغلات هستند. این بانکها میتوانند با عرضه املاک خود در بازار ضمن مرتفع نمودن بخشی از مشکلات نقدینگی خود، موجبات تحرکبخشی به سمت عرضه بازار را نیز فراهم کنند.

در سایه اتخاذ سیاستهایی از این دست میتوان امیدوار بود بازار مسکن پس از مدتها شاهد رونقی پایدار بوده و به دلیل ارتباطات پیشینی و پسینی که با دیگر کسب و کارها دارد، بتواند موتور محرک رشد اقتصادی نیز باشد.