حال ناخوش بازار اجاره‌بها / مستاجران از ماراتن قیمت عقب ماندند

در ابتدای تیرماه امسال وزیر راه و شهرسازی به همراه تعدادی از معاونان مسکنی این وزارتخانه و با حضور کارشناسان اقتصاد مسکن ، نشستی با موضوع راه کارهای تعادل بخشی به بازار مسکن برگزار و در آن پیشنهاداتی حول 9 محور برای بازگرداندن تعادل به قیمت مسکن ارائه کردند. بخشی از این بسته ۹ ماده ای به موضوع اجارهبها اختصاص داشت، با دو راهکار اصلی شامل افزایش مدت زمان اجارهها به بیش از ۲ سال و نیز تعیین سقف حداکثر ۱۰ درصد برای تمدید قراردادهای اجاره در سالهای دوم به بعد. قرار شد این راه حلهای احتمالا مقطعی و گذرا به شکل لایحهای دوفوریتی برای مجلس ارسال و تصویب شود که به نظر میرسد این لایحه با نزدیک شدن به ایام ثبت نام مدارس و کاهش جابه جاییها، به فصل نقل و انتقالات مسکن در سال جاری نرسد.

«نمایش» تلاش

علی رغم برگزاری «نمایش» تلاش وزارت راه و شهرسازی برای کنترل بازار اجارهبها، اما آنچه در عمل اتفاق میافتد، افزایش روزافزون نرخ اجاره مسکن با وجود تثبیت قیمت مسکن در بخش خرید و فروش است. با آنکه بسیاری از موجران و مالکان افزایش قیمت مسکن و درنتیجه لزوم افزایش اجارهبها برای برابری نرخ خرید و فروش با نرخ اجاره را بهانهای برای فشار بیشتر بر مستأجران عنوان میکنند، اما طی حدودا یک ماهه مرداد قیمت مسکن تقریبا تثبیت شده اما اجاره ها همچنان روند صعودی و گرانتر شدن خود را حفظ کرده است؛ که به گفته کارشناسان، این اتفاق به دلیل گرم شدن فصل نقل و انتقالات مسکن است.

مردم: فایلهای اجاره واحدهای مناسب کم است و گران

برخی از شهروندان با اشاره به افزایش تقریبا زیاد نرخ قراردادهای اجاره در سه هفته گذشته، اعلام کردند اگرچه بسیاری از فایلهای موجود از نظر امکانات مانند آسانسور، پارکینگ و محله مناسب خانوار، قابل قبول هستند ، اما بسیار گران هستند و اگر قیمت اجاره ماهیانه واحدی نیز مناسب باشد، به دلیل آن است که شرایط یک مسکن معمولی مانند آسانسور و پارکینگ در آن وجود ندارد. یک شهروند تهرانی با بیان اینکه بسیاری از زوجین جوان متقاضی واحد مسکونی اجارهای، از نظر امکانات مالی حداکثر میتوانند ارقامی بین ۵۰ تا ۷۰ میلیون تومان به عنوان ودیعه مسکن فراهم کنند گفت: با این میزان پول پیش، زوجین جوان میتوانند واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متری در مناطق مرکزی یا پایینتر از مرکز شهر و بدون امکانات آسایشی از قبیل آسانسور و پارکینگ پیدا کنند.

قیمتهای نجومی املاک مسکونی در محلههای اداری و سازمانی

همچنین یکی از مشاوران املاک یکی از مناطق نسبتا گران قیمت تهران در خیابان شهید بهشتی گفت: این محله به دلیل آنکه منطقه اداری و شرکتی است، از سوی بسیاری از زوجهای جوان کارمند و تحصیلکرده به دلیل نزدیکی به محل کارشان با استقبال زیادی روبه رو است اما وقتی از قیمتها خبردار میشوند، ترجیح میدهند در مناطق دورتر یا ارزانتر سکونت داشته باشند. بر اساس اعلام این مشاور املاک، در حال حاضر قیمت اجارهبها برای یک واحد مسکونی ۷۲ متری ۱۵ سال ساخت بدون آسانسور و پارکینگ یک خوابه واقع در خیابان مفتح شمالی ۱۳۰ میلیون تومان رهن کامل فایل شده است.

واحد دیگری با ۱۲ سال عمر بنا و ۷۸ متری واقع در یکی از خیابانهای فرعی خیابان شهید بهشتی دو خوابه با آسانسور و پارکینگ به صورت ۵۰ میلیون تومان ودیعه و اجاره ماهیانه ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان فایل شده است. به گفته این مشاور املاک، یک واحد مسکونی ۵۰ تا ۵۵ متری در خیابان شهید مفتح شمالی بدون آسانسور و پارکینگ به صورت رهن کامل با ۱۰۰ میلیون تومان قرارداد میشود این در حالی است که با این ودیعه میتوان در محلات جنوبی تر یا حاشیهایتر تهران واحد ۸۰ تا ۹۰ متری با شرایط امکاناتی مشابه را رهن کامل کرد.

آثار سوء احتکار مسکن بر اجارهبها

این کارشناس معاملات املاک با بیان اینکه طی کمتر از یک ماه اخیر باز هم شاهد رشد اجارهبها در محلات و مناطق پُرطرفدارتر پایتخت بودهایم، افزود: علاوه بر آنکه در فصل جابه جایی خانوارها قرار داریم، یکی دیگر از دلایل افزایش اجاره بها، مبهم بودن آینده بازار مسکن است که سبب شده بسیاری از افرادی که در سالهای گذشته به دنبال مستأجر میدویدند، امسال از ارائه واحد مسکونی خود برای اجاره امتناع کنند که همین موضوع سبب کم شدن فایلهای اجاره (کاهش عرضه) و نهایتا افزایش تقاضا شده است. چون بسیاری از مالکان به دنبال آن هستند تا اگر قیمت مسکن بازهم گرانتر شود، واحد خود را به فروش برسانند.

شروط عجیب و جدید ضمن عقد از سوی موجران در پیگرانی اجارهبها

وی ادامه داد: پدیدهای که طی یکی دو ماه اخیر در تهران رواج یافته، قراردادهای اجاره کوتاه مدت یا آوردن شروط ضمن عقد عجیب همچون امکان جابه جایی مستأجر در هر زمان که موجر تشخیص بدهد بدون آنکه خسارتی به مستأجر بدهد یا موارد مشابه آن است که علت آن، همان مبهم بودن آینده بازار مسکن و احتمال افزایش مجدد قیمتها است.

این مشاور املاک با اشاره به کم شدن تعداد خانوارهای بیش از دو نفره در محلاتگران تهران مانند خیابانهای شهید بهشتی، شهید مطهری، شهید مفتح، وزرا، آرژانتین و دیگر محلات اطراف آنها گفت: بیشتر ساکنان این محلات مالک هستند و تعداد خانوارهای مستأجر در این محلهها که دارای چند فرزند باشند بسیار کم است. حتی برخی مسئولان مدارس این محلهها از احتمال کمبود دانش آموز در محلههای مذکور  در مهر ماه امسال خبر دادهاند.

عقبایی: درآمد مستأجران با رشد اجارهبها فاصله زیادی دارد

حسام عقبایی نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران درباره افزایش اجارهها طی روزهای اخیر اظهار کرد: با توجه به اینکه قیمت مسکن اصلیترین شاخص تعیین اجاره بهاست و قیمت مسکن هم نزدیک به ۵۵ درصد رشد نسبت به سال گذشته داشته است، بنابراین موجران هم توقع دارند اجارهبهای واحدهای مسکونی شان متناسب با قیمت مسکن رشد پیدا کند که به نظر من انتظار معقولی از سوی مالکان و موجران محسوب میشود.

وی ادامه داد: اما از طرف دیگر بازار اجاره بها به نحوی است که درآمدهای مستأجران متناسب با رشد قیمت در بازار رهن و اجاره نیست. به این معنا که نمی توانند درآمدهای خود را با میزان رشد اجاره بها تطبیق بدهند. حداکثر رشد درامد کارمندان و کارگران ۱۰ تا ۲۰ درصد بوده است که همین سبب شده قدرت اجاره آنها کافی نباشد.

اجارهبها بیش از آنچه گفته میشود بالاست/ احتمال کاهش در مهرماه

عقبایی با بیان اینکه گزارشاتی به دست ما رسیده که اجارهبها بیشتر از آنچه گفته میشود، رشد یافته افزود: به نظر میرسد علت آن قرار گرفتن در فصل جابه جایی و نقل و انتقال خانوارهاست که از اواخر خرداد آغاز شده و تا نیمههای شهریور ادامه مییابد و این روند رشد اجارهها تا پایان فصل نقل و انتقالات ادامه مییابد. وی تأکید کرد: پیش بینی میشود همزمان با آغاز مهر ماه و فرارسیدن ماه محرم، تا ۱۵ درصد از نرخ  اجارهبها نسبت به تابستان کاسته شود.

طرحهای تعزیری مشکلی را حل نمیکند

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران درباره طرح دولت در بخش اجارهبها گفت: طرحهایی که ریشه تکلیفی و تعزیراتی داشته باشد به نظر من جوابگو نیست ما در کشورمان سالانه یک میلیون ازدواج داریم ولی عرضه مسکن متناسب با تقاضای آن نیست. به گفته این فعال صنفی مشاوره املاک، طرحهایی همچون دو یا چند ساله کردن قراردادهای اجاره، فایدهای برای مردم ندارد. همچنین نمیتوان مردم را مجبور کرد که با ارقام و سقف قیمتی خاصی قراردادهای اجاره خود را تمدید کنند. بازار اجارهبها و به طور کلی بازار مسکن باید قیمتها را در عرضه و تقاضا کشف کند لذا این طرحها هیچ اثری در تعدیل قیمت مسکن ندارد.

عقبایی خاطرنشان کرد: دولت باید با همکاری بخش خصوصی به تولید مسکن استیجاری بپردازد. مسکن مهر بدون متقاضی میتواند در این حوزه کمک مردم و دولت باشد تا توازن در اجارهبها برقرار شود. همچنین دولت باید با کمک انبوه سازان به ساخت واحدهای مسکونی استیجاری مشابه با اقدامی که دولتهای اروپایی برای کنترل اجارهبها انجام میدهند، اقدام کند. چنین روشهایی میتواند در کاهش اجارهبها مؤثر باشد نه اینکه مدت زمان قرارداد اجاره را به بیش از یک سال افزایش دهند.