مسکن وارد رکود شد

در شرایطی که قیمت مسکن شهر تهران به بالاترین سطح رشد طی پنج سال گذشته رسید و در تیرماه ۱۳۹۷ بالغ بر ۵۴ درصد افزایش یافت، معاملات روند نزولی به خود گرفته است. از سوی دیگر عنوان میشود بخش قابل توجهی از متقاضیان مسکن طی ماههای اخیر، سفته بازان و نوسان گیران بودهاند که برای حفظ ارزش پول خود در شرایط جهش قیمت ارز، در مناطق ۱ تا ۶ اقدام به خرید آپارتمان کردهاند. اما به نظر میرسد این گروه با اشباع بازار، عدم بازدهی متناسب با بازارهای موازی، نبود چشم انداز روشن و نبود توجیه سرمایه گذاری در میان مدت، مردادماه از بازار مسکن خارج شدهاند.

بر اساس آمار، از فروردین ماه سال قبل تا کنون سکه ۲۱۹ درصد و دلار ۱۶۲ درصد افزایش قیمت داشتهاند؛ اما رشد قیمت مسکن ۵۴ درصد بوده است. این در حالی است که با وجود نرخ پایینتر رشد، تقاضا برای مسکن به شدت دچار افت شده است. کارشناسان علت این موضوع را عدم استطاعت مالی متقاضیان واقعی مسکن عنوان میکنند؛ چرا که جهشهای ادواری قیمت زمین، مسکن و مصالح ساختمانی که به پرش قیمت در سالهای ۱۳۶۸، ۱۳۸۶، ۱۳۹۱ منجر شده بخش مسکن را دچار اشباع قیمتی کرده که نتیجه آن کوتاه شدن دوره رونق سال ۱۳۹۷ و کوچک شدن حباب مسکن در این سال نسبت به بازارهای موازی بوده است. در مردادماه ۱۳۹۷ قراردادهای ثبت شده در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران نشان میدهد ۸۵۱۸ مورد خرید و فروش مسکن در شهر تهران انجام شده است؛ در حالی که تیرماه امسال ۱۱ هزار و ۵۰۵ مورد و مردادماه سال قبل ۱۶ هزار و ۷۰۳ مورد خرید و فروش ملک در شهر تهران به ثبت رسیده بود.
 
از آذرماه سال ۱۳۹۶ اثر هجوم یکباره نوسان گیران به مناطق دارای سرانههای مصرفی مناسب، نرخ آپارتمان در مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۰، ۱۴، ۷، ۸، ۱۵، ۱۱، ۳ و ۱ را دچار تلاطم کرد. منطقه ۵ در تیرماه ۱۳۹۷ شاهد بیشترین معاملات و بیشترین رشد قیمت بود. قیمتها در این منطقه ۷۱.۸ درصد افزایش یافت؛ در حالی که میزان رشد قیمت در منطقه ۱۲ معادل ۱۴.۸ درصد بود که نشان میدهد افزایش یکباره تقاضا در جهش قیمتها تاثیرگذار بوده است.

رشد قیمت در نیمه جنوبی کمتر بوده است

نیمه جنوبی شهر تهران از جهش بازارهای موازی، تاثیر کمتری نسبت به شمال پایتخت گرفته است. میانگین قیمت مسکن در مناطق هفت تا ۲۲ متری چهار میلیون و ۶۵۰ هزار تومان است که دو میلیون و ۳۰۰ هزار تومان پایینتر از حد متوسط شهر تهران و ۱۰ میلیون و ۴۵۰ هزار تومان کمتر از منطقه یک محسوب میشود. همچنین از بین مناطق جنوبی تهران، بازار خرید و فروش تنها در مناطق ۱۱، ۱۴ و ۱۵ تا حدودی گرم است و سایر مناطق کماکان در رکود به سر میبرند. به همین دلیل از ظرفیت رشد قیمت کمتری نسبت به میانگین شهر تهران برخوردار هستند.