دماسنج قیمت مسکن در وضعیت قرمز

از آخرین وضعیت شاخص «P به R» در تهران نسبت قیمت به اجاره مسکن حاکی است: تحت تاثیر سرعت رشد قیمت واحدهای مسکونی در ماههای اخیر جهش در فاصله زمانی کوتاه وضعیت بازار ملک از حالت «شروع شکلگیری حباب قیمت» در میانه بهار امسال به «وجود حباب بزرگ» تغییر کرده است. نسبت قیمت مسکن به اجارهبها بر اساس میانگین قیمت خرید و اجاره آپارتمان در تهران، هم اکنون (با احتساب ارقام مربوط به مرداد)، به سطح ۷/ ۱۸ رسیده که بالاترین نسبت از ابتدای سال ۹۳ تا کنون محسوب میشود و به معنی ظهور شرایط سال ۹۲ در این بازار است. شاخص «P به R» در ابتدای خرداد امسال، در سطح ۲/ ۱۵ قرار داشت که با لحاظ کف و سقف تاریخی این شاخص طی دست کم ۵/ ۲ دهه گذشته، بازار مسکن در مقطع زمانی اردیبهشت ۹۷ بهرغم جهشهای اولیه قیمت در اواخر سال ۹۶ و ابتدای سال جاری، هنوز حبابی نشده بود. اما در حال حاضر، نمایشگر حبابسنج مسکن، به نقطه اوج نزدیک شده و «وضعیت قرمز» در بازار را اعلام میکند.

شاخص «P به R» به دلیل رابطه حاکم بین ارزش فروش و اجاره ملک مسکونی و همچنین استفاده متعاملین از فرمول متعارف برای تعیین اجارهبهای یک آپارتمان از روی آخرین سطح قیمت فروش آن، همواره در یک بازه عددی در نوسان است؛ بهطوری که در زمان رونق معاملات خرید و نوسان مثبت قیمت آپارتمان، نسبت حاصل از قیمت به اجاره، تحت تاثیر تورم مسکن روند افزایشی پیدا میکند و سپس در زمان اوج حباب مسکن و رکود حاصل از جهش قیمتها، به دلیل شروع تخلیه حباب (کاهش قیمت واقعی ناشی از ثبات قیمت اسمی و حتی افت آن) از یکسو و روند افزایشی اجاره بها از سوی دیگر، این نسبت وارد مسیر کاهشی میشود.

بالاترین سطح شاخص «P به R» طی دورههای قبلی بازار مسکن، حول و حوش عدد ۲۰ بوده که البته در آخرین دوره جهش قیمت مسکن در سال ۹۲، این شاخص در سطح ۱۸ براساس میانگین قیمت یک سال و سطح ۵/ ۱۸ در برخی ماههای آن سال مهار شد. کمترین سطح شاخص «P به R» نیز عدد ۱۵ یا حول و حوش آن بوده است. از روند گذشته شاخص «P به R» در بازار مسکن تهران حاکی است: در سال ۹۲ بعد از جهش قیمت مسکن در خرداد همان سال و تشکیل حباب بزرگ، فرآیند تخلیه حباب از مهر ماه آن سال با شروع کاهش قیمت واقعی مسکن (رشد قیمت اسمی با شیب کمتر از تورم عمومی) آغاز شد؛ بهطوری که در سال ۹۵ با تخلیه اساسی حباب قیمت مسکن، سطح شاخص «P به R» از بالای ۱۸ به نزدیک ۱۵ افت پیدا کرد.

اما از سال ۹۶ تحت تاثیر پایان تعمیق رکود معاملات مسکن و شروع خفیف فاز پیشرونق، ریزنوسانات قیمت مسکن در تهران باعث توقف روند کاهشی شاخص «P به R» شد. در پایان سال ۹۶، شاخص «Pبه R» به ۱/ ۱۶ رسید و در اردیبهشتماه به دو علت جهش اجاره بها از یکسو و اثر تعطیلی بازار مسکن فروردین ۹۷ روی روند رشد قیمت از سوی دیگر، این شاخص به ۲/ ۱۵ بازگشت؛ اما در خرداد و تیر ماه امسال، مجددا با تکرار جهشهای ماهانه و نقطهای قیمت مسکن و همچنین سبقت تورم مسکن از تورم اجاره، شاخص «P به R» افزایش یافت و در این دو ماه به ترتیب به سطوح ۵/ ۱۶ و ۵/ ۱۷ صعود کرد.

هم اکنون شاخص «P به R» بهعنوان دماسنج بازار مسکن، در سطح بالا -۷/ ۱۸- قرار دارد. تحلیل وضعیت فعلی بازار مسکن بر اساس شاخص حبابسنج، مشخص میکند: رابطه بین قیمت مسکن و اجاره بها به وضعیتی نزدیک شده که انتظار میرود از سوی بازار مورد اصلاح قرار بگیرد. این رابطه، به نقطه اوج نسبت بین میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی تقریبابه متوسط اجاره بهای هر مترمربع آپارتمان رسیده است. بنابراین، برای آنکه رابطه موجود تعدیل شود یا قیمت مسکن باید کاهش پیدا کند یا اجاره بها باز هم جهش کند.

در حال حاضر مطابق تحقیقات میدانی در بازار اجاره، فشار هزینه اجارهنشینی و همچنین رشد شدید اجاره بها طی ماههای اخیر، شرایط را برای مستاجرها سخت کرده است. از طرفی با اتمام فصل نقل و انتقالات اجاره، احتمال زیاد برای بهبود نسبی شرایط در بازار اجاره وجود دارد. بنابراین، انتظار کاهش قابل توجه شیب رشد اجارهبها در بدترین حالت و ثبات یا کاهش خفیف سطح اسمی اجاره بهای مسکن در بهترین حالت، بیش از انتظار برای تداوم جهش اجارهبها است.

با این حساب، در وضعیت فعلی بازار مسکن آنچه میتواند زمینه قوی برای کاهش عدد حاصل از نسبت «P به R» را بهوجود بیاورد، کند شدن روند رشد قیمت مسکن و نزدیک شدن به دوره ثبات نسبی قیمتها است. در ماههای اخیر میزان رشد قیمت مسکن، بیشتر از میزان رشد اجاره بها بود. در بهار امسال مطابق اعلام مرکز آمار، متوسط قیمت آپارتمان در تهران ۴/ ۶ درصد نسبت به زمستان پارسال رشد کرد؛ اما متوسط اجاره بها در همین فاصله زمانی، رشد ۸/ ۵ درصدی را تجربه کرد. پیام نمایشگر حباب مسکن در مقطع فعلی، «وجود حباب بزرگ» و آستانه شروع فرآیند تخلیه حباب است که در این صورت، دامنه افزایش قیمت مسکن، در ماههای آینده محدود و محدودتر خواهد شد.

پیشتر، تحقیقات میدانی در بازار مسکن روی رفتار متقاضیان خرید نشان داد سمت تقاضا نسبت به نامتعارف شدن سطح قیمتهای پیشنهادی در عمده مناطق تهران، واکنش معنادار بروز داده؛ بهطوری که کاهش سریالی حجم معاملات مسکن طی بهار و دو ماه اول تابستان امسال، علامتی از عدم پذیرش سطح فعلی قیمتها است. کارشناسان بازار مسکن برای سنجش حباب قیمتی، معمولا از شاخص «P به R» استفاده میکنند. با این حال، وضعیت قیمت واقعی مسکن نیز به نوعی با نتیجه حبابسنجی انجام شده همراستا است.

در فاصله زمانی مهر ماه سال ۹۲ تا مرداد ۹۷، شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی خانوار تغییرات این شاخص بیانکننده نرخ تورم عمومی است- ۸۵ درصد افزایش پیدا کرده است؛ اما در این فاصله زمانی، قیمت مسکن دو برابر شد و ۱۰۰ درصد افزایش یافت. به این ترتیب، اگر چه قیمت واحدهای مسکونی در تهران طی سالهای ۹۳ تا ۹۵ از یک ثبات نسبی و نوسانات فوقالعاده خفیف برخوردار بود، اما بهدلیل جهش قیمت مسکن در فاصله پایان سال ۹۶ تا تابستان امسال، شیب تورم مسکن از تورم عمومی جلوتر زده است و قیمت واقعی آپارتمانها رشد مثبت پیدا کرده است.

بخش قابل توجهی از تشنج قیمتی بهوجودآمده در بازار مسکن طی ماههای اخیر را میتوان اثر روانی جهش قیمت دلار و البته تاثیر واقعی آن بر هزینه ساخت مسکن عنوان کرد. در این میان، انتظارات تورمی در جامعه که از سال گذشته با عوامل مختلف اقتصادی و سیاسی از جمله جهشهای پی در پی قیمت ارز شکل گرفت، در ملتهب شدن قیمت مسکن بلافاصله در شروع رونق معاملات خرید در آذر ماه سال ۹۶، تاثیرگذار بود.

کارشناسان اقتصاد مسکن در شرایط فعلی، با تاکید بر همحرکتی تغییرات قیمت مسکن با قیمت ارز ناشی از رابطه نسبی قیمت در بازارهای مختلف، معتقدند با لحاظ متغیرهای بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن و تورم ملکی، چنانچه اوضاع بازار ارز باز هم ملتهب باشد، اثر روانی آن بر بخشهای مختلف اقتصادی از جمله بخش مسکن، مخرب خواهد بود. البته در شرایط آرامش نسبی بازار ارز، چنانچه زمینه بهکارگیری نقدینگیها در بخشهای مولد وجود نداشته باشد، سفتهبازی مسیر دیگری را برای خود باز میکند. درباره امکان سفتهبازی در بازار ملک، یک تحلیل وجود دارد مبنی بر اینکه، با توجه به جهش قیمت مسکن و وجود حباب بزرگ در این بازار، ریسک سفتهبازی در آن به مراتب بیشتر از سود مورد انتظار دست کم در کوتاهمدت است.