یخ‌زدگی بازار مسکن

گزارش دفتر اقتصاد مسکن از تحولات بازار مسکن نیز از کوچک شدن دوباره حجم معاملات از میانه فصل جاری حکایت دارد. خروج سفتهبازان، رکود معاملاتی و ناتوانی طرف تقاضا به دلیل جهش 62 درصدی قیمت مسکن متغیرهایی هستند که انتظارات برای بازگشت رکود به بازار را افزایش دادهاند، چنانکه آمار نشان میدهد معاملات مسکن در ماه جاری در سراشیبی رکود قرار گرفته و به شکل منجمد و یخزده درآمده است.

مسکن یکی از بخشهای اقتصاد است که برخی از فعالان اقتصاد معتقدند با رونق آن اقتصاد رونق میگیرد و رکود آن هم به معنای رکود اقتصاد است. اما نباید فراموش کرد که این بازار هم جزئی از اقتصاد است و متاثر از شاخصههای کلانی اقتصادی رفتار میکند. گواه این سخن نوساناتی است که این بازار طی مدت اخیر تجربه کرد. در حالی که از ابتدای تابستان با رونق خرید و فروش انتظارها برای برونرفت از رکود ششساله این بازار رو به پایان بود، اما بهناگاه دلالان و واسطهگران عنان این بازار را هم در اختیار گرفتند. در این شرایط یک نوع رکود معکوس بر بازار مسکن حکمفرما شد، چراکه پیش از این عرضهای در بازار اتفاق نمیافتاد که پاسخگوی تقاضا باشد و متقاضیان نمیتوانستند خانهای برای خود دست و پا کنند، اما این بار ماجرا شکل دیگری به خود گرفت. در حالی که عرضهکنندگان برای فروش واحدهای خود وارد بازار شدند، بلافاصله سودجویانی که واحدهای خود را احتکار کرده بودند فرصت را غنیمت شمردند و با قیمتگذاریها نجومی در پی کسب سود خود برآمدند. در این هنگام بسیاری متقاضیان واحدهای کوچک و متوسط که چند سالی برای خرید خانه انتظار میکشیدند نتوانستند این واحدها را بخرند و این بار تقاضای واقعی در بازار از بین رفت و واحدها به دلیل افزایش قیمت نجومی فروش نرفتند. بسیاری از متقاضیان که خواهان واحدهای کوچک و متوسط هستند جزو دهکهای میانی جامعه به حساب میآیند و طی چند سال گذشته قدرت خرید آنها متناسب با گرانیها رشد نداشته است. از همین رو آنها تاب گرانی 62 درصدی خانه را ندارند و قطعا سرمایهای که پسانداز کردهاند را نمیتوانند به یکباره 62 درصد افزایش دهند. این اتفاقی است که در سایر بازارها اعم از ارز، سکه، طلا، خودرو و... شاهد آن هستیم. حتی بورس که به عنوان شفافترین بازار اقتصاد شناخته میشود در این مدت به دست دلالان و سودجویان افتاده است. در این شرایط نمیتوان انتظار رونق در بازارهای مختلف را داشت. هر چقدر هم که کارشناسان و فعالان اقتصاد مدعی شوند که با رونق یک بازار شاخصهای توسعه اقتصادی هم رشد را تجربه میکنند، اما در نهایت این اقتصاد کلان است که نحوه رفتار بازارهای مختلف را تعیین میکند. نقش دلالان و واسطهها سالهاست که در اقتصاد ایران پررنگ شده است، تا جایی که برخی برای تحلیل آن از اصطلاح «اقتصاد رانتیر» یا «اقتصاد دلالمحور» استفاده میکنند. در شرایطی که نظام و سیستم اقتصادی یک کشور به شکل رانتی اداره میشود، نمیتوان بازاری را تافته جدابافته دانست. در نتیجه برای مبارزه با رکود در بازاری نظیر مسکن ابتدا نیاز به یک تغییر سیستماتیک احساس میشود. در چنین سیستمی همواره تصمیمهای نادرستی اتخاذ میشود که از جمله آن میتوان به اجرای مسکن مهر اشاره کرد. در زمانی که تولید مسکن کشور با مشکل مواجه شده بود، دولت محمود احمدینژاد تصمیم به اجرای چنین برنامهای گرفت که جز تحمیل هزینههای گزاف به دولت نتیجه دیگری نداشت، چراکه مطالعه دقیقی در این برنامه وجود نداشت و در نهایت واحدهایی بدون کیفیت عرضه شدند که حتی دهکهای پایین جامعه حاضر به سکونت در آن نیستند. از سوی دیگر، دولت به عنوان نهاد سیاستگذار، باید نظارتهای کافی بر رفتار فعالان بازار داشته باشد تا در نهایت سوءاستفادهای از نوسانات بازار نشود.

اقدامات دولت برای کنترل بازار مسکن

البته دولت برای کنترل بازار بیکار ننشسته است. به همین منظور عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی، لوایحی را به دولت ارسال کرده است. تعدیل بازار مسکن با افزایش عرضه واحدها برای فروش و اجاره، کنترل سوداگری در بازار مسکن با استفاده از قوانین مالیاتی، حمایت فوری از مستاجران در برابر تحولات بازار مسکن از طریق قراردادهای دوساله و تعیین سقف ۱۰ درصد برای افزایش اجارهبهای سالانه و لایحه دوفوریتی پیشنویس قانون پیشفروش ساختمان، اهم برنامههای جدید وزیر را تشکیل میدهد که البته انتقاداتی هم به آن وارد است. در این شرایط نمایندگان مجلس هم خودی نشان دادند و پیش از رفتن به تعطیلات تابستانی، طرح مالیات بر عایدی املاک را اعلام وصول کردند. طرح مالیات بر عایدی سرمایه در بخش املاک که با هدف حمایت از تولید و عرضه، کاهش نوسانات بازار مسکن، جلوگیری از سوداگری و حمایت از خانهدار شدن اقشار متوسط و ضعیف تدوین شده، با امضای ۱۱۷ نماینده مجلس، اعلام وصول شد که البته باید دید ضمانت اجرایی آن چگونه است. پیش از این چنین طرحها و لوایحی حتی به مرحله تصویب رسیدهاند، اما هنوز خبری از اجرای آن نیست. همچنین رشد نقدینگی و سوددهبودن بازارهای موازی دو عاملی هستند که به نظر میرسد هم دولت و هم مجلس از آن غافل شدهاند.