سوء برداشت سیاست‌گذار مسکن

بازار مسکن تهران اواخر سال گذشته در همان ابتدای مسیر رونق معاملات خرید آپارتمان، دچار شوک قیمتی شد به این معنا که اولین پرش قیمتی در آذر ماه ۹۶ با رشد ماهانه ۴ درصدی میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت، همزمان با افزایش ۴۴ درصدی حجم معاملات رقم خورد. در دورههای قبلی رونق، شیب افزایش قیمت به تدریج در پی تقویت حجم معاملات خرید، افزایش پیدا میکرد اما در این دوره، مجموعهای از عوامل بیرونی و درونی بازار مسکن شرایطی را شکل داد که میزان حساسیت سطح قیمتها به حجم معاملات، در بالاترین حد خود (در مقایسه با گذشته) قرار گرفت و نتیجه آن به جهشهای پیدرپی سطح قیمت مسکن در ۳ فصل منتهی به ابتدای پاییز امسال شد.

طی ماههای اخیر، اگرچه التهاب در شاخصهای کلان اقتصادی همچون وضعیت نرخ ارز و تورم انتظاری، فضای روانی بازار مسکن و همینطور سطح قیمت آپارتمانهای در نوبت فروش در این بازار را تحتتاثیر قرار داد و به نوبه خود، باعث بخشی از تورم ملکی در پایتخت شد، اما عوامل درونی بازار نیز در این مسیر اثر قابلملاحظهای گذاشت.

ارتباط فوقالعاده ضعیف جریان عرضه با موج تقاضای مسکن در ماههای گذشته، مهمترین عامل درونی بود که سیاستگذار مسکن از آن غافل شد.

منظور از سیاستگذار مسکن، تقلیل حوزه مسوولیتی به معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی نیست؛ بلکه برنامهریزیهای جزیرهای در دو حوزه مسکن و شهرسازی در یک وزارتخانه باعث تشدید ضعف ارتباط بین عرضه و تقاضای مسکن شده است. ماجرای این عامل درونی به ناهماهنگی شدید بین جنس و موقعیت عرضه واحدهای مسکونی جدید و الگوی تقاضای مسکن مربوط میشود. واحدها با مساحتها و در جاهایی از شهر ساخته میشود که کمترین موج تقاضای خرید، مشتری آنها است. ظاهر این ناهماهنگی شدید، بیاطلاعی سرمایهگذاران ساختمانی از توان و ذائقه خریداران آپارتمان است اما واقعیت آن است که ضوابط شهرسازی در تهران با یکسری نواقص و عیوب اساسی مواجه است که امکان عرضه مسکن مناسب تقاضای غالب دست کم در تهران را سلب کرده است. این ضوابط هم ضدکوچکسازی و هم مشوق لوکسسازی است. در این میان، اگر تصور سیاستگذار مسکن آن باشد که تنها سرمنشا تورم ملکی در این دوره از رونق، عوامل بیرونی بوده، تصمیمات جزیرهای در حوزههای لاینفک مسکن و شهرسازی کماکان ادامه پیدا میکند بدون آنکه، نسبت به یک اقدام ساده از سوی سیاستگذار حرکت مثبتی صورت بگیرد. این اقدام، بازتعریف فرآیند صدور پروانه ساختمانی برای برقراری ارتباط معنادار جریان عرضه و تقاضا در بازار مسکن میتواند باشد.