تحلیل کارشناسان از رابطه نرخ ارز با مسکن

کاهش نرخ ارز در یک و نیم ماه گذشته قیمت مسکن در فصل پاییز را نه تنها کاهشی نکرد، بلکه بر اساس گزارشها تا حدودی هم افزایش داشته است. این اتفاق در حالی رخ داده که برخی کارشناسان مسکن بر این باور هستند که افزایش نرخ ارز موجب رشد قیمت مسکن شده، پس اگر نرخ ارز کاهش یابد، قیمت مسکن هم کاهشی خواهد بود.

اگر چه این تحلیلگران مسکن بر این اعتقاد بودند که با افت نرخ ارز، باید قیمت مسکن هم کاهشی باشد، اما گزارش جدید بانک مرکزی نشاندهنده افزایش قیمت در دو ماه گذشته است.

در مقابل برخی فعالان بازار مسکن نیز بر این باور هستند که وقتی قیمت مسکن افزایش یافت و با آن قیمت معامله مسکن در دفاتر املاک به ثبت رسید، افت قیمت مسکن دیگر محال است.

کاهش قیمت مسکن وقتی محقق میشود که قبل از رشد جهش گونه اقدامات لازم مثل در اختیار داشتن قوانین محکم مالیات بر عایدی برای کنترل قیمت انجام شده باشد، چرا که وقتی یک معامله مسکن با یک قیمت در یک منطقه انجام میشود خرید و فروش پایین تر از آن عدد بسیار سخت و به ندرت پیش خواهد آمد.

کاهش قیمت مسکن در ماههای آتی بسیار ضعیف و غیرممکن

علیم یارمحمدی عضو هیأت رئیسه کمیسیون عمران مجلس با اشاره به اینکه کاهش قیمت مسکن در ماه های آتی بسیار ضعیف و غیرممکن است. اقتصاد ایران همواره افزایش قیمت ها را تجربه کرده و به نظر نمیرسد که قیمت مسکن نیز از این موضوع مستثنی باشد.
وی ادامه داد: بهترین سیاست و راهکار، محدود کردن تلاطمات نرخ بازار مسکن و ثابت نگه داشتن قیمت در شرایط کنونی است، پس از آن میتوان با اعمال سیاست های مالی فضا را برای افزایش توان خانوارهای جدید خرید مسکن فراهم کرد.

بر اساس این گزارش، اگر چه روند رشد نرخ ارز از اواسط سال گذشته آغاز و همزمان با آن قیمت مسکن هم در فصل پاییز پارسال و اردیبهشت امسال به شکل قابل توجهی رخ داد، اما یکی از دلایل عمده بروز تلاطمات در بازار مسکن، کمبود عرضه و بالا بودن تقاضا است، این مسئله موجب شده که قیمت ها بالا رفته و فروشندگان برای فروش ملک خود قیمت را افزایش دهند.

بانک مرکزی در حالی گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در مهرماه ۱۳۹۷ را ارایه کرد که بر اساس این گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران ۸ میلیون و ۶۱۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶.۴ و ۸۳.۵ درصد افزایش نشان داد.

این رشد قیمت شاید باور کردنی بود، اما اینکه در افت معاملات این رشد قیمت رخ دهد، نشان میدهد که نرخ ارز به تنهایی نمیتوانسته عامل گرانی مسکن باشد.

افت معاملات و نبود ظرفیت رشد قیمت

بر اساس اعلام بانک مرکزی، «تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران در مهرماه سال ۱۳۹۷ به ۹.۴ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۹.۵ و ۳۲.۳ درصد کاهش نشان داد». شرایط موجود حاکی از آن است که بازار مسکن به سمت رکود تورمی پیش میرود و با توجه به رشد ۲۵۰ درصدی دلار و ۲۳۷ درصدی سکه، خود را با آن تطبیق میدهد.

کارشناسان معتقدند مسکن ظرفیت رشد بیش از این را ندارد و هرچه قیمت آن بالاتر برود، رکودش عمیقتر میشود. هر چند در حال حاضر نیز قدرت خرید به قدری کاهش یافته است که احتمال افزایش سقف تسهیلات مسکن از سوی بانک مرکزی مطرح شده است.

محمدمهدی مافی کارشناس مسکن نیز براین باور است که کاهش نرخ ارز باید با ارایه مشوقهایی برای سازندگان مسکن همراه شود؛ در غیر این صورت ممکن است سرمایههای خارج شده از بازار ارز وارد بخش مسکن شود.

به گفته وی، در صورتی که دولت مشوقهای لازم را برای تسهیل شرایط ساخت و ساز در بخش مسکن فراهم نکند، سرمایههایی که هماکنون از بازار ارز خارج میشود ممکن است وارد بازار مسکن شود و با افزایش قیمت مسکن مواجه شویم.

افزایش قیمت مسکن با افزایش میزان تسهیلات خرید آن

صمدیان یک فعال بازار مسکن با بیان اینکه هماکنون با ۲.۶ میلیون مسکن مازاد مواجهیم که البته از دسترس متقاضیان واقعی خارج است، میگوید: کاری که دولت باید انجام دهد، این است که شرایط را برای تولید سالانه یک میلیون واحد مسکونی همان طور که در طرح جامع مسکن آمده است، برای اقشار متوسط و پایین فراهم کند تا بازار مسکن کنترل شود.

پورابراهیم یکی از مشاوران املاک نیز میگوید که قدرت خرید به اندازهای کاهش یافته است که دولت باید برنامهای برای بالا بردن این قدرت خرید بیندیشد.

وی افزود: ارایه تسهیلات خرید شاید یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن باشد، چرا که هرچه تسهیلات بخش تقاضا بالا برود، به همان نسبت قیمت مسکن رشد میکند، اما اگر تسهیلات به حوزه ساخت داده شود، بازار مسکن خود را تنظیم میکند و قیمتها کاهش خواهد یافت.

در حالی که مطابق گزارش بانک مرکزی از سال گذشته تاکنون قیمت مسکن بیش از ۸۰ درصد رشد کرده، دولت و بخصوص وزارت راه و شهرسازی هنوز هیچ برنامه ای برای کنترل قیمت مسکن ارائه ندادهاند. در نتیجه، اینکه رشد قیمت مسکن را به گردن رشد نرخ دلار بیاندازیم، کار بیهودهای است. حال با توجه به رشد قیمت مسکن در یک سال گذشته دولت برای بالا بردن قدرت خرید باید اقدامی انجام دهد که تنها منجر به بالا بردن قدرت خرید شود، نه اینکه با افزایش صرف سقف تسهیلات مسکن منجر به رشد قیمت مسکن شود.