معاملات مسکن به بورس می‌رود

بازاری که روزی پیشران اقتصاد ایران بود، اما این روزها به عاملی نگرانکننده و تاثیرگذار در رکود اقتصاد کلان و سایر بازارها تبدیل شده؛ از قبل رکود صنعت ساختمان بسیاری از فراد نیز شغل خود را از دست دادهاند یا در پی جستوجوی خانهای برای زندگی، بینتیجه ماندهاند. همین امر باعث شده تا بسیاری از کارشناسان از شرایط کنونی این بخش با عنوان «سکته معاملات مسکن» یاد کنند. حال بر اساس جدیدترین گزارشها به نظر میرسد مسئولان میخواهند معاملات مسکن را به بازار سرمایه انتقال دهند تا شاید از این طریق رونقی در معاملات ایجاد شود. از همین رو رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار از آمادگی بورس کالا برای انجام معاملات مسکن بدون محدودیت خبر داد و گفت: فرآیندهای اداری سبب شده استقبال از اوراق تسه زمانبر باشد.

در تحلیل چرایی عمقیافتن رکود کارشناسان ذیربط نظرات مختلفی ارائه میدهند که گاه در تضاد با یکدیگر است؛ اما آنچه بیشتر تحلیلگران بر سر آن متفقالقول هستند کمبود تولید واحدهای مسکونی است. از همین رو برخی طرحها و پروژهها پیش از اجرا محکوم به شکست هستند و از ابتدا مشخص است که نباید به مرحله اجرا درآیند. به عنوان مثال طرح مسکن اجتماعی که تولید حدود 50 هزار واحد مسکونی را هدفگذاری میکند بیشتر برای کشورهایی کارساز است که اقتصاد توسعهیافتهای دارند و تعداد نیازمندان مسکن به 100 هزار نفر هم نمیرسد. کشورهایی نظیر آلمان، سوئیس و... از جمله این کشورها هستند. اما طرح تولید مسکن 50 هزار واحد مسکونی در کشوری که به بیش از 5/4 میلیون واحد مسکونی نیاز دارد مانند کاه در برابر کوه میماند. نکته دیگری که در طرحهای پیشنهاد یا اجراشده مورد غفلت قرار میگیرد نیاز متقاضیان به مسکن و آمایش سرزمینی است. اکنون بسیاری از متقاضیان مسکن توان مالی خرید خانههای کوچک یا متوسطمتراژ را دارند. در این حال برخی سازندگان مسکن به دنبال ساخت خانههای بزرگمتراژ در بالاترین نقطههای شهر هستند. از همین رو با اینکه گاهی به آمار ساخت مسکن اضافه میشود، اما بهبودی در تامین نیاز مسکن کشور به وجود نمیآید. همچنین برخی کارشناسان یا مسئولان از پدیده خانههای خالی به عنوان بزرگترین مشکل صنعت ساختمان یاد میکنند که باید گفت این آدرس غلطی است که این افراد به عمد یا به سهو به شهروندان میدهند. زیرا بیشتر این خانهها یا ارزشی بیش از توان مالی اکثریت متقاضیان مسکن دارند یا در نقاطی از شهر و بیرون شهر ساخته شدهاند که فاقد امکانات رفاهی یا خدماتی هستند و زندگی روزمره در آنها امکانپذیر نیست. موضوعی که در ساخت مسکن مهر هم به آن توجه نشد. متاسفانه این طرح که در دولت احمدینژاد به اجرا درآمد فاقد تحقیقات و مطالعات عمقی بود. زیرا تعداد زیادی از خانههای این طرح بهرهبرداری شدهاند، اما برخی از آنها حتی دارای اتصال آب و گاز نیستند یا آمایش سرزمینی درستی روی آنها شکل نگرفته است. چنانکه برخی شهرها که دچار انفجار جمعیت شدهاند از این طرح مستثنی شدهاند، اما شهرهایی هستند که تقاضای خانه در آنها کم است، اما مسکن مهر در آنها اجرا شده است. همچنین اکثر این شهرها از امکانات رفاهی و خدماتی نظیر مدرسه، بیمارستان، پارک و... محروم هستند. در نتیجه در چنین شرایطی انتظار میرود دولت حمایت از انبوهسازان و تولیدکنندگان مسکن را در اولویت قرار دهد و سپس طرحها و پروژههای دیگر را به اجرا بگذارد.

نقش بازار سرمایه در مسکن

رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار روز گذشته درباره نقش بورس در بازار مسکن گفت: سازمان بورس و اوراق بهادار یکی از اقداماتی که در این زمینه انجام داده، انتشار اوراق رهنی مسکن است؛ استقبال از این اوراق خوب بود، اما فرآیندهای اداری موجود بر سر راه این اوراق از سوی بانک عامل بخش مسکن، سبب شده است تا استقبال بیشتر از این اوراق، زمانبر باشد. به گزارش مهر شاپور محمدی ادامه داد: تاکنون دو سِری اوراق رهنی مسکن منتشر شده و با استقبال خوب خریداران این نوع ابزار مواجه شده است. او به صندوقهای زمین و ساختمان به عنوان دومین ابزار بورسی بخش مسکن اشاره و تصریح کرد: یکی دیگر از وجوه تعامل بازار سرمایه و بازار مسکن، حضور شرکتهای سرمایهگذاری ساختمان در بازار سرمایه است و سهام این شرکتها در حال خرید و فروش از سوی سرمایهگذاران است؛ بنابراین سازمان بورس و اوراق بهادار از طریق سه بخش اوراق رهنی مسکن، صندوقهای زمین و ساختمان و خرید و فروش سهام شرکتهای سرمایهگذاری ساختمانی در بخش مسکن ورود کرده است. این ابزارها بسیار مناسب و معقول است اما اینکه بازار مسکن تا چه حد از این ابزار بهره ببرد، مسالهای است که فعالان بخش مسکن برای آن باید برنامهریزی کنند. محمدی تاکید کرد: سازمان بورس آمادگی دارد تا آییننامهها و دستورالعملهایی که برای حضور بیشتر بازار سرمایه در بخش مسکن باید دچار تغییر شود را اصلاح کند. کسانی که علاقهمند به واگذاری واحدهای ساختمانی در بورس هستند، باید شکل کالا، متراژ و همگِنی زمین آن واحد را تعیین کنند. شاید این اقدام بورس قابلتقدیر باشد، اما انتظار میرود ابتدا تحولی در تولید مسکن به وجود آید و سپس بورس به معاملات آن بپردازد.