کوچ اجباری؛ رهاورد افزایش اجاره‌بها

همچنین بر اساس این آمار، در این ماه شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲/۱۹ و ۲/۱۶ درصد رشد نشان میدهد. با توجه به اینکه بر اساس یک سنت، خرید و فروش و رهن و اجاره آپارتمانها در نیمه دوم سال کاهش و در مقابل آن در اواخر بهار و فصل تابستان بهشدت افزایش مییابد، پیشبینی میشود این روند رو به رشد، در نیمه نخست سال آینده، سرعت بیشتری بگیرد.

مرکز پژوهشهای مجلس شورای اسلامی در گزارشی، با اشاره به افزایش هزینههای زندگی در اثر رشد تورم در ماههای اخیر، تاکید کرده است: بر اساس پیشبینیها، انتظار افزایش تورم برای سال آینده نیز وجود دارد. مرکز پژوهشها در این گزارش تصریح کرده است: متوسط انواع هزینههای خوراکی و غیرخوراکی برای یک خانوار با جمعیت چهار نفر، رقمی بیش از 362 میلیون ریال، یعنی ماهیانه حدود ۳۰ میلیون ریال خواهد بود. همچنین با توجه به جهش ارز در سال ۹۷ انتظار میرود افزایش هزینهها در سال ۹۸ تداوم داشته باشد؛ ضمن اینکه خط فقر در یک خانواده چهار نفره در شهر تهران، در تابستان سال ۹۷ ماهیانه ۲۷ میلیون ریال و سالانه حدود ۳۲۰ میلیون ریال برآورد شده است. بر همین اساس میتوان گفت سال آینده، سال دشواری برای مستاجران خواهد بود؛ چرا که با توجه به پیشبینیها مبنی بر تداوم روند تورمی و کاهش قدرت خرید مردم از یک سو و گرانیهای بازار خرید و فروش و اجاره مسکن در نقاط شهری، درآمدهای خانوار جوابگوی افزایش اجارهبها در سال آینده نیست. حسام عقبایی، نایبرئیس اول اتحادیه مشاوران املاک در همینباره با تاکید بر حق مالک در افزایش اجارهبها میگوید: اگر کسی در اردیبهشت ماه، یک واحد آپارتمان را یک میلیارد تومان خریده و فرد دیگری در آذرماه همان واحد آپارتمان را یکمیلیارد و 600 میلیون تومان خریداری کرده باشد، طبعا میزان اجارهبهای مسکن فرد دوم، رقمی بیشتر از اجارهبهای نفر نخست خواهد بود و ما نمیتوانیم بگوییم که افزایش حقش نیست. وی در ادامه تاکید کرد که باید با قدرت پرداخت مستاجران هم متناسب شود.

رشد اجارهبها در سال آینده

افزایش نرخ ارز در التهابات اقتصادی نیمه نخست سالجاری، افزایش تورم در همه بخشها را رقم زد. این امر بهویژه در بخش مسکن اثرگذار بود. تا جایی که به سبب افزایش بیپروای نرخ مسکن در این مدت بدون توجه به کاهش قدرت خرید سمت تقاضا، بازار مسکن بیش از پیش در رکود فرو رفت. از آنجا که بازار مسکن نسبت به سایر بازارها مقاومتر محسوب میشود و اثرپذیری خود را نسبت به تغییرات دیرتر نشان میدهد، حتی با کاهش نرخ ارز و ایجاد ثبات در بازار، رو به کاهش نگذاشت. از همینرو کارشناسان این حوزه پیشبینی میکنند رکود خرید و فروش مسکن تا پایان نیمه نخست سال آینده تداوم یابد. اما در مقابل و در بخش اجارهبهای مسکن، بهنظر میرسد شرایط متفاوت باشد. از آنجا که در این بازار همواره سمت تقاضا در روزهای پایانی بهار و فصل تابستان، بهشدت تقویت میشود، کارشناسان برای این بخش از حوزه معاملات مسکن، نهتنها رکود پیشبینی نمیکنند بلکه آن را برای سمت عرضه سودآور و برای سمت تقاضا دشوار ارزیابی کردهاند. رشد قیمت مسکن بهعنوان اصلیترین شاخص افزایش اجارهبها، میتواند در تعیین نرخ اجاره در سال آینده، آثار خود را نشان دهد. بر اساس قوانین بازار مسکن، اجارهبها متغیری تابع قیمت مسکن است و اکنون که قیمت مسکن بسیار رشد کرده است، انتظار میرود، سال آینده واحدهای مسکونی با قیمتهای بالاتری نسبت به امسال در اختیار مشتریان قرار گیرند. اگرچه هنوز نمیتوان پیشبینی دقیقی از میزان این افزایش داشت اما مجموعه اصول بازار مسکن به همین امر اشاره دارد. فعالان حوزه مسکن نیز با اشاره به تبعات رشد قیمت مسکن و تاثیر آن بر اجارهبها، نیمه خرداد تا پایان شهریور سال آینده را فصل سخت مستاجران میدانند. بر اساس نرخ اعلامی بانک مرکزی مبنی بر رشد قیمت 2/16 درصدی کرایه واحد مسکونی شهری در آذرماه سالجاری که معمولا نقل و انتقالات و رهن و اجاره نیز در این مدت زمان به ندرت انجام میشود بهنظر میرسد، پیشبینیهای کارشناسان برای سال آینده چندان دور از انتظار نیست.

ضرورت حمایت از مستاجران در سال آینده

با توجه به این آمار و پیشبینیهای کارشناسان برای سال آینده، بهنظر میرسد باید راه چارهای برای رویارویی مستاجران با افزایش بیسابقه نرخ اجارهبها اندیشیده شود. پیش از این عقبایی در گفتوگوی خود با «آرمان» با تاکید بر اینکه مستاجران در فصل اجاره سال آینده، با مشکل رشد نامتعارف اجارهبها مواجه میشوند و باید برای حل آن، بهدنبال راهکاری بود، اظهار کرده بود: «اگرچه در سال 98 حقوق 20 درصد افزایش دارد، اما قیمت مسکن نیز در مقابل، 100 درصد رشد داشته است و این رشد با درآمد مردم، متناسب نیست. او در این گفتوگو پیشنهاد کرد استارت تولید مسکن اجتماعی و ارائه تسهیلات ویژه به مستاجران برای عبور از بحران سال 98 حوزه اجارهنشینی زده شود. با توجه به آنکه تولید مسکن اجتماعی در این مدت کوتاه مقدور نیست اما راهکار دوم مبنی بر تسهیلات اجارهبها میتواند، امکانپذیر باشد. با توجه به اینکه عموم مستاجران از دهکهای میانی روبه پایین جامعه بوده و اکنون روی خط فقر حرکت کرده یا حتی از آن سقوط کردهاند، ارائه تسهیلات با کارمزد حداقلی، برای تامین سرپناه این اقشار، میتواند بهعنوان یک مسکن قوی برای سال آینده عمل کند.

خانهبدوشی مستاجران

افزایش اجارهبها در نقاط مختلف شهری در سالجاری، خانهبهدوشی مستاجران و کوچ اجباری آنان به محلههای دیگر را قم زده است. در صورت تداوم چنین روندی و هجوم تورم اجارهبها در سال آینده، میتوان پیشبینی کرد که بسیاری از ساکنان مناطق شهری بهویژه در شهر تهران به شهرهای کوچکتر و یا حاشیه کلانشهرها کوچ کنند. در سالجاری، بسیاری از مستاجران مناطق مرفهشهر به سمت مناطق میانی و مستاجران مناطق میانی به سمت مناطق پایینتر مهاجرت کردند. طبعا این روند در میان ساکنان مناطق پایینتر به سمت نقاط حاشیهای شهر صادق بوده است و از همینرو میتوان افزایش حاشیهنشینی را یکی از نتایج منفی افزایش هیجانی قیمت مسکن دانست. بر اساس آمار بانک مرکزی، شاخص بهای اجاره مسکن در مناطق شهری ایران در سه ماهه دوم سال 1397 به عدد 8/118 رسید که نسبت به سه ماهه قبل، معادل 6/3 درصد و نسبت به سه ماهه مشابه سال قبل، 8/11 درصد افزایش یافته است. بر همین اساس، متوسط شاخص بهای اجاره مسکن در شش ماه اول سالجاری نسبت به دوره مشابه سال قبل 8/10 درصد افزایش نشان میدهد. شاخص مذکور در دوازده ماه منتهی به شهریورماه 1397 نسبت به دوازده ماه منتهی به شهریورماه 1396 معادل 9/9 درصد افزایش داشته است. در این میان اما، همچنان دهکهای بالایی جامعه به دور از همه این التهابات در حاشیه امن خود بسر میبرند.