ابهام در تصویب مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن

خانه دار شدن و صاحبخانه بودن طعم شیرینی دارد که هر خانواری طالب چشیدن آن است. جدای از لذت خانه دار بودن، دارا بودن مسکن متناسب، نیاز اساسی هر خانوار است. بنابراین هر خانواری نیاز ضروری به تامین مسکن یا به صورت ملکی و یا به صورت استیجاری را دارد. مصائب مستاجر بودن آنقدر زیاد است که هیچ سرپرست خانواری نیست که در ذهنش به فکر خرید خانه نباشد.

سهم بالای مسکن در سبد هزینه خانوار

سهم بالای مسکن در سبد هزینه خانوار طبق آمار بانک مرکزی در سال 95 برای خانوارهای شهری به بیش از 35.5 درصد رسیده است. مسلما سهم هزینهای مسکن برای اقشار کم درآمد جامعه با توجه به رشد بیش از 90 درصدی قیمت مسکن در سال 97 هم اکنون به رقمی بسیار بالاتر از 35.5 درصد رسیده است. این در حالی است که در کشورهای توسعه یافته، آمارهای سازمان همکاری اقتصادی و توسعه OECD سهم هزینه ای مسکن در سبد خانوار در همه کشورها یکسان نبوده و در بازه 28 درصد در بیشترین حالت و ۱۵ درصد در کمترین حالت در نوسان است.

وضعیت نامناسب شاخص دسترسی به مسکن

همچنین شاخص دسترسی به مسکن با احتساب پس انداز کل درآمد خانوار در کشور از حدود ۸ سال در سال ۸۴ به حدود 10 سال در سال ۹۴ رسیده است. یعنی اگر شخصی تمامی درآمد خود را ذخیره کند، به فرض ثابت بودن قیمت ها می تواند بعد از 10 سال خانه بخرد. این در حالی است که قیمت مسکن سال به سال جهش های قیمتی شدیدی را پشت سر میگذارد. دردمندانه تر آن که رقم شاخص مذکور برای گروههای کمدرآمد هماکنون ۱۹ تا ۳۶ سال است که به معنای آن است که دست کم دهکهای ۱ و ۲ به تنهایی و بدون حمایتهای اجتماعی و مداخله دولت هرگز قادر به تامین مسکن مورد نیاز برای سکونت خود نیستند. ایندرحالی است که شاخص «متعارف» دسترسی به مسکن در کشورهای دنیا در صورت عملکرد مناسب بازار، ۸ سال است.

افت شاخص خانوارهای دارای مسکن ملکی در سال های اخیر

یکی از شاخص های عمده در بخش مسکن، شاخص خانوارهای دارای مسکن ملکی است. سرشماری ها نشان دهنده آن است که این شاخص که از سال 1335 تا 1365 روند رو به رشدی داشت با حذف قوانین فصل املاک در سال 1366، زمینه برای ورود تقاضاهای غیرمولد و سوداگرانه در بازار فراهم شد که این امر منجر به افزایش قیمت زمین و مسکن و ناتوانی تقاضاهای مصرفی در بازار مسکن شد. به این ترتیب خانوارهای دارای مسکن ملکی از 77 درصد در سال 65 به میزان 60 درصد در سال 1395رسید. باید یادآور شد که در مقیاس شهری، تنها 54 درصد از خانوارهای شهری دارای مسکن ملکی هستند. این در حالی است که در کشورهای اروپایی نرخ مالکیت طی سالهای 2004 الی 2014 به صورت میانگین رو به افزایش بوده است و از رقم 74.9درصد سال 2004 به رقم 76.9 درصد سال 2014 رسیده است.

مالیات بر عایدی سرمایه، راهکار مرسوم جهانی برای مقابله با تقاضای سرمایه ای بخش مسکن

در ادبیات اقتصادی اعتقاد بر آن است که نوسانات و شوکهای ادواری بخش مسکن عموماً تحت تأثیر شوکهای تقاضا و سوداگری در این بازار قرار دارد و مهمترین ابزار دولت برای مدیریت و کنترل آن، نظام مالیاتی بخش مسکن است.یکی از موثرترین پایه های مالیاتی شناخته شده جهانی در بخش مسکن مالیات بر عایدی سرمایه CGT است. در صورتی که نرخ مالیات بر عایدی سرمایه به اندازهای باشد که هزینه خرید و فروش به قصد انتفاع را بالا برد، تقاضای سرمایهای کاهش یافته و موجب خروج سوداگران از بازار خواهد شد. در این صورت تقاضای کل دارایی مانند مسکن کاهش مییابد و تا حدی مانع از شکلگیری حبابهای قیمتی و تلاطمهای بزرگ در این بازار میشود.

عدم اخذ این مالیات به ویژه از بخش املاک و مستغلات، از طریق تحریک تقاضای سفتهبازی در بازار مسکن، خانهدار شدن افراد نیازمند را با مانع جدی روبرو کرده است. علاوه بر این، به دلیل معاف بودن عواید حاصل از خرید و فروش داراییها در این بخش، درآمد سرشاری نصیب برخی افراد میشود و این امر با اصل عدالت مالیاتی نیز در تضاد است.

سالهاست مالیات بر عایدی سرمایه در بیش از ۱۸۰ کشور جهان در حال اجراست. طرح مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن در تیرماه سال جاری با امضای بیش از ۱۰۰ نماینده مجلس اعلام وصول شد و در دستور کار کمیسیون اقتصادی مجلس قرار گرفت ولی تاکنون بخاطر مخالفت برخی از مسئولین دولتی و نمایندگان، این طرح به تصویب نهایی نرسیده و راهی صحن علنی مجلس نشده است.

حال این سوال مطرح است که منافع چه کسانی در معرض خطر قرار گرفته است که مانع از تصویب و اجرای چنین پایه مالیاتی میشوند؟ پایه مالیاتی مفیدی که شرایط خانه دار کردن مردم را تسهیل نموده و بازار مسکن را سالم میکند.