۶ تصویر مشاوران از بازار مسکن

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از شرایط فعلی بازار مسکن با تمرکز بر رفتار دو بازیگر اصلی این بازار شامل خریداران و فروشندههای آپارتمان نشان میدهد طی روزهای اخیر جو روانی بازار مسکن تحت تاثیر یک بازار جدید قرار گرفته و از سوی دیگر همزمان با ورود یک گروه تازهوارد به بازار تقاضای واحدهای مسکونی، واسطههای بازار نیز با اعمال یک تاکتیک جدید درصدد برآمدهاند تا مدت زمان تبدیل فایلها به قرارداد فروش را به حداکثر دو هفته تقلیل دهند. ازاین طریق واسطهها میتوانند قبل از پایان سال تعدادی از فایلهای مستعدتر برای فروش را شناسایی و تبدیل به مبایعهنامه کنند.

نقش دو گانه برخی سازندهها در بازار مسکن از دیگر ویژگیهای بازار معاملات ملک در روزهای اخیر و در بازار شب عید معاملات مسکن است که موجب شده برخی از سازندهها بنا بر چند علت عمده علاوه بر آنکه در ردیف متقاضیان فروش واحدهای نوساز و کلیدنخورده قرار دارند بخشی از تقاضای موجود در بازار برای خرید آپارتمان را نیز به خود اختصاص دهند. تحقیقات میدانی انجام شده از بازار مسکن چند منطقه مصرفی شهر تهران شامل منطقه ۴، ۵ و برخی مناطق مرکزی و جنوبی شهر تهران و همچنین منطقه یک پایتخت بهعنوان کانون تمرکز واحدهای مسکونی لوکس و بزرگمتراژ با استناد به اظهارات مشاوران بازار معاملات املاک حاکی از وجود ۶ تصویر عمده درخصوص وضعیت فعلی بازار معاملات مسکن است. آنالیز رفتاری خریداران وفروشندگان مسکن شهر تهران در این تصویر ۶ گانه از شرایط بازار شب عید معاملات مسکن با توجه به سایر پارامترهای درونی و بیرونی اثرگذار بر بازار ملک نشان میدهد متغیر احتمالی با بیشترین سطح اثرگذاری بر شرایط قیمتی بازار مسکن ونرخ رشد قیمت واحدهای مسکونی در سال بعد «نرخ تورم عمومی» خواهد بود؛ مشاوران در ارائه اولین تصویر از بازار مسکن در آستانه آخرین ماه از فصل ۹۷ معتقدند سال آینده بازار معاملات مسکن بیش ازهر عامل دیگری به لحاظ تحولات قیمتی تحت تاثیر تورم عمومی قرار خواهد گرفت. این در حالی است که تصویر دوم ارائه شده از سوی آنها به اعلام مهمترین عامل اثرگذار بر نرخ رشد قیمت مسکن در سال جاری یعنی جو روانی شکل گرفته در بازار مسکن سال ۹۷ ناشی از نوسانات بازار ارز مربوط میشود؛ به عقیده آنها در حالی که نرخ رشد قیمت مسکن در سال ۹۷ بیشترین تاثیر خود را از جو روانی ایجاد شده به واسطه نوسانات بازار ارز دریافت کرد در سال آینده نرخ تورم عمومی میتواند مهمترین عامل اثرگذار بر تحولات قیمتی بازار ملک باشد.

تصویر سوم مشاوران از بازار معاملات مسکن در مقطع زمانی فعلی به تاثیرپذیری جو روانی بازار مسکن در روزهای اخیر از یک بازار جدید یعنی بازار «خودرو» برمیگردد؛ به گونهای که مشاوران معتقدند در حال حاضر جوروانی بازار سوار بر جو موجود در بازار خودرو شده است و در حالی که در نیمه اول امسال و ماههای ابتدای پاییز بازار مسکن بیشترین اثرگذاری خود را از بازار ارز دریافت کرده بود هماکنون نگاه بازار مسکن به خصوص از سمت فروشندگان به تحولات بازار خودرو و التهاب قیمتی ایجاد شده در این بازار طی روزهای اخیر است. مشاوران در ارائه تصویر چهارم خود از شرایط بازار مسکن معتقدند اگرچه این احتمال وجود دارد که روند رشد قیمت مسکن در سال آینده تحت تاثیر انتظارات تورمی و نرخ تورم عمومی ادامه داشته باشد اما آنچه در این پیشبینی تصور نمیشود و قابل انتظار نیست، نوسانات قیمتی مسکن مشابه شرایطی است که سال ۹۷ در بازار معاملات مسکن در شکل جهشهای پیدرپی قیمت مسکن تجربه شد. مشاوران با سابقه در بازار مسکن پایتخت به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند آنچه به لحاظ نوسانات قیمتی در بازار معاملات مسکن شهر تهران در سال ۹۷ تجربه شد رشد قیمتی بیسابقه در تاریخ بازار مسکن دستکم طی یک دهه گذشته است. این پنجمین تصویر مشاوران از شرایط بازار معاملات مسکن است. در تصویر ششم، برخی از مشاوران فعال دربازار معاملات مسکن برخی از محلات شهر تهران اظهار امیدواری کردند که سال بعد در برخی از محلات شرایط قیمتی خرید نوسازها برای متقاضیان خرید مسکن میتواند بهبود یابد. بنا بر اعلام این گروه از مشاوران املاک، زمان سررسید بدهی بخشی از سازندهها و مالکان املاک مسکونی نوساز درقبال خرید امانی مصالح ساختمانی، خرید زمین و سایر هزینههای ساخت در نیمه اول سال ۹۸ است و اگرچه این گروه از سازندهها هماکنون برخی از واحدهای نوساز خود را با قیمتهای غیرواقعی به بازار مسکن عرضه کردهاند اما با نزدیک شدن به موعد پرداخت بدهیها و سررسید چکهای ارائه شده از سوی آنها به طلبکاران، ناچار به تعدیل قیمت نوسازها برای فروش هر چه سریعتر واحدها و تامین رقم بدهی خود هستند. بنابراین این امیدواری وجود دارد که در بهار و تابستان سال جاری تعدادی واحد نوساز با قیمت مناسب از سوی سازندههای پول لازم به بازار مسکن تزریق شود و همین موضوع در تعدیل سطح قیمت سایر آپارتمانهای نوساز نیز اثرگذار شود.

واسطههای بازار مسکن معتقدند بازار مسکن در شرایط فعلی به لحاظ میزان رفت و آمد خریدارها وفروشندهها و تعدد قراردادهای خرید وفروش، بسیار محدودتر از بازار سال گذشته است؛ شرایط بازار مسکن در شرایط فعلی نسبت به بازار مسکن سال گذشته همچنان رکودی است اما نسبت به پاییز و ابتدای زمستان از تحرک بیشتری برخوردار شده است که میتواند ناشی از فضای شب عید بازار معاملات مسکن باشد.

نمای رفتار فعلی متقاضیان خرید مسکن در تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از شرایط فعلی بازار معاملات املاک مسکونی نیز نشان میدهد هماکنون متقاضیان خرید آپارتمان به نوعی در سردرگمی ناشی از فضای غبارآلود آینده بازار مسکن قرار گرفتهاند؛ با این تفاوت که هراس تورمی که نیمه اول امسال منجر به ورود بخش قابل توجهی از متقاضیان مصرفی و سرمایهگذاران ملکی به بازار مسکن شد هماکنون در بازار و از جانب متقاضیان خرید آپارتمان مشاهده نمیشود. بخش قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن که در بازار شب عید معاملات واحدهای مسکونی حضور دارند جستوجوگران ملکی باسابقهای هستند که تابستان امسال به دلیل فاصله قدرت خرید با سطح قیمت مسکن موفق به خرید آپارتمان موردنظر خود نشدند؛ این گروه از متقاضیان درحالی بهعنوان جستوجوگران عمده بازار شب عید معاملات مسکن هماکنون در بازار حضور دارند که قدرت خرید آنها در مقایسه با فصل تابستان بین ۲۵ تا ۳۰ درصد دیگر هم افت کردهاست؛ این دسته از متقاضیان که تابستان امسال نیز به دلیل عدم کفایت قدرت خرید موفق به خرید مسکن نشدند و امیدوار بودند در شرایط رکود معاملات بتوانند واحد مورد نظر خود را خریداری کنند در مواجهه با سطح قیمتها دچار شوک شدهاند و به نوعی سردرگمی رسیدهاند. شرایط فعلی بازار مسکن نشان میدهد هماکنون بیش از نیمی از متقاضیان خرید مسکن خریداران مصرفی هستند که بخشی از آنها خانهاولی و گروه دیگری برای تبدیل به احسن کردن واحدهای خود وارد بازار شب عید معاملات مسکن شدهاند؛ هماکنون دو تصور در متقاضیان خرید واحدهای مسکونی بابت آینده بازار معاملات مسکن در سال ۹۸ وجود دارد؛ برخی از متقاضیان معتقدند رشد قیمت مسکن به پایان رسیده است اما برخی دیگر بر این باورند که سال آینده باز هم قیمت مسکن افزایش خواهد یافت اما قطعا این افزایش کمتر از نرخ رشد قیمت مسکن در سال ۹۷ خواهد بود.

شواهد نشان میدهد طی چند روز گذشته یک گروه تازهوارد نیز به متقاضیان بازار مسکن اضافه شده است که این افراد را میتوان مهاجران بازار پول یا سپردهگذاران حسابهای ۲۰ درصدی به بازار مسکن نامید؛ اواخر سال گذشته با مجوز بانک مرکزی بانکها اقدام به انتشار اوراق گواهی سپرده با سود ۲۰ درصدی کردند؛ با فرا رسیدن زمان سررسید این اوراق و در حالی که بانکها حداکثر نرخ سود برای تمدید این سپردهها را ۱۸ درصد اعلام کردهاند برخی از این سپردهگذاران، بازار مسکن را بهعنوان مقصد انتقال سرمایه خود از این بازار انتخاب کردهاند؛ این گروه از مهاجران بازار پول به بازار مسکن نیز به دو دسته متقاضیان مصرفی ومتقاضیان سرمایهای طبقهبندی میشوند. در سمت دیگر بازار مسکن واسطههای معاملات مسکن نیز با اعمال یک تاکتیک جدید در تلاشند دوره زمانی بازاریابی برای فروش فایلها را به دو هفته کاهش دهند؛ واسطهها در این تاکتیک جدید اقدام به فیلتر کردن فایلها میکنند به این معنا که فایلهای فروشندگان واقعی را از فایلهای فروشندگانی که تنها به قصد اطلاع از سطح قیمتها و به دست آوردن مظنه قیمتی وارد بازار شدهاند جدا میکنند و تنها روی فایلهایی اقدام به بازاریابی میکنند که اطمینان داشته باشند عرضهکننده فایل، فروشنده واقعی است؛ واسطههای با سابقه بازار مسکن معتقدند تا پایان سال چیزی باقی نمانده است، بنابراین تلاش میکنند با فیلتر کردن فایلهای فروش حداکثر ۱۰ فایل فروش واقعی را برای خود آماده کنند و تنها روی آنها کار کنند؛ در واقع این گروه از واسطهها برای مشتری جدید اقدام به انتخاب فایل نمیکنند، بلکه برای فایلهای فروش واقعی اقدام به مشترییابی میکنند. بررسیهای انجام شده همچنین نشان میدهد، برخی از سازندهها بهعنوان یکی از اصلیترین بازیگران بازار مسکن در سمت عرضه، در شرایط فعلی در نقش متقاضی خرید آپارتمان نیز در بازار مسکن حضور دارند؛ در واقع این گروه از سازندهها همزمان اقدام به ایفای دو نقش یکی بهعنوان عرضهکننده و دیگری بهعنوان متقاضی خرید مسکن کردهاند.

عمده سازندگانی که هماکنون بهعنوان متقاضیان فروش مسکن در بازار حضور دارند در دو دسته قرار میگیرند؛ دسته اول سازندگانی هستند که به قصد تامین هزینههای مربوط به سفرهای خارجی، ارتقای خودروی شخصی یا خرید زمین و دریافت جواز ساختمانی برای ساخت وسازهای سال بعد به جمع فروشندگان مسکن در بازار شب عید پیوستهاند که این گروه از سازندهها به دلیل نیاز مالی معمولا انعطاف قیمتی نیز به خرج میدهند؛ گروه دیگری ازسازندههای متقاضی فروش مسکن در شرایط فعلی افرادی هستند که قصد دارند با فروش آپارتمانهای خود اقدام به خرید آپارتمانهای با موقعیت وشرایط بهتر کنند؛ علت این موضوع آن است که این گروه از سازندهها معتقدند سال آینده واحدهای با شرایط بهتر با سهولت ونرخ مناسبتری به فروش خواهند رفت؛ بنابراین از این طریق هم ارزش داراییهای ناشی از فروش واحدهای خود را حفظ میکنند و هم به اطمینان نسبی از بابت امکان فروش بهتر آپارتمانهای خریداری شده در سال بعد میرسند. این گروه از سازندهها افرادی هستند که به دلیل نداشتن چشمانداز مشخص از بابت هزینههای تمام شده ساخت وساز در سال بعد، فعلا قصد ورود و سرمایهگذاری برای ساخت پروژههای ساختمانی جدید را ندارند.

رفتوآمد تخفیف به بازار مسکن

تحقیقات میدانی همچنین نشان میدهد در حالی که کاهش شیب تورم ماهانه مسکن به نزدیک صفر در دی ماه منجر به بازگشت بخشی از متقاضیان خرید مسکن به بازار معاملات مسکن بهمن ماه شد و حجم معاملات خرید مسکن در ۲۰ روز اول بهمن را افزایش داد اما طی روزهای اخیر تحت تاثیر دو عامل، انعطاف قیمتی در بازار مسکن کمرنگ شده است. اولین عامل به تاثیرپذیری جو روانی بازار از التهاب قیمتی بازار خودرو مربوط میشود و دومین متغیر مربوط به تحولات احتمالی بینالمللی مرتبط با ایران است. نکته مهمی که در مقطع زمانی فعلی در بازار معاملات مسکن رصد میشود آن است که هماکنون بازار منتظر جرقه کاهش قیمت است؛ تا جایی که واسطهها معتقدند در صورتی که در محلات و مناطق مختلف شهر تهران معاملاتی با قیمت کمتر در مقایسه با معاملات اخیر انجام شود این موضوع میتواند باعث ایجاد دومینوی تخفیف در قیمتهای فروش مسکن شود؛ معکوس شرایطی که در نیمه اول امسال در شکل دومینوی تحریک قیمتی تجربه شد؛ در شرایط فعلی تحت تاثیر برخی انتظارات از جمله انتظار از بابت پایان دوره رشد محسوس قیمت مسکن، فضا برای جرقه کاهش قیمت در بازار ملک به نوعی مهیا شده است. به گونهای که این انتظار از سوی برخی فعالان بازار مسکن مطرح است که دومینوی تخفیف در سال بعد میتواند جایگزین دومینوی تحریک قیمت شود. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از بازار مسکن منطقه یک شهر تهران بهعنوان کانون تمرکز و عرضه واحدهای مسکونی لوکس، بزرگمتراژ و گران قیمت حاکی است در این منطقه هماکنون میزان عرضه فایلهای فروش مسکن به نحو قابل توجهی زیاد است، اما تقاضای قطعی چندانی برای خرید ملک در این منطقه از سوی متقاضیان بازار مسکن وجود ندارد. فعالان بازار مسکن معتقدند سطح قیمت فروش مسکن در این منطقه نیز باید تعدیل شود، چرا که قیمتها در شرایط فعلی با توان مالی متقاضیان شکاف قابل توجهی دارد، این در حالی است که در سایر مناطق شهر تهران نیز عرضه فایل فروش بهصورت خفیف افزایش داشته است اما در عمده این فایلها نیز قیمتهای پیشنهادی قابل اتصال با توان تقاضای مراجعهکننده به بازار شب عید مسکن نیست.