جای خالی دولت در تولید مسکن

یکبار در سال ۹۱ و بار دیگر در سال ۹۶ و ۹۷ که واحدهای مسکونی پیشفروششده را با قیمت چهار برابر به اتمام رساندند. این امر بهویژه در سالجاری، ناشی از جهش نرخ تورم و بهتبع آن، افزایش چشمگیر همه اقلام و مصالح ساختمانی بوده است. میتوان تورم تولید در بخش مسکن را اصلیترین دلیل کنارهگرفتن انبوهسازان از بازار مسکن دانست که در نهایت منجر به کمبود عرضه در این بازار و افزایش مجدد نرخ مسکن خواهد شد.

بر اساس گزارش مرکز پژوهشهای مجلس از جزئیات لایحه بودجه سال 98 کل کشور در بخش مسکن و شهرسازی، اعتبارات امور مسکن، عمران شهری و روستایی با اعتبار 38 هزار و 494 میلیارد ریال، نسبت به بودجه سال 97، کاهش 3/3 درصدی داشته است. همچنین در مقایسه فصول زیرمجموعه امور مسکن در این لایحه مشاهده میشود که فصل مسکن با اعتبار 1378 میلیارد ریال، 9/11 درصد نسبت به لایحه بودجه 97 کاهش یافته است. بر اساس این گزارش، امور مسکن و عمران شهری و روستایی یک درصد از لایحه بودجه عمومی دولت را در بر میگیرد که نشان میدهد سهم آن نسبت به سال گذشته کاهش یافته و از لحاظ حجم منابع نیز 19/1 درصد تنزل کرده است. اما نکته آنجاست که این برنامه کاهشی بودجه در بخش مسکن، با توجه به سیاستهای وزیر راه و شهرسازی درباره افزایش تولید مسکن و راهگشایی دولت در این بخش، تطابقی با اهداف اعلامی نداشته باشد. وزیر راه و شهرسازی پیش از این از تکمیل پروژههای مسکن مهر و تولید 500 هزار واحد مسکونی تا سال 1400 و حمایت از تولید خبر داده بود، اما برخی ارقام بودجهای مسکن در سال آینده و نیز گزارش عملکرد بودجه 97، افق روشنی را پیشروی بازار مسکن ترسیم نمیکند.

حمایتهای دولتی از سرمایهگذاران

کارشناسان بر این باورند که دولت میتواند با توجه به تورم افزایشی در سال آینده، از طریق مدیریت منابع زمین در اختیار خود، سرمایههای سرگردان یا راندهشده از بخش تولید مسکن را جذب کرده و زمین را برای تولید در اختیار آنها قرار دهد. از آنجا که زمین، بخش اعظم هزینههای ساخت مسکن را به خود اختصاص داده و در تعیین نرخ نهایی برای مصرفکننده اثرگذار است، فراهم آوردن چنین شرایطی برای انبوهسازان میتواند به ترغیب سرمایهگذاران به مشارکت، رونق تولید، کنترل نرخ تورم مسکن و افزایش معاملات خرید و فروش بینجامد. اکنون با توجه به اعلام یک عضو کمیسیون عمران مجلس، ایران نیازمند جهار میلیون واحد مسکونی است. بر اساس آمارها، سالانه یک میلیون تقاضای مسکن نیز در این بازار شکل میگیرد. اما بهرغم تصریح قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن بر حمایتهای دولتی از سرمایهگذاران و انبوهسازان در زمینه واگذاری زمین تحت تملک دولت با اعمال تخفیف، تقسیط یا واگذاری حق بهرهبرداری بهصورت اجارهای ارزانقیمت، بهنظر میرسد تا کنون اقدام عاجل و ملموسی در این باره رخ نداده است.

تورم نرخ مصالح ساختمانی

جمشید برزگر، رئیس کانون سراسری انبوهسازان همچنین به تورم افسارگسیخته در بخش مصالح ساختمانی اشاره کرده و افزوده است: قیمت میلگرد طی یک هفته از ۳۵۰۰ تومان به ۴۷۰۰ تومان میرسد، در حالی که صفر تا صد این محصول در کشور تولید میشود و هیچکس هم پاسخگو نیست که چرا این اتفاقات میافتد. چندی پیش نیز قیمت سیمان، به یکی از معضلات اصلی صنعت ساختمان بدل شده بود تا جایی که بخش صادرات را نیز تحتالشعاع خود قرار داد. قیمت مصالح لوکس و غیرلوکس اگر چه در ابتدای جهش تورمی چندان در افزایش قیمت مسکن اثرگذار بهنظر نمیرسید اما با تسری تورم بدون منطق به بخشهای مختلف، تاثیر مخرب خود بر تولید مسکن را نشان داد. اکنون مصالح تولید داخل و صادراتی تولید مسکن نیز در سایه عدم نظارت سازمانهای ذیربط و هرج و مرج اقتصادی در همه بازارها، تبدیل به یکی از بندهای دستوپاگیر بخش مسکن شده است. هماگونه که مرکز پژوهشها نیز در گزارشی به بررسی این امر پرداخته است شاید بتوان تقویت عرضههای بورسی این مصالح را در دستور کار قرار داد تا با حذف واسطهها و دلالان از بخش تولید مسکن، این مواد اولیه با نرخ واقعی بهدست انبوهسازان مسکن رسیده و سود حقیقی آن نیز به حساب تولیدکنندگان مصالح واریز شود.

غفلت از بافت فرسوده در بودجه 98

اما راهکار دیگری که در حوزه مسکن و رونق این بازار چه در طرف عرضه و چه در طرف تقاضا، توصیه میشود، توجه ویژه به نوسازی بافتهای فرسوده است. بر اساس تبصرههای ماده واحده بودجه مصوب سال 1397، به موجب تبصره «4» - بند «ب»، دولت مجاز شده است که مبلغی معادل 143 هزار و 750 میلیارد ریال از محل صندوق توسعه ملی برداشت و بخشی از منابع حاصله از آن را در جهت بازسازی مناطق آسیبدیده از زلزله و کمک به «ساماندهی بافتهای فرسوده» مصرف کند. اما نکته مهم و تاملبرانگیز آن است که نه در تبصره «4» و نه در تبصره دیگری در بودجه سال آینده، در خصوص بافت فرسوده حکمی پیشبینی نشده است. این امر نشاندهنده عدم توجه جدی به نقش بافتهای فرسوده در نجات بازار مسکن از رکود معاملاتی است. رئیس کانون سراسری انبوهسازان تاکید کرده است که در حوزه بازآفرینی شهری حتی توان احداث ۱۰ واحد هم وجود ندارد و علت آن نیز موانع قانونی از جمله قانون پیشفروش است چرا که این قانون، دریافت تسهیلات را بسیار محدود کرده است. برزگر تصریح کرده است که نیاز سالانه به یک میلیون واحد نوساز یک واقعیت است و در حالیکه اکنون ۲۰ میلیون بدمسکن در کشور داریم با توجه به ضرر و زیانی که در این حوزه در حال رخ دادن است، باید ۲۰ میلیون واحد احیا شود تا بتوانیم شاهد برطرفشدن آسیبهای اجتماعی باشیم اما متاسفانه بهدلیل عدم توجه به بخش خصوصی واقعی، اهداف برنامه توسعه و بازآفرینی شهری را عملیاتی نخواهند شد.

مالیات بر عایدی مسکن

اما یکی دیگر از نکاتی که سبب ایجاد فضای ناسالم در بازار معاملات مسکن ایران شده است، خرید و فروش املاک با هدف کسب سود یا همان معاملات سفتهبازانه است و از آنجا که این معاملات تنها با هدف افزایش سود صورت میگیرد سببساز افزایشهای غیرمنطقی مسکن شده و خود تورمزاست. از همینرو طرحی در مجلس شورای اسلامی پیگیری میشود با عنوان «مالیات بر عایدی سرمایه املاک و مسکن». مالیات بر عایدی مسکن در حقیقت یکی از پایههای مالیاتی و از اجزای مالیات بر عایدی سرمایه است که در بسیاری از کشورها نیز اجرایی شده است. این مالیات در حقیقت بر تفاضل قیمت خرید و فروش مسکن و رشد قیمت آن وضع میشود و به این ترتیب درصدی از این سود رشد بهعنوان مالیات بر عایدی اخذ میشود. این روش مالیاتگیری میتواند از انجام عملیات سفتهبازانه و افزایش کاذب قیمتها با ایجاد موجهای اقتصادی جلوگیری کرده و دست سوداگران را از بازار مسکن کوتاه کند. اکنون که بازارهای اقتصادی ایران از جمله بازار مسکن، از معاملات سفتهبازانه و تورمزا رنج میبرد، فعال کردن این پایه مالیاتی میتواند مسکن را در مقابل ریسک پایین سوداگری مقاوم کرده و در برابر آن سرمایهها را به سمت معاملات حقیقی مسکن سوق دهد. این طرح میتواند با برچیدن سوداگری از بازار مسکن، تورم این بخش را تا حد زیادی کنترل کرده و در نهایت این کالا را به خریدار واقعی با قیمت مناسب ارائه دهد.